Recursos devem ser usados para cobrir custos emergenciais; entenda quem deve arcar com esse valor dentro da taxa de condomínio
No valor mensal pago para a manutenção de um condomínio normalmente está incluído o fundo de reserva. Um percentual da taxa mensal – em geral 5 ou 10% – fica guardado para ser usado em situações de emergência para que haja recursos disponíveis em caixa. O principal propósito é garantir que o condomínio conte com verbas para eventualidades ou situações extraordinárias.
O percentual destinado ao fundo de reserva, se não previsto na convenção do condomínio, deve ser definido em assembleia, constando expressamente na ordem do dia este tema. A partir disso, no pagamento de uma mensalidade, o percentual do fundo de reserva deverá ser destinado especificamente para esse fim, e depositado em conta remunerada própria
A fim de simplificar esse controle e promover a transparência, sugere-se ao síndico que seja mantida uma conta corrente e uma conta poupança em nome do condomínio.
A primeira deve se destinar às despesas e responsabilidades comuns, como o pagamento dos empregados, de contas do dia a dia, entre outras despesas ordinárias.
O fundo de reserva do condomínio, por outro lado, deve ser mantido em uma conta poupança e se destina aos casos emergenciais: os critérios podem e devem ser definidos pela convenção do condomínio, pelo regimento interno ou na assembleia que o instituiu.
Em geral, são utilizados para situações de emergência, como obras para as quais não houve provisionamento de fundos, reparo de acidentes, despesas extraordinárias relacionadas a reformas ou estrutura do edifício, entre outras diversas possibilidades, mas não se deve utilizar para pagamento de despesas ordinárias.
É possível, por exemplo, fixar um teto a ser arrecadado pelo condomínio, cessando esse pagamento quando os valores forem atingidos. Dessa forma, existe a segurança de contar com esses recursos sem se tornar uma cobrança obrigatória e eterna.
Regras para o uso do fundo de reserva do condomínio
A convenção ou o regimento interno devem estabelecer qual o valor limite que pode ser usado pelo síndico sem que haja a convocação de uma assembleia.
Essa regra dá liberdade ao responsável para utilizar os recursos para pequenos reparos e eventualidades sem a necessidade de incomodar e depender dos demais condôminos.
No entanto, caso a emergência esteja acima deste percentual ou limite pré-estabelecido, deverá ser convocada uma assembleia para autorizar as obras.
É importante que o síndico, mesmo em uma situação de emergência, realize ao menos três orçamentos específicos, simplificando a decisão dos demais condôminos e garantindo uma boa administração do dinheiro do condomínio.
Como anteriormente esclarecido, o fundo de reserva deve ser utilizado para obras ou reparos que agreguem valor ao imóvel e não para meros reparos ou consertos decorrentes de natural desgaste, pois estes devem ser pagos pelo rateio normal de despesas.
Vale lembrar que, qualquer unidade, a qualquer momento, pode exigir do síndico uma prestação de contas – este é um dos deveres do síndico.
Quem deve arcar com o fundo de reserva do condomínio?
O percentual definido para o fundo de reserva deverá ser arcado pelos proprietários dos imóveis.
Os proprietários de unidades são os responsáveis pelo investimento em melhorias e outros reparos para a manutenção e valorização do condomínio. Os inquilinos, por outro lado, não arcam com esse tipo de custo.
A Lei de Locações 8.245/91 em seu artigo 23, inciso XII, estabelece quais despesas são obrigação dos locatários, a saber:
… XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
- 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
- a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
- b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
- f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação;
- i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação.
No caso de o fundo ser usado para quitar as chamadas despesas ordinárias, os locatários terão a obrigação de repor os respectivos valores no fundo de reserva, como se vê da supratranscrita alínea “i”. Em regra geral, se o dinheiro for usado para benfeitorias, é responsabilidade do proprietário; caso seja para despesas do dia a dia, o inquilino deve arcar.
Nesta situação, o locatário pode exigir do proprietário que devolva o valor equivalente ao fundo de reserva, ou desconte do valor do aluguel, durante todo o tempo de vigência do contrato de locação.
Outros tipos de fundos
O fundo de reserva é o mais conhecido e, provavelmente, o mais usado pelos condomínios.
No entanto, as assembleias podem definir outros tipos de fundos de reserva, com finalidades específicas e por tempo determinado, como fundo de obras para arrecadar fundos suficientes para uma determinada obra ou investimento futuro no condomínio, como equipamentos de segurança ou benfeitorias, fundo de pessoal, para arrecadar ao longo do ano valores suficientes para cobrir férias e 13º de empregados, sendo que o pagamento deste fundo de pessoal é de responsabilidade do locatário, pois se destina a despesas ordinárias com pessoal.
Nesses casos, depois da aprovação em assembleia, os valores são incluídos na taxa de condomínio e devem, a fim de promover a transparência e o controle, ser administrados em contas poupanças distintas.
04/06/2018 | Categorias: Administração de Condomínios Vida de Síndico