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Os principais erros cometidos pelos síndicos

Os principais erros cometidos pelos síndicos

Saiba quais são os equívocos mais comuns cometidos e como fazer para evitar esse tipo de situação, visto que o síndico tem responsabilidade civil e criminal pelo condomínio

Você deve conhecer alguém que foi eleito síndico sem ter esse desejo, seja pela falta de interessados, em uma tentativa de aumentar a renda ou de reduzir os gastos mensais com o condomínio. Fato é que, ao chegar neste cargo, o síndico se torna o representante legal do condomínio e precisa executar uma série de atribuições com zelo a fim de garantir uma boa gestão do condomínio.

Por esse motivo, listamos, abaixo, os principais erros cometidos pelos síndicos, tomando como base a experiência da Mineira como Administradora de Condomínios.

1. Desconhecimento da Convenção do Condomínio e Regimento Interno

Assumiu como síndico, o primeiro passo é ler com atenção a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio. Neles estão descritas as principais regras que devem ser seguidas pelos condôminos e como proceder nos casos mais comuns, como convocação de assembleias, aplicação de multas, rateio das despesas, regulamento da lei do silêncio, entre outros temas do dia a dia. É impossível tomar medidas e administrar o condomínio sem conhecer as regras desenvolvidas para a boa convivência no local.

2. Não se comunicar

Ser eficiente na comunicação com os condôminos é um desafio, mas vai tornar a gestão mais simplificada. Se a relação for positiva, o síndico será procurado para solucionar os problemas do dia a dia, garantindo a boa convivência e fazendo com que somente os assuntos pertinentes cheguem às Assembleias.

Não hesite em usar o e-mail, os murais e os grupos de whatsapp para que todos saibam o que está acontecendo. Veja 7 maneiras de melhorar a comunicação do condomínio.

3. Desconhecer a destinação dos fundos do condomínio

Nem todas as despesas são iguais e nem todas são de responsabilidade dos locatários: existem as despesas ordinárias (que são de responsabilidade dos locatários) e despesas extraordinárias (de responsabilidade dos proprietários dos imóveis).

Além das despesas mensais do Condomínio, é preciso se organizar e arrecadar recursos para os fundos, seja o fundo de reserva (o mais conhecido e comum) ou fundos com outros propósitos, como os de obras (para obras futuras), de pessoal (para férias, décimos terceiros e outras despesas com empregados).

É preciso ter ciência do porcentual que será destinado a cada um desses fundos, os quais devem estar discriminados nas taxas condominiais, até para controle dos condôminos e separação de valores entre proprietários e inquilinos. E, na utilização destes recursos, devem ser estritamente observadas as suas reais destinações.

4. Não saber lidar com a inadimplência

A inadimplência é um dos problemas corriqueiros em condomínios. No entanto, é preciso tato e boa gestão por parte do síndico para lidar com esse problema sem onerar e, sobretudo, expor o condomínio a riscos, especialmente com ações que possam constranger o inadimplente.

Em caso de uma ação impensada, como impedir o uso de áreas comuns, fixar em editais públicos dentro do condomínio a relação dos devedores, dentre outras ações, o Condomínio pode ser obrigado a pagar indenizações para o inadimplente.

5. Descuidar da conservação

Um Condomínio bonito e bem cuidado valoriza as unidades para uma eventual venda ou locação de unidades.. Por esse motivo, o síndico deve ter em mente que a conservação é fundamental e deve estar no topo de suas prioridades, visto que, no médio e longo prazo, será recompensada a todos.

Além disso e principalmente, é uma questão de segurança manter o Condomínio em bom estado de conversação. Se houver necessidade de realizar obras ou de aumentar a taxa condominial para  benefício de todos, é preciso, dependendo do tamanho da obra e do gasto que isso venha a gerar ao Condomínio, que seja levada a necessidade à Assembleia para aprovação.

Obras menores de manutenção muitas vezes estão autorizadas ao síndico, sem a necessidade de aprovação em Assembleia, como deve estar disposto na Convenção do Condomínio ou decisão assembleiar. Lembrando que, em determinados casos, se houver algum tipo de sinistro no Condomínio e este tenha sido causado por falta de manutenção, a Seguradora poderá se recusar a indenizar este sinistro ao Condomínio.

6. Não respeitar as regras de convocação e aprovação de pautas da Assembleia

Qual o prazo mínimo para a convocação? Qual será a pauta da reunião? Qual o quórum mínimo para a tomada de decisões? O síndico precisa conhecer essas informações e regras para garantir que as decisões tomadas em conjunto não serão anuladas por algum equívoco

7. Realizar obras ou contratações sem aprovação

O síndico é o representante legal do condomínio e não pode realizar obras ou contratações sem aprovação dos condôminos – exceto em casos emergenciais ou dentro do limite de recursos definido pela convenção, regimento interno ou decisão de assembleia.

É de bom tom que todas as obras e contratações de serviços sejam validadas em Assembleia, e obrigatórias aquelas que a Convenção ou o Regimento exigem-(geralmente pelo valor da obra)-. No caso de serviços, é importante que as ações necessárias sejam especificadas em contrato, de preferência após a realização de, ao menos, três orçamentos.

8. Não contratar o seguro

De acordo com o art. 1348, inciso IX do Código Civil, é obrigação do Síndico contratar  o seguro do Condomínio, que proteja contra incêndios ou a destruição parcial e total do Condomínio.

A Administradora de Condomínios Mineira possui uma Corretora de Seguros com anos de experiência em seguros condominiais, e poderá auxiliá-lo nesta contratação com segurança e economia. Orientando e esclarecendo sobre cada uma das coberturas necessárias especificamente para cada Condomínio.

9. Obter vantagens pessoais

O fato de ser o representante legal do condomínio não significa que o síndico tenha vantagens, como usar a melhor vaga de garagem ou ter preferência para reservar áreas comuns, caso haja mais de um interessado para a data. Pelo contrário, em razão de ter sido eleito, espera-se do síndico o bom senso nesse tipo de situações.

Na sua opinião, algum assunto ficou de fora desta lista? Entre em contato e deixe a sua sugestão.

20/08/2018 | Categorias: Administração de Condomínios Vida de Síndico

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