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Autor: Mineira Condomínios

Como uma administradora vai ajudar o seu condomínio

Recursos humanos, contabilidade, conhecimento legal,  administração e moderação do relacionamento entre os condôminos estão entre os setores que uma administradora pode contribuir

Por que contratar uma Administradora de condomínios? Essa é uma questão permanente e que, muitas vezes, exige um esclarecimento, especialmente para os condôminos. Muitos deles não conseguem entender os motivos para contar com um síndico e com uma administradora – apesar de muitos síndicos sentirem a necessidade para tal.

Embora o síndico tenha um papel determinante na administração de um condomínio, contar com o suporte de uma empresa especializada na área dá mais tranquilidade e garante que o condomínio esteja sempre em dia, seja com os colaboradores, com a parte financeira  e até simplificando a mediação de conflitos entre as pessoas.

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Confira ponto a ponto como uma administradora pode contribuir.

  1. Recursos humanos

Contratar e gerenciar o pagamento de salários e encargos de pessoas é uma das questões complexas e que geram muita dificuldade para os síndicos, especialmente em condomínios de médio e grande porte, nos quais são muitos os empregados.

Lançar salários, horas extras, férias, encargos sociais e demais impostos relacionados aos contratos de trabalho são sempre uma grande preocupação dos Condomínios e uma Administradora pode contribuir significativamente com estas preocupações, principalmente agora com a implantação do eSocial. Também na contratação de folguistas e outros profissionais autônomos.

Além disso, todo e qualquer problema relacionado aos empregados, embora conte com a presença de um síndico, se torna mais simples de ser resolvido e menos impessoal quando intermediado por uma administradora. O conhecimento da legislação evita que erros sejam cometidos em situações que fogem ao dia a dia, como o pagamento de 13º salário, férias, horas extras, entre outros.

  1. Contabilidade

Como organizar a gestão de todas as contas? E o repasse para os fundos obrigatórios, como os de obras? Como preparar as prestações de contas mensais e anuais?

Muitos síndicos não têm o conhecimento necessário para realizar esse tipo de atividade, e normalmente, nem tempo de organizar as contas e separação dos recursos, o que pode gerar problemas a longo prazo.

Fato é que uma boa gestão de recursos é essencial para garantir que o condomínio continue operando da forma adequada, encontrando soluções para as melhorias necessárias.

Com esse profissionalismo por trás da figura do síndico, as finanças estarão mais bem documentadas e organizadas, evitando uma série de prejuízos e de riscos aos quais o Condomínio está exposto.

É papel dos condôminos exigir relatórios periódicos e a transparência necessária neste ponto, tanto em relação à atuação do síndico quanto da administradora.

3. Conhecimento da Lei

A legislação que regula a vida em Condomínio é bastante específica, seja quanto aos direitos e deveres dos condôminos, quanto a administração do condomínio como assembleias, prestações de contas e deveres do síndico, como quanto a relação entre condôminos. Em razão disso, é importante que todas as decisões tomadas em relação ao Condomínio estejam fundamentadas na Lei e respeitem a Convenção e Regimento Interno.

Nem sempre o Síndico tem conhecimento de todas as exigências legais para administrar um Condomínio, como quórum para aprovação em assembleia, formas de convocação, questões de obras e reformas nas áreas comuns e unidades, cobrança das taxas condominiais…

Uma Administradora de Condomínio dará o suporte básico que um Condomínio precisa para manter o dia a dia de um Condomínio dentro da legalidade, respeitando as exigências que a Lei e Convenção estabelecem para a vida em Condomínio.

É importante esclarecer que certas situações requerem a contratação de um advogado como análise de contratos, cobrança de inadimplência, reclamações trabalhistas e é importante que essa contratação seja feita preventivamente, mas não somente após a constatação dos problemas.

 

  1. Administração

Recursos humanos, finanças, conhecimento legal. Os três pontos anteriores convergem para uma questão principal: o auxílio na administração geral de um condomínio. Muitos dos síndicos têm a disposição para enfrentar esse papel no dia a dia, mas não detém o conhecimento necessário para tal ou mesmo o tempo necessário que administrar bem um Condomínio demanda..

Em muitos condomínios, a taxa mensal é suficiente para planejar melhorias a curto prazo, mas falta um gestor mais capacitado para oferecer soluções na gestão financeira, visando encontrar soluções que garantam tranquilidade aos condôminos.

Nem sempre o síndico tem condições para convocar e mediar uma assembleia ou mesmo acompanhar e controlar as decisões nelas tomadas, colocando-as em prática.

Uma empresa especializada está mais acostumada a viver esse tipo de situação, tendo ideias inovadoras em muitos pontos, ajudando na organização do Condomínio e controle das decisões.

  1. Relacionamento entre condôminos

Para o síndico, mediar os conflitos entre condôminos, reclamações, notificações e inadimplência pode ser um fardo.

Em condomínios pequenos e médios, quando a relação entre os condôminos é mais próxima, o síndico pode se desgastar devido a questões sobre o relacionamento entre os condôminos. Dependendo da situação, pode não ser simples ter sucesso nesse tipo de medida, especialmente quando há grupos de moradores incomodados. Uma Administradora intermediando, sempre pode trazer melhores resultados.

Também na cobrança das inadimplências que sempre geram desconforto aos síndicos, com uma Administradora, torna-se impessoal e mais seguro.

Quer contratar uma administradora de condomínios? Entre em contato e tire as suas dúvidas com a Mineira.

 

Segurança x privacidade no uso de câmeras de segurança no condomínio: qual o limite?

 

Quando as câmeras deixam de fazer a segurança e passam a invadir a privacidade dos condôminos; veja o que a lei diz sobre o assunto

As câmeras estão cada vez mais comuns nos condomínios brasileiros e no dia a dia das pessoas. Seja na portaria, na entrada de veículos, nas áreas comuns ou no elevador, todos estão preocupados com a segurança. Mas até que ponto a câmera é só uma questão de segurança e não invade a privacidade dos outros? Tanto segurança quanto privacidade são fundamentais e um não deve prejudicar o outro.

De acordo com a Constituição Federal, em seu Artigo 5º, inciso X: “são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação”.

O que para alguns pode ser considerado apenas questão de cuidado e segurança, para outros pode ser visto como uma invasão à vida privada, ao direito de ir e vir, principalmente dependendo do uso destinado às filmagens das câmeras.

Esse conflito dificilmente terá uma opinião única, gerando discussões longas e conflituosas. Cabe a Assembleia decidir se a implantação de um sistema de segurança é válida ou não, tendo em vista que a instalação de câmeras não é obrigatória nos condomínios, mas prezar pela segurança e bem-estar dos condôminos é, desde que respeitada a privacidade das pessoas.

Desde o começo

Antes de mais nada, ao cogitar instalar câmeras de segurança no condomínio é recomendado realizar uma Assembleia. Primeiramente, para comunicar os Condôminos e votar a aceitação, bem como para aprovar o orçamento, já que normalmente esse tipo de sistema costuma ter um custo mais elevado. Para isso, o quórum é de maioria simples, isto é, metade mais um dos presentes na Assembleia convocada especificamente para este fim.

Aprovada a implantação, vem o segundo passo, repleto de detalhes que devem ser muito bem pensados: onde instalar as câmeras? Para onde serão transmitidas as imagens? Serão gravadas? Quem terá acesso? Não existe uma legislação específica que responda essas questões. Por este motivo, é importante que todos esses detalhes sejam discutidos e aprovados em Assembleia, evitando assim maiores discussões futuras.

Onde instalar

Como regra geral, áreas comuns, públicas, podem ser monitoradas e filmadas. O mais comum e recomendado é a instalação de câmeras de segurança nas áreas comuns de circulação de pessoas e veículos, como portas de entrada, corredores, escadas, garagens e elevadores. Também podem ser instaladas nas áreas de convivência, como quadras, academia e piscinas, mas nestes casos podem gerar polêmicas. Em piscinas, por exemplo, as pessoas circulam em trajes de banho e nem sempre concordam com a colocação de câmeras. Em salões de festas, principalmente, não é recomendada a instalação de câmeras, pois o Condômino aluga para seu uso exclusivo e privativo.

Embora as câmeras nesses locais de convivência possam inibir alguns atos contrários aos estabelecidos no Regimento Interno e/ou solucionar questões relacionadas ao conflito entre condôminos ou estragos do patrimônio do Condomínio, nem todos concordam que essas situações sejam prioridade em detrimento da privacidade. Por isso, para evitar transtornos, o ideal é que os locais onde serão instaladas as câmeras seja discutido e aprovado em Assembleia.

Importante para resguardar os direitos dos condôminos, é de bom tom identificar as áreas monitoradas, colocando placas informativas nos locais.

Quem pode assistir

O síndico também deve ser cauteloso ao tratar deste tema: quem pode ter acesso às imagens das câmeras de segurança? Uma coisa é certa: ninguém quer (nem pode ou deve) ser exposto!

Primeiro: As imagens da piscina, academia, salão de festas, e outras áreas de lazer não devem ser transmitidas na portaria. Devem estar em uma sala fechada, sem acesso público e que possam ser revistas, posteriormente e se necessário, apenas por pessoas autorizadas. As pessoas autorizadas devem estar cientes das regras e assinar termo de responsabilidade sobre a privacidade das gravações e o uso das imagens. As imagens das áreas comuns de circulação podem e devem estar disponíveis na Portaria.

Segundo: condôminos não têm acesso irrestrito a elas. Essas imagens devem ser administradas pelo Condomínio, que terá o zelo e o cuidado para que somente pessoas autorizadas as assistam. Salvo em casos conflituosos, dos quais as imagens são indispensáveis para solucionar algo específico, o uso é proibido. Importante que sejam criadas regras para uso dessas imagens nestes casos de conflitos.

Divulgações ou exposições desnecessárias podem ferir o Código Civil, que estabelece em seu Artigo 186 que “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” e render multas e processos ao condomínio. No caso de pedido judicial, cabe ao síndico fornecer somente o material solicitado.

É de extrema importância que o síndico tenha conhecimento de todas essas leis e regras antes da instalação de câmeras de segurança. Para se assegurar de estar dentro dos limites legais. O Condomínio pode contar com a ajuda de uma Administradora, que poderá guiar e indicar quais as melhores estratégias com um assunto tão delicado.

Como enfrentar os aumentos consecutivos na tarifa de luz

Elaboramos uma lista de medidas que podem ser tomadas pelo condomínio, visando mitigar os impactos do aumento consecutivo nas tarifas de energia ao longo dos últimos anos

A conta de energia tem subido de forma repetitiva ao longo dos últimos anos, assustando os consumidores. Entre 2014 e 2017, a tarifa média dos consumidores aumentou 31,5% -, segundo as estimativas da Associação Brasileira de Grandes Consumidores Industriais de Energia e de Consumidores Livres (Abrace). Esse índice está acima da inflação acumulada no período, que foi de 28%, conforme os dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

No caso dos condomínios, como a conta geral é dividida entre todos os condôminos, é importante que sejam adotadas medidas para suavizar esses acréscimos repetitivos. Ideias simples e pouco custosas podem reduzir o consumo e até mesmo ser replicadas nas unidades pelos condôminos mais incomodados com as tarifas de energia. Veja algumas sugestões:

– Orientações aos empregados: Nas áreas de trabalho e de uso contínuo dos empregados, a orientação deve ser para ter atenção à iluminação, especialmente quando o local estiver vazio.

– Informe os condôminos: Aproveite a comunicação para fazer campanhas de conscientização sobre o consumo de energia, utilizando-se dos meios disponíveis, como e-mail, grupos de whatsapp e os murais, entre outros.

– Substitua as lâmpadas: As luminárias de LED reduzem o consumo de energia em 50% na comparação com as lâmpadas fluorescentes. O percentual de queda é ainda maior se for levada em conta as incandescentes. No entanto, é preciso fazer essa troca de forma paulatina, pois o custo das lâmpadas de LED também é mais elevado.

– Aproveite a iluminação natural e aposte nas cores claras: Janelas e cortinas devem sempre estar abertas nas áreas comuns, como salão de festas, de jogos, entre outros, evitando que as luzes sejam acesas sem necessidade. Também é de bom tom pintar esses espaços com cores claras, que refletem com mais facilidade tanto a luz natural quanto a artificial.

– Não esqueça da limpeza: Tanto as paredes quanto as lâmpadas e luminárias precisam ser limpas periodicamente, garantindo que a qualidade da iluminação se mantenha.

– Sensor de presença: Não há necessidade de que as luzes de corredores, garagens e outros pontos de passagem permaneçam ligadas durante toda a noite. A instalação de sensores de presença em locais estratégicos faz com que os condôminos tenham a luz necessária sem onerar o condomínio. Lembre-se de configurar o sensor de presença para um período superior a 30 segundos, garantindo a iluminação necessária e a preservação das lâmpadas.

– Arranjo dos elevadores: O condomínio precisa ter vários elevadores funcionando 24 horas por dia? É possível planejar algum tipo de arranjo, desde que aprovado pelos condôminos, para horários de baixo movimento. Em edifícios com quatro elevadores, dois podem ser desligados da meia-noite às 5 horas, por exemplo. Também esteja atento à iluminação interna: por ficar acesa em todos os momentos, trata-se de um bom local para investir nas luminárias de LED.

– Cuide com a água: Muitos condomínios contam com bombas d’água. Em outras palavras, quanto maior o consumo, maior a necessidade de trabalho do equipamento – um dos grandes vilões do consumo de energia. Uma campanha de conscientização relativa ao consumo de água também beneficia na conta de luz.

– Conheça os seus direitos e deveres como consumidor – A Agência Nacional de Energia Elétrica orienta os consumidores a respeito de seus deveres e direitos em relação à energia. Confira algumas dicas no site da Aneel.

– Contrate uma consultoria – Em muitos casos, contratar uma empresa ou uma consultoria em energia pode simplificar a tarefa de encontrar os principais pontos de consumo e identificar outras situações que possam onerar o condomínio, como problemas na qualidade de energia. Além disso, a orientação profissional faz com que novas soluções possam ser pensadas.

– Gere sua própria energia – Os equipamentos para a geração de energia solar estão cada vez mais acessíveis. Em condomínios de grande porte, a iniciativa pode reduzir o custo da conta de luz, obtendo um excelente custo-benefício, mesmo levando em conta a necessidade de investimentos na tecnologia e maquinário.

Tem alguma outra dúvida sobre o seu condomínio? Entre em contato conosco!

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Recessos escolares: como o condomínio pode ajudar?

Dependendo do número de crianças no condomínio, pensar em algo coletivo é benéfico para o coletivo

O brasileiro tem, durante o ano, mais de dez feriados nacionais. Se somar os pontos facultativos, feriados regionais, religiosos, raciais, entre outros, ultrapassa de 20 o número de dias de folga em um ano.

Isso sem contar o tão esperado — ou temido — período de férias. Para aqueles que gostam e podem viajar, ótimo. Agora, os que não conseguem aproveitar a folga para dar uma relaxada e têm crianças na família, o grande dilema gira em torno dos pequenos: o que fazer para ocupá-los durante esse período?

Nesse sentido, o condomínio pode “salvar a vida” de vários pais, seja oferecendo serviços terceirizados ou planejando atividades. Se este for o seu caso, veja as dicas do texto de hoje, coloque-as em prática e deixe o seu recesso e o das crianças mais interessante.

Áreas de lazer

O condomínio é do tipo clube, com várias áreas comuns e espaços de lazer, como piscina, brinquedoteca, sala de jogos, playground e quadra poliesportiva? Aproveite para explorar esses locais. Organizar campeonatos na quadra ou na piscina e incentivar os jogos coletivos vai mantê-los ocupados, gastando energia.

É importante que todas as atividades tenham a presença de, pelo menos, um adulto, que possa organizar e, ao mesmo tempo, supervisionar o que está acontecendo — assim como mostramos no texto sobre as atividades de minissíndico.

Tempo de aprendizado

Por que não aproveitar parte das férias para fazer tarefas prazerosas sem serem obrigatórias? Muitas crianças gostam de ler, mas, às vezes, a necessidade da leitura escolar faz com que elas percam esse interesse.

Monte um “clube do gibi” ou um momento de leitura, quando as crianças podem compartilhar seus livros e trocar ideias sobre o que gostam. A interação também faz parte do aprendizado.

Ainda nessa linha, realizar atividades de pintura com giz, tinta ou mesmo com lápis de cor ajuda na coordenação dos pequenos e os mantêm entretidos.

Organize passeios

Dependendo do número de crianças – e da quantidade de responsáveis disponíveis -, é possível organizar passeios fora do condomínio, como em zoológico, museu ou parque. Que tal programar um piquenique em uma praça próxima ou até mesmo dentro do condomínio?

Esse tipo de evento possibilita mais integração e sociabilidade entre as crianças e faz com que os vizinhos também se conheçam melhor.

Contrate profissionais

As ideias são muito boas, as crianças ficaram empolgadas, mas não tem nenhum responsável disponível para cuidar dessa organização? Contrate empresas especializadas em recreação — o custo pode ser dividido entre os pais interessados. Os serviços são oferecidos normalmente por horas ou dia, e eles se responsabilizam por equipamentos e ideias que vão agregar momentos de diversão.

Lembre-se de que porteiro, zelador ou qualquer outro funcionário do condomínio não podem e nem devem ficar como responsáveis por atividades ou cuidados com as crianças. Além de não fazer parte do escopo de trabalho deles — o que pode gerar problemas para o condomínio –, eles não podem se responsabilizar por possíveis problemas.

Brincadeiras só nas áreas próprias

É importante deixar claro, tanto para as crianças quanto aos responsáveis, de que as brincadeiras devem ser restritas aos locais indicados, como espaços de lazer. Nada de brincadeiras em garagem, escadas, elevadores ou outras áreas que possam trazer riscos para as crianças e outros condôminos.

Respeite o horário do silêncio

O horário de silêncio deve ser respeitado, independentemente se férias ou recesso, principalmente nas áreas comuns do condomínio. O não cumprimento do horário pré-estabelecido em regimento interno pode onerar o bolso dos responsáveis, seja por meio de notificação ou de multa.

As dicas foram boas? Não esqueça também de rever a segurança do condomínio, principalmente em relação ao acesso dos condôminos e de terceiros, fazendo com que todos fiquem mais tranquilos neste período que deve ser proveitoso.