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Convenção do Condomínio: Como fazer

Convenção do Condomínio: Como fazer

A convenção do condomínio é obrigatória? Saiba para que serve, como elaborá-la e sua diferença em relação ao regimento interno

Já pensou em um lugar sem leis, sem direitos, deveres ou punições? Assim seria um condomínio sem uma convenção. A convenção do condomínio é o termo de constituição e regulamentação de funcionamento do condomínio e tem validade perante os condôminos, ainda que não esteja registrada. Porém, o seu registro no Registro de Imóveis a torna obrigatória perante terceiros.

A convenção é obrigatória para a constituição do condomínio, conforme previsto nos arts. 1332 e 1333 do Código Civil. Sua importância é tanta que sem ela o condomínio não consegue, por exemplo, um CNPJ e, consequentemente, não consegue contratar empregados e serviços, e nem abrir uma conta bancária.

Mas como elaborar a convenção do condomínio? Quais itens são obrigatórios ou indispensáveis neste documento? Quem precisa aprovar? Calma, nós vamos te ajudar com essas e outras dúvidas!

Como elaborar a convenção do condomínio?

A convenção do condomínio é o ato constitutivo do condomínio, e deve conter a sua descrição, estruturação e regras que o regem. Na grande maioria das vezes, ela é elaborada pela construtora, que repassa ao condomínio junto da entrega do empreendimento.

Na verdade, a construtora entrega a Minuta da Convenção já registrada no Registro de Imóveis e muitos condomínios permanecem com ela sem promover qualquer alteração. Condomínios mais antigos, muitas vezes, sequer contam com esse documento. Nestes casos, é obrigatório a sua elaboração e aprovação.

Na convenção, segundo o que estabelece o art. 1332 do Código Civil, deve constar a descrição e individualização das unidades, o que é propriedade exclusiva e o que é propriedade comum; a fração ideal de cada unidade; o fim a que se destinam essas unidades, ou seja, se residencial ou comercial.

Além dessas informações essenciais, a convenção também deverá listar a forma de arrecadação financeira do condomínio, de administração e de sanções, bem como os direitos e deveres dos condôminos.

Quanto à parte financeira deverá estar previsto na convenção a forma de rateio das taxas condominiais, bem como o modo de pagamento dessas contribuições, tanto para as despesas ordinárias, despesas do dia a dia, quanto às extraordinárias, fundos de reserva, obras e investimentos.

Deverá estar previsto também como lidar com as inadimplências (cobrança, juros, multas, protesto e ações judiciais).

Quanto à administração, é preciso informar quais as funções e os deveres do síndico, bem como a composição e as competências do conselho fiscal. Deverá também conter as competências das assembleias, forma e prazo de convocação, quórum exigido para cada situação e os procedimentos durante a reunião.

Convenção do condomínio x Regimento interno

Qual a diferença entre os dois? Bom, podemos dizer que a convenção é o estatuto do condomínio, já o regimento é um regulamento de utilização e funcionamento do condomínio. O regimento interno pode estar inserido na convenção e entrar em vigor junto dela ou ser elaborado posteriormente. Nele, são incluídas algumas das “regras de boa convivência”.

É no regimento interno que estão os direitos e deveres dos condôminos em relação ao dia a dia, como uso das áreas comuns, reservas e utilização das áreas de lazer, garagem, horários de obras, proibições – principalmente relacionadas ao barulho, reclamação que lidera na maioria dos condomínios -, e penalidades.

Aprovações e alterações na convenção do condomínio

Como a convenção segue a legislação federal, é importante que ela seja atualizada sempre que houver mudanças na lei, a fim de que esteja sempre em consonância com ela.

Por ser o documento mais importante do condomínio, sua alteração não é algo simples, e nem deve ser. Caso seja necessário realizar qualquer alteração na convenção, ela pode acontecer desde que aceita por dois terços dos condôminos (art. 1333 do Código Civil).

Já para a elaboração ou alteração do regimento interno, não existe uma previsão legal mínima para aprovação. O texto original do art. 1351 do Código Civil determinava expressamente que para alteração da convenção e regimento interno era necessário quórum mínimo de 2/3 dos condôminos, porém esse artigo foi alterado em 2004 (Lei 10.931/04) e excluído o termo regimento interno dele.

Essa alteração gerou muita polêmica, com vários entendimentos a respeito do quórum mínimo para alteração do regimento interno.

Contudo, a maioria dos especialistas considera que, não havendo previsão legal, aplica-se a regra geral de que pode ser alterado pela maioria simples, ou seja, 50% mais um dos condôminos presentes em assembleia especialmente convocada para este fim. Mas, se o regimento interno estiver na própria convenção do condomínio, será necessário a aprovação dos 2/3 dos condôminos.

Importante salientar que, mesmo um ou mais condôminos votando contra as regras estabelecidas, se as mesmas forem aprovadas pelo quórum mínimo exigido e estando dentro da lei, elas devem ser cumpridas por todos os condôminos, sem distinções.  

É fundamental contar com o auxílio de profissionais experientes para a elaboração da convenção do condomínio e do regimento interno, prevenindo alterações posteriores desnecessárias ou problemas judiciais mais sérios.

Precisa de ajuda na elaboração, atualização ou tem alguma dúvida em relação à convenção do condomínio? Entre em contato, temos uma equipe especializada pronta para te atender.

16/06/2018 | Categorias: Administração de Condomínios Vida de Síndico Vida em Condomínio

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