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Proprietários podem utilizar áreas comuns quando o imóvel estiver locado?

Dúvida é muito frequente entre locatários, proprietários e síndico; veja o que a lei diz a respeito do assunto

Condomínios têm suas vantagens e uma das principais é a diversidade de atrativos distribuídos pelas áreas comuns. Não são em todos, mas os condomínios mais completos contam com piscina, churrasqueira, salão de festas, jogos, espaço gourmet, playground, academia, quadras, entre tantas outras opções de lazer e entretenimento.

Os espaços são ótimos para condôminos aproveitarem os momentos com a família e os amigos. Mas e nos casos em que a unidade está locada, quem tem direito ao uso? O locatário, o proprietário ou os dois?

Os argumentos são referentes ao direito de propriedade, já que o detentor de uma unidade no condomínio tem livre acesso às áreas comuns e ao seu uso. O mesmo raciocínio cabe ao locatário, que é quem reside no local no momento. Por outro lado, há o síndico, representante legal do condomínio, que precisa gerir e limitar este uso.

Imagine um final de semana ensolarado no período das férias escolares. Condôminos querendo aproveitar a piscina e brincar com as crianças. E se esse número de usuários for dobrado, com a presença de proprietários e locatários ao mesmo tempo? Uma grande balbúrdia, não é mesmo?

Como agir?

Em primeiro lugar, é preciso ver o que diz a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno sobre o assunto, afinal, essas são as cartilhas que regem o condomínio. O ideal é que nestes documentos já tenham artigos relacionados ao assunto, para evitar dores de cabeça e garantir o respaldo documental.

O síndico também deve ter muita diplomacia e jogo de cintura para lidar com questões relacionadas ao assunto, tendo em vista que é normal que todos os envolvidos se sintam no direito de uso, caso não tenha nada explícito nos regimentos.

Mas o que diz a lei?

Selecionamos alguns trechos do Código Civil e da Lei do Inquilinato que tratam sobre os direitos em condomínios para mostrar o que está escrito na lei.

O Código Civil, no artigo 1228, deixa claro que o “proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa”.

O artigo 1339, também do Código Civil, estabelece que: “Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

  • 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
  • 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral”.

Em relação à locação, o artigo 565 da Lei 8.2245/91 (Lei do Inquilinato) informa que “na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.

A referida Lei em seu artigo 22, determina ainda que o locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

Portanto, fica claro que no momento em que existe a locação do imóvel, o proprietário cede ao locador seus direitos de uso e gozo por tempo determinado – período vigente da locação do imóvel estipulado em contrato, do imóvel.

Considerando que o direito de cada condômino às partes comuns é inseparável da propriedade exclusiva, conclui-se que estando o imóvel locado, o proprietário transfere seus direitos de uso, tanto da áreas privativas quanto das áreas comuns ao locatário.

Com isso, não é possível permitir o uso do proprietário às áreas comuns do condomínio enquanto a unidade estiver locada.

Como controlar?

Essa é uma tarefa mais complexa, tendo em vista que nem sempre o síndico tem ciência de quem está morando no imóvel e a que título.

Cabe ao síndico as medidas para zelar pelo cumprimento das regras e pela coletividade do condomínio, exigindo igual cumprimento de direitos e deveres de todos. Cabe também, e especialmente, a cada um dos condôminos manter a administração do Condomínio sempre informada e atualizada quanto a utilização das unidades, se está desocupada, se está locada, se foi vendida, etc. Um cadastro sempre atualizado dos proprietários e ocupantes do imóvel ajuda muito na organização do Condomínio e, principalmente, garante a segurança de todos.

O uso de catracas, carteirinhas ou tags de acesso pode ajudar a limitar a entrada de pessoas não autorizadas. Controle com reservas e registro em livros também auxiliam no uso de espaços que demandam reserva.

Se não existe previsão na Convenção ou Regimento quanto ao uso das áreas comuns por proprietários em caso de locação, se for do interesse do Condomínio, é possível convocar uma assembleia para levar o assunto à votação e à discussão dos demais condôminos. Todavia, não havendo previsão expressa nas regras do Condomínio, o síndico poderá esclarecer ao proprietário que a utilização das áreas comuns cabe a quem estiver utilizando a unidade, conforme estabelece o Código Civil.

É importante também constar nas regras do Condomínio quais as punições cabíveis no caso do uso do proprietário das áreas comuns enquanto a unidade estiver locada, seja ela advertência, notificação ou multa.

Viver em condomínio pode parecer complicado, mas com ordem e boa gestão, a convivência tende a ser harmônica e tranquila. Seu condomínio se preocupa com essas coisas? Conta para a gente!

 

Crianças em condomínios: cuidados e segurança

Supervisão com os pequenos pelos responsáveis em áreas comuns deve ser constante para evitar problemas

Julho é um mês com muitas crianças no condomínio devido às férias escolares, especialmente no momento da pandemia, quando se fica mais em casa ou circulando pelas áreas comuns. Por isso, redobrar os cuidados e a segurança em relação a elas é imprescindível para evitar acidentes e transtornos.

Alguns cuidados são de responsabilidade do condomínio, como a manutenção do playground e de todas as áreas destinadas aos pequenos (e aos adultos também). Mas nem toda a obrigação deve recair sobre o condomínio: os pais e responsáveis também precisam ficar sempre de olho.

Morar em condomínio exige respeito para que a convivência seja tranquila. E isso serve para as crianças. Discussões e brigas acontecem, mas o ideal é que não haja falta de respeito e que sejam resolvidas com maturidade e bom senso.

Cuidados a tomar

Uma das maiores preocupações em um condomínio com crianças e com as manutenções em dia é em relação a quem as supervisiona. Nem sempre os pais estão juntos – muitos até veem no condomínio uma opção segura para deixar as crianças sozinhas sem problemas com assaltos ou trânsito – , mas crianças com menos de 10 anos não devem andar pelo condomínio sozinhas.

Tampouco é função dos porteiros e colaboradores do condomínio que tomem conta das crianças. Salvo aqueles com recreadores contratados para a função, nenhum outro colaborador tem essa responsabilidade. Igualmente, é importante instruir as crianças para não atrapalharem o trabalho dos colaboradores do condomínio, de forma alguma.

Por isso, é de responsabilidade dos pais que orientem as crianças a não andarem sozinhas, a não brincarem em escadas, elevadores e áreas com passagens de veículos. O condomínio pode proibir a permanência de crianças sem supervisão em algumas áreas, como piscina e playground, por exemplo, por meio de placas informativas e do Regimento Interno.

Incômodos e barulho

É função do zelador ou do próprio síndico chamar a atenção das crianças em caso de algazarras, sempre educadamente e com respeito, claro. Caso a situação continue, é possível registrar a reclamação aos responsáveis e relatar o problema. É preciso lembrá-los que o condomínio é um local compartilhado e que há regras e limites a serem respeitados.

Se o barulho vier de dentro das unidades, vale orientar os pais e os responsáveis a colocarem tapetes emborrachados para diminuir os atritos e barulhos, caso a unidade não tenha carpet e tapetes.

Todos os condomínios têm (ou deveriam ter) as normas referentes aos horários de silêncio e quando é permitido barulho. Portanto, respeitar essa determinação é lei, passível de notificação e até mesmo multa (em caso de reincidência após notificação). Mesmo com o regulamento, bom senso e coletividade não fazem mal a ninguém!

E na falta das áreas de lazer, o que fazer?

Brincar faz parte da natureza de qualquer criança: elas precisam gastar energia e extravasar. Mas o que fazer quando no condomínio não tem nenhuma área própria para tal?

Veja se existe alguma área inativada ou sem uso que possa ser aproveitada para o uso das crianças, como montar uma brinquedoteca, por exemplo. Áreas do entorno do condomínio – que não atrapalhem a passagem – também são boas opções.

Alguns condomínios que só possuem salão de festas podem disponibilizá-los para o lazer das crianças durante os períodos sem reserva. Para isso, é preciso estabelecer regras e obter a aprovação dos demais condôminos em assembleia.

Estimule o brincar

Período de férias é para brincar. E o condomínio pode colaborar com os pais para driblar a permanência das crianças em casa. Incentivar alguns jogos, como os de tabuleiro, que normalmente são jogados em grandes grupos, ou quebra-cabeças para os menores, já é um atrativo.

Criar uma pequena biblioteca, com a colaboração de todos os condôminos, também distrai as crianças, incentiva o empréstimo e o hábito da leitura. Além disso, quando eles participam da organização, eles se sentem parte do projeto e o sucesso é ainda maior.

Caso o condomínio tenha recreador ou consiga contratar um específico para o período, jogos que instiguem a criatividade são ótimos para crianças, como adivinhações e o tradicional “stop”.

Estatuto da Criança e do Adolescente (ECA)

O ECA tem como objetivo proteger as crianças e os adolescentes, até seus 18 anos – e em alguns casos, 21. De acordo com o Art. 4º , “é dever da família, da comunidade, da sociedade em geral e do poder público assegurar, com absoluta prioridade, a efetivação dos direitos referentes à vida, à saúde, à alimentação, à educação, ao esporte, ao lazer, à profissionalização, à cultura, à dignidade, ao respeito, à liberdade e à convivência familiar e comunitária”.

Todos os condôminos devem respeitar os direitos das crianças, não às submetendo de maneira alguma ao constrangimento ou à humilhação. Ao mesmo tempo, as crianças precisam entender que apesar de estarem de férias e disporem desse tempo para brincar, precisam respeitar as regras do Condomínio e o direito dos demais condôminos, em especial quanto a questão barulho. É direito das crianças brincarem, mas sempre respeitando o sossego, a segurança e a saúde de todos que vivem no Condomínio. Compete aos pais a orientação de seus filhos quanto as regras do Condomínio, ao respeito e a boa convivência com os demais condôminos.

Veja, neste artigo do blog, outras dicas para encarar o período de férias das crianças!

 

Zelador no condomínio: qual a sua função?

Nem todos sabem para que serve um zelador no condomínio; vamos explicar as principais atribuições e tarefas deste colaborador

Considerado um colaborador importantíssimo no dia a dia do condomínio e muitas vezes o braço direito do síndico, o zelador normalmente faz tudo para que as coisas no ambiente funcionem da melhor maneira possível. Seu nome já diz: zelador é aquele que zela, que cuida.

O zelador é responsável por fazer manutenções básicas no condomínio, tomar conta das áreas comuns, coordenar e fiscalizar os serviços dos demais colaboradores, na tentativa de manter o condomínio em seu melhor funcionamento possível.

É ele também quem reporta qualquer irregularidade ou problema ao síndico, para que sejam solucionados o quanto antes ou para dar início às providências.

Principais atividades do zelador no condomínio

Cabe a ele:

– Fiscalizar os usos das áreas comuns – como piscinas, salões, churrasqueiras, quadras, academias -, e preservar a sua conservação;

– Verificar as instalações elétricas e hidráulicas, incluindo os encanamentos e possíveis vazamentos;

– Ter ciência das datas das manutenções dos elevadores e extintores;

– Acompanhar obras e outros reparos que ocorram no condomínio;

– Liderar os demais colaboradores. Isto é, auxiliar na distribuição das tarefas, fiscalizando seu cumprimento sempre que possível; verificar horários de entradas e saídas; cobrar quando as atividades não são realizadas;

– Fazer as distribuições de correspondências e encomendas;

– Acompanhar a visita de técnicos e prestadores de serviços para o condomínio (como abastecimento de gás, leitura da luz ou água);

– Receber as reclamações e queixas dos condôminos, repassando ao síndico;

– Cuidar para que visitantes não descumpram regras do condomínio;

– Zelar pela tranquilidade dos condôminos e pelo cumprimento do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio.

Quando recorrer ao zelador?

Muitos condôminos têm no zelador uma figura que dá suporte em determinadas situações, como em problemas estruturais da unidade, de vazamentos ou até mesmo com o uso de equipamentos pessoais, essas atividades não são obrigações do zelador no condomínio e não podem ser realizadas por ele. O Zelador não pode prestar serviços particulares aos condôminos.

Também não compete ao zelador realizar manutenções ou reparos que exijam conhecimentos técnicos ou que possam interferir na estrutura do Condomínio e/ou segurança dele, condôminos e Condomínio. O zelador deve ter uma noção básica das instalações do Condomínio, mas não pode substituir uma mão de obra técnica e especializada.

Há aqueles ainda que se disponibilizam a carregar sacolas dos condôminos mais idosos ou auxiliar segurando portas: essas atitudes não fazem parte das atribuições do zelador e não devem ser exigidas dele, mas bom senso e cordialidade nunca fizeram mal a ninguém, não é mesmo?

Características do profissional

Algumas características pessoais são imprescindíveis para um bom zelador: a organização é a primeira delas. Como a demanda de tarefas de um zelador não é pequena, é necessário que ele seja muito organizado ao longo do dia de trabalho.

Para facilitar, é importante que ele tenha um check-list das tarefas que precisa fazer diariamente, semanalmente ou periodicamente, para não esquecer nenhuma atribuição já estabelecida e evitar gastos inesperados com o condomínio.

Como a demanda por ele é grande e constante, e as tarefas inesperadas acontecem com certa frequência, uma listagem ajuda na organização e realização dos trabalhos — sempre com cuidado para determinar quais são as prioridades.

Outra individualidade deste profissional é a disponibilidade para atender às demandas e estar ciente de que deve sempre repassar ao síndico as ocorrências no Condomínio, quando este não estiver disponível no local.

Acúmulo de função

Zelador no condomínio faz tudo? Sim e não! Apesar de ele ter uma lista de tarefas extensa e ser demandado em demasia, é preciso prestar atenção em relação ao acúmulo de tarefas (quando o empregado acumula habitualmente mais de uma função no trabalho), para não caracterizar como tal e correr o risco de levar uma ação trabalhista em uma eventual saída do colaborador. O acúmulo de função só pode ocorrer quando devidamente autorizado pelo empregador, já que haverá um acréscimo salarial, onerando o Condomínio.

Para evitar este estresse, estabeleça todas as tarefas do zelador em contrato, detalhadamente, e certifique-se para que não haja duplas interpretações. Converse com o zelador sobre suas obrigações e estabeleça limites que devem existir entre o profissional e os demais condôminos e colaboradores — assim como atribuições “pessoais” ou de sua função.

É importante tomar cuidado com atitudes mínimas que possam configurar acúmulo de função, caso não estejam estipuladas em contrato, como cobrir o almoço do porteiro ou cuidar com a segurança na passagem de pedestres ou de veículos para dar suporte ao segurança.

Nunca se esqueça de sempre seguir o que está pré-estabelecido no Regimento Interno e na Convenção do Condomínio.

Zelador x síndico

Devido às atribuições do zelador no condomínio, muita gente confunde suas funções com as do síndico. Mas existem diferenças! A primeira e principal é que o síndico foi eleito pelos condôminos como o representante legal do condomínio. Isto é, é ele quem responde civil e criminalmente pela gestão do Condomínio.

Além disso, o síndico tem mandato com período determinado, diferente do zelador que é um colaborador contratado. O zelador está em seu cargo independentemente do síndico, podendo postergar sua relação contratual com o condomínio mesmo que mude a gestão de síndico.

Ficou com alguma dúvida em relação ao trabalho de zelador no condomínio? Manda sua questão para nós que tentaremos saná-la!

Plantas em apartamentos, como cuidar?

Algumas espécies se adaptam muito bem aos apartamentos, sendo ótimas opções de decoração e ornamentação de ambientes

A pandemia de Covid-19 fez com que as pessoas permanecessem por mais tempo em seus apartamentos, devido aos constantes pedidos de isolamento social e restrições estabelecidas pelo poder público. Alguns levaram os escritórios para casa, as crianças passaram a ter aulas a distância e os cantinhos foram reorganizados. Aproveitando o momento, muitos investiram em decorações e ornamentações com plantas em apartamentos.

Muitas plantas podem ser cultivadas e vivem bem em ambientes fechados, dando mais vida e renovando o ambiente. O sucesso para o cultivo de plantas em apartamentos está justamente relacionado à escolha da espécie, ao espaço destinado a elas e, claro, aos cuidados, que não podem ser deixados de lado.

O espaço ideal

Plantas se alimentam de luz, sendo assim, o local escolhido deve receber bastante luminosidade ao longo do dia. Ao mesmo tempo, observe que sol em excesso pode desidratar e queimar a planta, fique atento!

Algumas plantas se estabelecem melhor em determinados cômodos e até o posicionamento do vaso pode ser relevante para que ela viva bem. Atualmente, há várias dicas online e é possível obter orientações em lojas especializadas.

Melhores espécies

Conhecer e entender o básico da espécie de planta escolhida é fundamental: ela gosta de luz? Se adapta à sombra? Bebe muita ou pouca água? Prefere o calor, um climinha mais frio ou ameno? Saber essas características facilita o crescimento e desenvolvimento da planta.

A partir dessas informações, torna-se mais simples determinar o local adequado para ela na casa, ajustando a espécie à característica daquele espaço e até mesmo ao seu planejamento de decoração e de objetivo – o item a seguir.

Funcionalidade

Decoração, temperos, energização… as plantas podem ter inúmeras funções e significados dentro de casa. Tem aquele espaço vazio no canto da sala? Uma decoração com plantas pode ser boa opção.

Vai fazer um cantinho zen na sua casa? Alguns tipos podem se adaptar bem ao espaço. Já os temperos e ervas, se forem ficar na cozinha, lembre-se de mantê-los longe do forno e fogão, pois o calor pode ser prejudicial.

Disponibilidade

A sua disponibilidade também deve ser considerada, juntamente com a escolha do tipo de planta ideal e o local. Caso você tenha pouco tempo para cuidados, não escolha uma planta que dê muito trabalho. Lembre-se: elas precisam de atenção, cuidados, água e atenção, como todo ser vivo.

Qual escolher?

Feita a escolha do espaço, da disponibilidade, da funcionalidade, vamos falar sobre alguns tipos de plantas que são comumente encontradas nos apartamentos. Flores pequenas, como violetas, cactos e suculentas estão entre as mais escolhidas para quem não tem muito espaço e muito tempo, pois elas ficam bem em vasos pequenos e não exigem água diariamente.

Plantas de tamanho médio, como a espada de São Jorge, são bastante procuradas para apartamentos, já que elas crescem para cima e também não exigem água diariamente. São de fácil adaptação em vasos de chão e ficam ótimas combinadas a outras espécies semelhantes, como copos de leite. Outras boas opções são a rosa de pedra, palmeira-ráfia ou palmeira leque, begônia, pau-d´água, lírio.

Os terrários também são conceitos de fácil cuidado e, além de abrigar as plantas de pequeno e médio porte, podem ser ótimos na decoração, principalmente se você usar sua criatividade. Terrários no formato de aquários redondos, em tigelas e, até mesmo, feitos de garrafas pet, podem dar um charme especial ao ambiente.

O uso de folhagens, como samambaias, faz o gosto de muitas pessoas, dando um ar mais rústico e, ao mesmo tempo, sofisticado ao local. De fácil cuidado, boa resistência e desenvolvimento, cuidar de folhagens exige a poda periódica e uma limpeza maior nas folhas. Tirando isso, elas se adaptam bem quando suspensas, para crescer como cascatas.

Principais cuidados

Como cada espécie tem uma exigência específica. Nós listamos as principais para o sucesso das plantas em apartamentos:

A começar pelo adubo, fundamental para que a planta tenha os nutrientes necessários para seu crescimento: existem opções caseiras, como adubo com cascas de frutas ou de ovos. Procure orientação profissional para saber a dosagem exata e se a espécie desejada necessita deste tipo de suporte.

Para a limpeza do vaso, sempre retire as folhas e flores mortas, evitando que fungos possam proliferar nas demais. Coloque um pratinho com areia na base de plantas que crescem em vasos, para que a água não acumule no prato – olha a dengue, especialmente em varandas ou sacadas!

Para um refresco, tenha um borrifador. É ótimo para plantas, como cactos, suculentas e bonsais. Plantas gostam de ar, é bacana deixá-las próximas a janelas ou nas sacadas. Mas tenha muito cuidado com as quedas de vasos!

E aí, inspirados? Depois conta para a gente quais plantas você tem em seu apartamento! Deixe o seu comentário e compartilhe o conteúdo em suas redes sociais!

 

Auditoria em condomínio: quando é necessária?

Muitos relacionam auditorias com fraude ou fiscalização, mas a ação pode auxiliar na gestão do condomínio

Quando se fala que um local vai passar por auditoria, logo vem à mente irregularidades, desvios ou problemas. Essa ideia faz com que muitos lugares deixem de ser vistoriados com frequência, e as acusações de falta de transparência se tornam mais corriqueiras. Mas você sabia que a auditoria não serve somente para apontar erros?

A auditoria nada mais é do que uma análise de todas as movimentações financeiras do condomínio, entradas e saídas, em conformidade com a convenção do condomínio, com as decisões registradas em atas das assembleias e, claro, com o Código Civil. Com essas informações, é feito um relatório, que pode ser usado como base financeira para o condomínio.

Benefícios da auditoria em condomínio

Garantir a transparência do trabalho do síndico é uma preocupação que todo condomínio deve ter. Afinal, os condôminos se preocupam e precisam se sentir seguros em relação ao destino do montante desembolsado mensalmente, normalmente destinado à manutenção e às melhorias do patrimônio.

A auditoria também é uma forma de provar a idoneidade do síndico, que pode ser questionada ao propor um aumento de taxa condominial ou de fundos, por exemplo. É uma forma de assegurar que os valores estão em dia, com uma boa reserva emergencial de segurança.

Durante o processo de auditoria, são analisadas todas as contas do condomínio, a validade das notas fiscais (se não são frias), os contratos e os serviços prestados, se não existe fraude, irregularidade ou desvio de verbas, entre outros detalhes que podem influenciar na vida financeira do condomínio.

Além disso, elas podem ser utilizadas para servir como base para o próximo ano de gestão, já que mostram todos os balancetes, valores gastos e recebidos, oferecendo uma média de quanto o condomínio gasta em determinado período. Esse histórico pode auxiliar no planejamento de gastos ao longo de um período.

Ela pode ser elaborada periodicamente, dependendo da verba condominial destinada, ou ainda antes da assembleia anual de prestação de contas.

Como funciona?

A auditoria pode ser contrata pelo síndico, desde que o valor do serviço esteja dentro do orçamento disponibilizado a ele, caso contrário, precisará da autorização da assembleia para aprovação do orçamento. Se a decisão de realizar uma auditoria partir de algum condômino ou alguém do conselho, também deverá uma assembleia aprovar, devido ao custo deste tipo de serviço.

Para contratar um auditor ou empresa especializada, o ideal é cotar com pelo menos três empresas, como em todos os orçamentos realizados pelo condomínio. Observe os registros em conselhos de contabilidade ou instituto de auditores, procure empresas com referências e certifique-se de que a atividade dela junto à Receita Federal é de ‘atividades de consultoria e auditoria contábil e tributária’. Caso seja um profissional independente, busque pelo cadastro no Cadastro Nacional de Auditores Independentes (Cnai).

Com as melhores opções selecionadas, é realizada uma assembleia para debater com o conselho e demais condôminos qual empresa ou auditor será contratado.

Documentos necessários

É preciso apresentar alguns documentos para a auditoria, começando pela convenção do condomínio e o regimento interno, que são as leis que prevalecem no local. As atas das assembleias realizadas também são necessárias para entender quais decisões foram tomadas.

Em relação à parte financeira, os auditores analisam as previsões orçamentárias propostas para o ano; os contratos e pagamentos de todos os prestadores de serviços, desde os colaboradores registrados, os autônomos e as empresas terceirizadas; as notas fiscais e todas as entradas e saídas no período.

Tipos de auditoria 

Os condomínios podem realizar três tipos de auditorias: as preventivas, as emergenciais ou as especiais. Os nomes são autoexplicativos: o primeiro é para evitar que surjam problemas futuros, identificando erros e corrigindo-os, se possível; o segundo serve para quando já existe alguma suspeita de irregularidade; e o último modelo visa analisar alguns pontos específicos do orçamento do condomínio.

Os prazos para a realização das auditorias podem variar de acordo com o tamanho do condomínio mas, em geral, leva-se entre 15 e 30 dias. Tanto a duração como a forma de entrega devem estar descritos no contrato com a empresa contratada para executar o serviço.

Irregularidades

Com o relatório de auditoria em mãos, todos os resultados são analisados e, em caso de serem confirmadas irregularidades, medidas devem ser tomadas.

O art. 1349 do Código Civil estabelece que o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído do cargo pelo voto da maioria absoluta dos presentes em Assembleia especialmente convocada para este fim.

 

Além da destituição do cargo de síndico, ele pode também responder civil ou criminalmente pelos atos e ser ainda condenado a restituir os valores devidos ao Condomínio.

 

Como organizar o home office no condomínio

Período exige coordenação das tarefas e disciplina para evitar distrações tanto em espaços coletivos quanto na própria unidade

Há um ano palavras como pandemia, isolamento e home office entraram em nosso vocabulário para não sair mais. Muitas empresas adotaram o hábito de permitir que seus colaboradores trabalhem de casa devido ao coronavírus, evitando colocar em risco a própria saúde e a de quem convive no mesmo ambiente. Para isso, é preciso disciplina e organização para um bom rendimento.

Alguns condomínios que dispõem de área de trabalho compartilhada adotaram estratégias para auxiliar neste processo, afinal, trazer um escritório inteiro para seu local de moradia não é nada fácil. Como o mais complicado normalmente é o mobiliário, os condomínios com esta área disponível facilitaram a vida de muitos, porém, com algumas regras:

– Reserva antecipada do espaço: se o objetivo é evitar a aglomeração, o ideal é que fique apenas um número limitado de pessoas por horário, exceto aqueles que moram na mesma unidade. Se você tem aquela reunião – online, claro – em determinado horário e precisa do espaço, agende e garanta o uso.

– Em caso de salas grandes, é possível avaliar o número de usuários simultaneamente, respeitando as regras de distanciamento locais.

– A limpeza da sala é importantíssima, principalmente dos equipamentos compartilhados. Certifique-se de ter limpado tudo.

– Evite comer na sala! Mesmo que esteja sozinho, caso possa evitar, melhor! Pode parecer repetitivo, mas é bom destacar: por se tratar de espaço compartilhado, o uso de máscara é obrigatório.

Caso seu condomínio não tenha uma sala de trabalho, isso não o impede de trabalhar de casa, dependendo, lógico, da atividade que você exerce. De acordo com o art. 1.336 do Código Civil, em seu parágrafo quarto, é dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Sendo assim, se você trabalha com alimentação, por exemplo, que exige o uso de equipamentos e proporciona odores diversos, é importante conversar com o síndico antes de trazer seu trabalho para casa. A avaliação cabe, especialmente, para condomínios que não têm água e gás individualizados. A mesma lógica se aplica a atividades que gerem muitos ruídos.

E, claro, nada de entra e sai no condomínio, seja de fornecedor ou de cliente. O tempo é de isolamento e não é coerente pessoas estranhas circulando no ambiente condominial.

Vamos dar algumas dicas para quem precisa adaptar a unidade para o home office:

Determine os horários

Assim como no trabalho em escritório, trabalhar de casa exige disciplina e atenção aos horários. É muito comum as pessoas se perderem no tempo e virarem a noite trabalhando. Isso não é muito favorável para quem vai iniciar a vida no home office. Organize seu horário de início e de término, ou uma média aproximada disso.

Troque de roupa, sempre

Evite começar a trabalhar de pijamas. Não é porque está sem seus companheiros de trabalho ou em casa que não precise de uma rotina. O cérebro entende melhor quando essas mudanças não são bruscas. Então, levante, faça a sua higiene, tome seu café e troque de roupa antes de iniciar o trabalho.

Espaço de trabalho

Ter um ambiente específico para trabalhar é mais indicado. Sabemos que nem sempre isso é possível, mas tente arrumar o espaço da melhor maneira, para não se pegar trabalhando no sofá ou junto dos pratos do almoço! É importante pensar na ergonomia dos equipamentos, para não sofrer de dores nas costas ou nos punhos, ainda mais quem passa o dia em frente aos eletrônicos.

Aviso aos familiares

Lembre-se de avisar os pais, o cônjuge ou as crianças de que você não está à toa em casa e nem de férias: está trabalhando. Mesmo que as pausas sejam possíveis ao longo do dia, o ideal é programar os intervalos para não interferir no rendimento.

As crianças estão com as aulas remotas? Organize-se para realizar seu trabalho e, ao mesmo tempo, dar o suporte que elas precisam. Não é uma tarefa fácil, mas, com jeitinho e colaboração, todos saem ganhando. Caso elas não estejam com aulas remotas, planejar entretenimentos ao longo do dia pode ajudar a evitar os estresses de se manter crianças em isolamento em horário comercial.

Faça intervalos

Às vezes, nos tornamos reféns do trabalho, mas realizar pausas periódicas, almoçar e comer no meio da tarde, tomar água ou o cafezinho são fundamentais para manter a saúde, a sanidade e a própria performance. Alongue-se sempre que necessário, descanse e volte ao trabalho.

Tem uma equipe? Conversem!

Apesar dos colegas não estarem ao lado, manter a comunicação com a equipe é indicado para que a sinergia não se perca e o trabalho esteja alinhado. Além disso, uma palavra amiga e um incentivo sempre vão bem.

Não é fácil, mas não é um bicho de sete cabeças: com organização e disciplina, é possível fazer um home office no condomínio. Veja pelo lado bom, trabalhar em casa evita o trânsito e os deslocamentos nas grandes cidades, fazendo com que os colaboradores tenham mais tempo para todas as atividades, incluindo as que lhe dão prazer!

 

Correspondências e encomendas no condomínio: como gerenciar?

Ideal é estabelecer regras para o bom funcionamento da portaria e das funções dos encarregados, evitando perdas de correspondências e dores de cabeça

Todo condomínio recebe mensalmente inúmeras correspondências, isso é fato! Contas de gás, luz, água, a própria taxa condominial, encomendas… Com a pandemia e o isolamento decorrente da Covid-19, o número de deliverys e entregas em condomínios também cresceu, entre 40 a 70%, de acordo com a classe de síndicos profissionais. E como fazer para gerenciar tudo isso sem dor de cabeça ou confusão?

É sempre bom que o condomínio estabeleça regras em Regimento Interno para evitar qualquer incômodo, independentemente de pandemia ou não. Horários de recebimento, tipo ou tamanho da entrega e distribuição são alguns itens imprescindíveis no descritivo.

Destaca-se que a lei federal 6538, em seu artigo 22, diz que “os responsáveis pelos edifícios, sejam os administradores, os gerentes, os porteiros, os zeladores ou os empregados são credenciados a receber objetos de correspondência endereçados a qualquer de suas unidades, respondendo pelo seu extravio ou violação”.

Organização e fluidez

As regras são criadas para que haja organização inteligente e de fácil distribuição, visando não atarefar os colaboradores e atender aos entregadores, bem como satisfazer os condôminos. Caso contrário, a portaria vira um depósito de encomendas, além do risco da perda de documentos registrados ou correspondências importantes.

– Correspondências simples chegam por correios uma vez por dia e, normalmente, já estão no cotidiano dos colaboradores, que recebem e fazem a distribuição porta a porta em condomínios pequenos, ou nas caixas correspondentes em condomínios maiores. Cada condômino fica responsável por recolher ao chegar. Criar esta rotina é importante para diminuir os possíveis erros, facilitando para os colaboradores responsáveis e condôminos.

– Cartas registradas ou judiciais exigem protocolo de recebimento. Essas podem ser recebidas pelo porteiro ou zelador, para que sejam registradas em livro para controle tanto do recebimento quanto da entrega ao condômino. A entrega deve ser feita em mãos, com o devido protocolo de recebimento, no qual conste a data de entrega e assinatura do condômino, assegurando o condômino e o empregado que a recebeu.

– Encomendas mais volumosas, que exigem um local espaçoso para armazenamento, devem ser recebidas de preferência pelo próprio condômino. Outra solução é o condomínio receber, mas colocar um prazo para a retirada. Para qualquer uma das opções, é preciso que a regra esteja explícita no regimento do condomínio, juntamente das punições para quem não a cumprir.

Deliverys de comida

A pandemia fortaleceu um hábito entre os brasileiros: pedir comidas em casa. Impossibilitados de sair e com muitos estabelecimentos trabalhando somente com entrega e retirada, essa foi a solução encontrada tanto pelos consumidores quanto pelos comerciantes.

Diversos condomínios têm como regra não receber alimentos na portaria, principalmente por conta de contaminações. O ideal é que o condômino vá à portaria para receber, evitando a entrada do entregador e o contato do alimento com mais pessoas.

Não esqueça de levar seu álcool gel, caso não tenha disponível na portaria, e sua caneta, para assinar algum recebimento.

Treinamento dos colaboradores

É imprescindível que o colaborador responsável por receber ou distribuir encomendas e correspondência seja treinado e instruído sobre o que pode ou não fazer, e como fazê-lo. Extravios e violações de encomendas e correspondências devem ser notificadas em livro, e o síndico deve ser avisado para que tome providências.

Casos assim podem resultar em ações judiciais e até mesmo criminais, por isso, é preciso estar certo do acontecimento e investigar o responsável. Outra solução para casos recorrentes é investir em novos treinamentos, deixando claras as consequências para todos.

Evite os erros comuns (que valem tanto para porteiros quanto condôminos):

– Confira sempre a mercadoria que está recebendo;

– Evite receber encomendas violadas;

– Não se negue a receber uma encomenda;

Em todas essas situações, alguém será culpado e terá dor de cabeça. Consegue contactar o condômino no momento do recebimento? Ótimo. Não consegue? Já deixe notificado ou registrado a condição da encomenda ao ser recebida.

Portaria remota e armários inteligentes

E quando o condomínio não possui portaria para receber? Ou conta com portaria remota? Na maior parte dos casos, um colaborador do condomínio, como o próprio zelador, recebe as encomendas em um determinado horário, como das 8h às 18h. Nos demais, o recebimento fica por conta do condômino.

Alguns condomínios com portaria remota deixam espaço destinado aos correios para depositar encomendas de maior volume. Essa é uma tendência adotada por muitos locais. A entrega é feita diretamente no espaço, o condômino recebe aviso via smartphone e retira assim que possível.

O método é bom, porém tem custo mais alto e esbarra nas aprovações das assembleias. E, como no caso das encomendas registradas, o procedimento deve estar claro em regimento.

É sempre importante manter a boa relação e o bom senso entre porteiros, condôminos e demais colaboradores. O uso de aplicativos também pode ajudar nesta comunicação, com avisos de chegadas e entregas.

O seu condomínio se atualizou em relação às correspondências e encomendas?

Conte para nós que ele fez!

Apartamentos inteligentes deixam de ser exclusividade do alto padrão

Apartamentos inteligentes deixam de ser exclusividade do alto padrão

Tecnologia invade os condomínios, trazendo praticidade, conforto e segurança aos condôminos

Já imaginou um imóvel, seja residencial ou comercial, que atenda aos seus comandos por voz ou apertando um único botão? Os apartamentos inteligentes estão tomando conta dos condomínios, deixando de ser uma exclusividade do alto padrão. Gradualmente, pode-se observar uma tecnologia, um novo recurso, pequenas novidades sendo inseridas nas unidades menos sofisticadas.

São inúmeros serviços que podem ser inseridos nos apartamentos inteligentes por meio de automação e tecnologia. Controle de iluminação, de temperatura, de acesso, por exemplo, são variadas tecnologias que podem ser adaptadas às unidades, trazendo segurança, conforto, economia e conveniência ao dia a dia do usuário.

Investir em apartamentos inteligentes é a famosa relação ganha-ganha. O gasto para investir pode ser recuperado, dependendo da automação escolhida, com economia na luz e na água, por exemplo. Vamos listar algumas praticidades adaptáveis para, quem sabe, você aplicar no seu imóvel.

Acesso automático

As entradas automáticas são práticas e seguras: basta alguns números ou a biometria para abrir e fechar a porta. Alguns modelos fazem a abertura por reconhecimento facial, da digital ou por meio da íris. É o adeus aos molhos e molhos de chaves, que ocupam espaço ou somem quando você mais precisa!

Comandos de voz

Quem nunca viu aqueles filmes futuristas nos quais as pessoas acendem e apagam as luzes com palmas? Ou com uma palavra? Isso já é possível na automação residencial. Um simples comando de voz pode cuidar da iluminação, do ar-condicionado, ligar a televisão ou o rádio. Parece besteira, mas quando se está atarefado ou com as mãos ocupadas, pode fazer toda a diferença.

Mais do que ligar e desligar. É possível controlar a intensidade da luz, o volume dos sons do rádio ou do dvd, a temperatura dos ambientes, inclusive a dos pisos. Até abrir e fechar a persiana com uma palavrinha. Além do liga e desliga ou do controle do volume, alguns eletrodomésticos já vêm com funções e tecnologias de fábrica, com a programação de funcionamento disponível nos equipamentos.

Hoje em dia, os celulares já têm este recurso de voz, que pesquisa conforme a demanda oral. Também existem os dispositivos usados para essa integração, como a Alexa, da Amazon, a assistente virtual que funciona por meio do machine learning, termo traduzido como aprendizagem de máquina, que utiliza a inteligência artificial para realizar essas atividades.

Mais segurança

Câmeras e sistemas de monitoramento também estão entre os itens procurados que mesclam tecnologia e segurança. Acompanhamento em tempo real dos ambientes, seja por vídeo ou pelo próprio smartphone, trazem mais tranquilidade aos condôminos quando estão fora de suas unidades.

Hidro e jacuzzi

Fazer o controle da limpeza, da temperatura da água, do volume e intensidade da hidromassagem também é possível.

Sustentabilidade

Automatizar recursos na unidade pode tornar o ambiente mais sustentável, por meio do controle dos sistemas elétricos e hidráulicos, minimizando os desperdícios e otimizando água e luz. Uma construção sustentável, focada no verde e no meio ambiente, traz economia também.

 

Essas são algumas das opções de ferramentas que podem ser realizadas na automação residencial, usando conexões de internet e bluetooth, programadas diretamente pelos dispositivos móveis.

A tendência é de que cada dia mais tenhamos opções novas para inovar e aprimorar os apartamentos inteligentes, que identifiquem as necessidades e antevejam soluções, como programar tarefas do cotidiano ou realizar outras atividades facilitadoras, agregando valor ao imóvel e ao condomínio.

Condomínios inteligentes

Para as novas construções que já sintam a necessidade e oportunidade de crescer uma edificação inteligente, algumas dicas que podem ser pensadas desde o momento da construção:

  • Posicionamento do condomínio: priorizar a iluminação natural;
  • Acesso por meio de biometria na identificação do condômino;
  • Portaria remota eletrônica: economia na folha salarial e aumento da segurança;
  • Sensores de movimento para iluminação das áreas comuns, só acionando quando necessário;
  • Sistemas fotovoltaicos para captação de energia solar, também para uso nas áreas comuns;
  • Elevadores ecoeficientes, que geram energia ao serem utilizados; ou apenas inteligentes, que utilizam apenas um (normalmente o mais próximo) ao ser acionado;
  • Uso de software de gestão de condomínio, para reservas de áreas comuns, emissão de boletos, atualização cadastral, gestão de encomendas e até para atender as demandas dos condôminos.

Estes modelos de unidades e de condomínios são tendência e realidade em muitas localidades do mundo, pois agregam valor, segurança, sustentabilidade e comodidade para todos.

 

Que tal valorizar seu condomínio?

Violência doméstica no condomínio: o que fazer?

Casos aumentaram durante a pandemia de Covid-19 e condomínios podem tomar providências a respeito

“Em briga de marido e mulher ninguém mete a colher”, certo? Errado. Se depender do projeto de lei (PL 2510/2020) que trata especificamente sobre a violência doméstica em condomínios, a afirmativa anterior está errada. Em resumo, condôminos, locatários e síndicos devem informar às autoridades competentes os casos de violência doméstica e familiar contra a mulher no âmbito do condomínio.

O projeto, já aprovado pelo Senado e em trâmite na Câmara dos Deputados, altera a Lei dos Condomínios e o Código Civil, para punir quem omitir socorro à vítima de violência doméstica e familiar contra a mulher, contra criança, adolescente, pessoa idosa e pessoa com deficiência. O síndico terá até 48 horas a partir do conhecimento dos fatos para realizar a denúncia aos canais de atendimento à mulher ou outros meios adotados pelos órgãos de segurança pública. Também condôminos, locatários e possuidores tem o dever de comunicar ao síndico os casos de violência, mesmo os ocorridos no interior das unidades.

Omissões ou não cumprimento da lei acarretam advertências para ambas as partes: condôminos podem levar multas de até cinco vezes o valor do condomínio, enquanto síndicos podem ser advertidos, pagar multa de cinco a dez salários mínimos e até ser destituído do cargo de síndico. Também o Condomínio, poderá, a partir da segunda ocorrência, ser obrigado a pagar multa de 5 a 10 salários mínimos revertidas em favor de programas de erradicação da violência doméstica e familiar. A lei também estabelece que é obrigação do síndico informar, por meio de avisos nas áreas comuns, a respeito da lei, estimulando os condôminos a denunciarem atos de violência.

Como o texto da lei ainda não está finalizado e alguns ajustes devem ser feitos, antes de se tornar lei federal.

Leis estaduais

Apesar deste projeto de lei ainda estar tramitando, alguns estados adotaram medidas específicas de proteção à mulher, principalmente durante o ano passado.

No Paraná, por exemplo, o governo sancionou a Lei 20.145/2020, que obriga os condomínios, através de seus representantes legais a comunicar aos órgãos de segurança pública quando houver indícios ou ocorrência de violência doméstica ou familiar contra mulheres, crianças, adolescentes ou idosos nas unidades condominiais ou áreas comuns.

O texto determina também que condomínios devem ter afixados avisos nas áreas comuns incentivando os condôminos a notificarem o síndico quando tomarem conhecimento de ocorrência doméstica ou familiar no ambiente condominial.

O aviso às autoridades deve acontecer imediatamente em casos em andamento ou em até 24 horas da ocorrência.

Pandemia e violência doméstica

Infelizmente, com o isolamento decorrente da pandemia que assolou o mundo em 2020 e perdura em 2021, o número de casos de violência doméstica cresceu devido ao maior número de pessoas em casa constantemente.

Ainda em março do ano passado, mês em que se iniciou o confinamento, o número de ligações para o 180 – canal que recebe as denúncias de violência contra a mulher – cresceu quase 18%, de acordo com o Ministério da Mulher, da Família e dos Direitos Humanos (MMFDH). Os números não pararam de subir, um mês depois (abril de 2020), os casos cresceram quase 40% em relação ao mesmo período no ano anterior.

Essa elevação de casos e denúncias não foi exclusividade no Brasil: mais denúncias também foram registradas em outros países, como França, Argentina e Singapura, de acordo com a ONU Mulheres.

Leis como a Maria da Penha, que coíbe e previne a violência doméstica contra a mulher, também foram mais cobradas para que sejam aplicadas com rigidez, perante o aumento dos casos durante a pandemia.

Papel do síndico

Já faz parte das tarefas incumbidas ao síndico zelar pelo condomínio e pelos que nele residem, cuidando tanto das áreas comuns como do bem-estar dos condôminos. Cabe a ele representar os interesses comuns de todos.

Um dos deveres do síndico é praticar todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, investindo em um ambiente de bom convívio, pacífico e sem violência. Por isso, ele deve se dedicar a fazer o que estiver ao seu alcance para proporcionar um ambiente tranquilo para se viver. Se o projeto de lei for aprovado, as responsabilidades do síndico e também dos condôminos aumentam.

Enquanto a lei não é aprovada, cabe o bom senso que prevalece em ambientes condominiais: anormalidades, discussões exacerbadas ou suspeita de violência devem ser denunciadas ao síndico e aos canais direcionados (180) para que providências sejam tomadas.

 

Boas práticas para períodos de racionamento de água

Período pede cautela no consumo e conscientização por parte dos condôminos e de colaboradores

Muitas regiões do país passam por momentos de racionamento de água nos últimos meses, devido à falta de chuva que gerou uma crise hídrica, caso de Curitiba e Região Metropolitana e de outras partes do Paraná.

Ser prudente no uso é primordial para coibir o consumo exagerado que se reverte no aumento da tarifa ou até mesmo na falta de água. É importante que os condomínios incentivem o uso consciente, principalmente aqueles que não possuem a medição individual, para que ninguém seja prejudicado e a sociedade possa superar este momento difícil.

De acordo com a Companhia de Saneamento do Paraná (Sanepar), é preciso economizar 20% da água consumida em um mês em Curitiba e Região, tendo em vista que a crise hídrica deve continuar, para que os reservatórios que abastecem a região possam recuperar o seu volume. Para isso, é preciso a colaboração de todos com muita orientação e incentivo para o consumo consciente.

Vamos dar algumas dicas de boas práticas que podem ser aplicadas entre os condôminos e os próprios colaboradores do condomínio.

Que tal aplicar no seu condomínio?

Aos condôminos

Não é difícil reduzir o uso de água na residência, mas é preciso adotar certos hábitos simples, como fechar as torneiras ao escovar os dentes, ao se ensaboar, fazer a barba ou ao lavar a louça; reduzir o tempo do banho; acumular roupa para lavar de uma única vez (o mesmo vale para máquina de lavar louça).

Também é possível reaproveitar a água da máquina de lavar em outras lavagens ou para a limpeza do banheiro, molhar o jardim e as plantas. A água que escoa no chuveiro até esquentar pode ser reutilizada: que tal deixar um balde dentro do box para captá-la e depois reaproveitar na descarga ou em outros locais?

Para as caixas de descarga acopladas no vaso sanitário, que têm vazão aproximada de 6 litros, pode-se colocar uma garrafa pet de 1 litro com terra ou pedra dentro. Assim, economiza-se 1 litro de água por descarga. Parece pouco, mas ao final do mês em uma casa com quatro pessoas, são cerca de 500 litros economizados.

Fique de olho também nos vazamentos e encanamentos para corrigir qualquer imperfeição. Para diminuir a vazão de água, existem redutores que controlam a saída e são facilmente instalados nas torneiras, caso sinta a necessidade. Esses itens são encontrados facilmente nas lojas especializadas.

Ao condomínio e colaboradores

Manter o uso consciente entre os colaboradores que trabalham no condomínio é tão importante quanto educar os condôminos: é preciso dar o exemplo.

Se preciso, deixe informativo salientando o uso da água com cautela, principalmente para a equipe que faz a limpeza e trabalha diariamente com água. Reforce os comunicados sobre as datas de rodízio, sugerindo que o uso seja destinado apenas à higiene pessoal nos períodos de não fornecimento.

Para os condomínios com medição coletiva, o ideal é que seja realizada a individualização dos hidrômetros, para que cada condômino arque com o valor real que gastou. Medições coletivas podem fazer com que as pessoas consumam exageradamente, tendo em vista que a conta será dividida entre todos. A mudança é justa também com aqueles que usam a água de forma sensata e controlada e para as unidades com menor número de moradores.

Segundo a lei 13.312/16, a partir de 2021 as construtoras precisam entregar os condomínios com a leitura individual de água, paga pelo o que gasta. Em condomínios mais antigos, é possível fazer a mudança, seguindo os procedimentos das companhias de abastecimento.

Direcione a água que passe pelas calhas para ser armazenada em galões ou outros recipientes. Ela pode ser reutilizada na lavagem das áreas comuns do condomínio, limpar os vidros e para cuidar do jardim.

Tem piscina no condomínio? Cubra com uma capa enquanto ela estiver inutilizada. Isso evita a perda de água por evaporação e ajuda a mantê-la limpa. E não esqueça de revisar periodicamente a bomba e o filtro.

Com essas ações – ou parte delas -, além da economia para evitar a falta de água em um futuro próximo, ganha-se com a educação dos condôminos no uso da água e contas mais baratas para todos no fim do mês.