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Quais os principais erros para impugnar uma assembleia de condomínio?

Quais os principais erros para impugnar uma assembleia de condomínio?

Erros na convocação, na elaboração da ata, no descritivo da assembleia, no quórum necessário para aprovação e verificação de procurações e inadimplentes estão entre os mais comuns

Embora o síndico exerça o papel de representante legal do Condomínio, nem sempre ele não pode tomar decisões importantes sozinho, sem a anuência dos demais condôminos. É por esse motivo, para discutir questões relevantes para o condomínio como um todo, que são realizadas as assembleias periódicas.

Mas e se um condômino ou um grupo deles não aceitar uma dessas decisões estabelecidas, é possível impugnar a assembleia e, como consequência, todos os acordos firmados nela?

Considerando que existem pessoas diferentes, com ideias divergentes dentro desses espaços (que estão cada vez maiores), é importante para o síndico se resguardar e tomar todos os cuidados necessários para evitar esse tipo de problema, que pode gerar vários incômodos em sequência.

Já mostramos, no blog da Mineira, os principais erros cometidos pelos síndicos. Com um pouco de estudo e orientação adequada – nesse caso, por parte e/ou com a ajuda de uma administradora de condomínios – será minimizada a chance desse tipo de situação.

Ressalta-se que, em caso de impugnação das decisões do condomínio, haverá a necessidade de nova Assembleia para rediscutir os temas, o que vai gerar mais incômodos para o síndico e para o condomínio.

Quais são as assembleias existentes?

De acordo com o Código Civil, existem dois tipos de Assembleias: ordinárias e extraordinárias.

Assembleia Ordinária, deve obrigatoriamente ser realizada uma vez ao ano, conforme estabelece o art. 1350 do Código Civil, para aprovação do orçamento das despesas, prestação de contas e eventualmente para eleição de síndico e Conselho.

As assembleias extraordinárias, por outro lado, são todas as demais assembleias realizadas no Condomínio e que podem ser marcadas a qualquer tempo para discutir qualquer assunto do interesse do Condomínio.

Basicamente, todo e qualquer assunto pode ser discutido tanto na assembleia ordinária quanto extraordinária, desde que respeitadas as regras previstas em Lei e na Convenção. Não é o assunto que determina se é ordinária ou extraordinária.

O que significa impugnar?

Uma das definições do dicionário Michaelis é a seguinte: “vetar a validade de algo; invalidar”. Em outras palavras, via de regra, um condômino insatisfeito com alguma das decisões tomadas na reunião resolve buscar meios para anular as decisões da assembleia.

Para obter sucesso nessa empreitada, pode ele notificar o Condomínio quanto as nulidades constantes da Assembleia e solicitar nova assembleia para revogar a anterior ou ainda ingressar com uma ação judicial, solicitando a um juiz que decrete nulas as decisões conjuntas assumidas naquela reunião.

Para tal, é preciso haver algum tipo de motivação suficiente. Nesse contexto, os síndicos precisam ter atenção a uma série de fatores – desde o ato de convocação da assembleia, passando por sua descrição e a forma como a assembleia foi conduzida – para garantir que a reunião não tenha sua validade perdida. Em caso de impugnação da assembleia, todas as decisões nela tomadas poderão ser anuladas.

O prazo para pleitear a anulação da assembleia, dependerá do tipo de nulidade verificada

Os principais motivos

Em uma análise rápida do Código Civil, pode-se destacar alguns fatores em especial que merecem mais atenção por parte dos envolvidos:

Cuidados com a convocação:

O artigo 1.354 é taxativo: “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. Mas não basta dar “ampla publicidade à convocação”, incluindo o edital em grupos de whatsapp, enviando por e-mail e colando no mural em uma área de passagem do condomínio, como portaria, corredores e elevadores. Uma das sugestões é pedir assinatura de todos os moradores ao receberem a convocação ou usar o Aviso de Recebimento, no caso de envio pelos Correios.

Descrição da assembleia

Na convocação, é importante que os assuntos sejam listados, para que o condômino tenha ciência do que, de fato, será discutido. Por isso, quanto mais detalhado for, melhor. Nesse caso, é importante entrar nas minúcias, projetando questões que possam ser discutidas ao longo do encontro, como: aprovação de orçamento para obras, eleição ou destituição de síndico, aplicação de multas, modificações no regimento interno, renovação ou contratação de novos serviços terceirizados, entre outros. Uma das dicas é: mencionar apenas “assuntos gerais” significa dizer que eles serão discutidos, mas não votados. Caso haja alguma tentativa de impugnação, é provável que a assembleia seja decretada nula.

Tenha atenção aos prazos mínimos

A Convenção Coletiva do Condomínio estabelece quais são os prazos mínimos para a convocação. Se não houver, o Código Civil não estabelece um prazo determinado – mas vale usar o bom senso para que todos possam ser avisados.

– Identifique os participantes da assembleia – Antes de dar início à discussão dos assuntos do dia, todos os participantes precisam assinar a lista de presença, informando o nome e a unidade do condomínio.

– Fique atento às procurações e aos inadimplentes – Outros condôminos podem ceder procurações para que seu voto seja registrado – entenda mais sobre o assunto neste artigo. O artigo 1.335 do Código Civil, no inciso III, afirma que o condômino tem direito a “votar nas assembleias e delas participar, estando quite”. Portanto, condôminos inadimplentes podem observar as reuniões, mas não podem votar.

– Atenção à condução da assembleia – As reuniões devem ter duas chamadas, iniciando-se apenas após a segunda convocação. É importante que o encontro siga a ordem do descritivo usado na convocação – por isso, uma das dicas é usar o edital como base para a assembleia.

– Cumprir o quórum específico de cada assunto – Nem toda decisão requer maioria simples. Para realização de obras, por exemplo, o Artigo 1.341 do Código Civil afirma que “se voluptuárias (para o lazer), [depende] de voto de dois terços dos condôminos”. Por esse motivo, é importante contar com uma assessoria jurídica ou uma administradora de condomínios, de forma a ter toda a orientação necessária. Outro assunto que requer dois terços dos condôminos diz respeito a qualquer alteração na convenção do condomínio.

– Não esqueça da ata – Ao final do encontro, todos os assuntos tratados devem ser relatados na ata, na ordem em que foram abordados e esclarecendo qual foi a decisão tomada. Ele deve estar assinado pelo presidente da reunião e um secretário da mesa. Todos os condôminos, independentemente da participação na assembleia, devem receber uma cópia. Também vale a mesma dica da convocação: inclua em locais de passagem, como corredores, elevadores e portaria, de forma a publicitar as decisões.

Solução alternativa

Segundo o artigo 1.355 do Código Civil, uma das soluções nesse tipo de situação é a convocação de uma assembleia extraordinária por parte do síndico ou por um quarto dos condôminos. Nesse caso específico, é possível até mesmo colocar em discussão novamente os assuntos/temas que motivaram a tentativa de nulidade do encontro.

Pelo fato de não envolver o poder judiciário, colocar novamente o assunto em pauta pode ser uma solução mais amigável e menos custosa para todos os envolvidos. Assim como existe esse dispositivo na justiça tradicional, seria uma espécie de mediação.

Ficou com alguma dúvida referente a esse tema? Gostaria de ter mais informações sobre um assunto específico? Entre em contato com a Mineira.

 

27/07/2019 | Categorias: Administração de Condomínios Vida de Síndico

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