Representante legal do condomínio, o síndico tem uma série de atribuições estabelecidas por lei, mas não toma as decisões sozinho
A pessoa eleita para o cargo de síndico é a responsável por manter toda a documentação em ordem, por zelar pelo patrimônio comum, por manter o bom relacionamento entre condôminos e empregados, por cuidar da gestão financeira, mas, principalmente, é o representante legal do condomínio.
É o síndico quem representará o condomínio perante terceiros, à justiça e órgãos públicos, ele será o responsável por prestar as informações e documentações necessárias. Por ser o representante legal, o síndico tem inúmeras responsabilidades e deve, antes de tudo, se inteirar de suas atribuições legais a fim de evitar prejuízos ao condomínio e, especialmente, a ele próprio.
O artigo 1.348 do Código Civil – Lei n.10.406, de janeiro de 2002 -, estabelece quais são as competências do síndico, a saber:
- Convocar a assembleia dos condôminos;
- Representar, ativa e passivamente, o condomínio;
- Comunicar imediatamente a existência de procedimentos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio;
- Dar cumprimento à convenção coletiva, o regimento interno e as decisões tomadas em assembleia;
- Diligenciar a conservação e guarda das partes comuns e zelar pela prestação de serviços;
- Elaborar orçamento de receita e despesa anual do condomínio;
- Cobrar dos condôminos as taxas de condomínio mensais, assim como multas devidas;
- Prestar contas à assembleia e quando houver exigência de condômino;
- Contratar o seguro para a edificação;
É importante notar que eventuais ações ou omissões do síndico, por dolo (intenção dirigida a um fim) ou por culpa (negligência, imprudência ou imperícia) podem gerar responsabilização civil ou criminal ao síndico. Tome-se como exemplo uma má conservação de área comum, na eventualidade de um acidente que cause lesões a alguém, se provada a culpa do síndico, ele pode responder civilmente e ser obrigado a reparar, pessoalmente, o dano mediante indenização. Ou ainda, se ocorrer um crime, no caso de uma lesão corporal, ser responsabilizado criminalmente, já que por lei, tem o síndico a obrigação de cuidado, proteção e vigilância do condomínio (art. 1348, inciso V do Código Civil e art. 13, parágrafo 2º, alíneas “a” e “b” do Código Penal).
Portanto, é grande a responsabilidade do síndico perante o condomínio e, por isso, é importante manter em dia os cuidados com a manutenção e conservação do condomínio, cuidado na contratação de empresas terceirizadas, bem como o controle financeiro e a comunicação com os demais condôminos de todos os acontecimentos.
Vale pensar na contratação de um seguro com cobertura de responsabilidade civil para o síndico, assim como também para o condomínio, para maior segurança de todos.
Não resolve problemas sozinho
O síndico não deve tomar decisões sozinho, de forma isolada. Ele pode assumir algumas responsabilidades sozinho, como ações do dia a dia e de menor monta financeira. Todavia, é importante que o síndico mantenha um diálogo permanente com o conselho e o mantenha informado de suas decisões.
Até porque, o conselho serve para fiscalizar os atos do síndico. Portanto, tem ele um papel fundamental na preservação do condomínio, podendo também responder civilmente na eventualidade de uma ação ou omissão culposa.
Lembrando que determinados assuntos (normalmente os que envolvem maiores gastos financeiros), só podem ser decididos em assembleia.
Fatores a se considerar
Para desempenhar o papel de síndico da melhor forma possível, a pessoa responsável por essa função deve ter algumas qualidades para que sua administração seja ainda mais eficiente.
Organização
Ser organizado é uma qualidade que deve ser considerada. Independentemente do porte do condomínio, quanto mais controle o síndico – e a administradora contratada – tiver, mais simples será a sua administração. Essa organização vai ficar clara nas assembleias ou caso algum condômino tenha alguma dúvida.
Comunicação
O síndico não toma decisões sozinho. Ele precisa do aval dos demais condôminos nas assembleias. No entanto, a participação só será efetiva se a comunicação for desempenhada da melhor forma possível, com editais, e-mails e tantos outros meios possíveis. Manter os condôminos sempre informados dos acontecimentos do Condomínio, traz maior segurança para todos.
Transparência
Fazer demonstrativos financeiros mensais e deixar à mostra para os condôminos é uma das formas de dar lisura ao mandato. Além disso, é preciso responder aos questionamentos surgidos ao longo de sua administração, dando credibilidade às ações tomadas com o passar do tempo.
Bom relacionamento
Nem sempre as decisões tomadas em assembleia vão agradar a todos os condôminos. Nesse contexto, o síndico deve saber lidar com as críticas e possíveis questionamentos que surjam ao longo do seu mandato. É papel do síndico promover o bom relacionamento entre os condôminos.
Um patrimônio comum
Vale ressaltar sempre que o condomínio é um patrimônio comum, por isso as propostas sugeridas pelo síndico ou pela administradora de condomínio precisam ser levadas a sério e analisadas profundamente pelos condôminos. Muitas das propostas têm o propósito de valorizar o imóvel como um todo, o que pode ser benéfico a todos.
Por isso, sempre que o síndico apresentar uma sugestão para obra ou alguma mudança que considere importante, vale a pena buscar informações ou meios de convencer os condôminos de que essa mudança pode gerar um bem comum e valorizar o patrimônio. O papel do síndico, nestes casos, é entender as demandas da maioria e buscar soluções que agradem a esse grupo.
15/05/2018 | Categorias: Administração de Condomínios