Categoria: Administração de Condomínios

Quer reformar sua unidade? Veja como economizar

Planejar o orçamento é essencial para não extrapolar nos gastos na hora de reformar uma unidade

Pensar em reformar uma unidade, seja no início da mudança ou após longos anos no ambiente, requer orçamento, planejamento e paciência.

Muitas pessoas postergam tanto que acabam adiando, principalmente quando as reformas são mais estéticas que essenciais. Independentemente do motivo, vamos dar uma forcinha para que a reforma não resulte em rombos no seu bolso.

Antes de mais nada (e já fazendo parte do planejamento), responda: o que eu quero reformar? Da troca do piso à quebra de uma parede, veja o que você pretende fazer para poder fazer um orçamento completo. Elencar as necessidades também ajuda para saber quais as prioridades, caso a lista seja extensa.

Assim, você começa pelo que realmente é importante, consegue ter mais noção do que vai ser feito e relaciona a ordem das coisas, afinal, não vale a pena reformar o teto após trocar o piso. A sequência dos serviços influencia!

Além de ter o plano dos serviços a serem realizados, tenha um planejamento do orçamento. Estabeleça um limite de gastos com a reforma da unidade, considerando o profissional, a mão de obra e os materiais.

Projetista ou engenheiro

Mas eu preciso de alguém acompanhando a reforma? Sim! É com esse profissional que você vai discutir as reais necessidades de reforma em sua unidade, já que ele poderá indicar as melhores soluções, de acordo com os seus interesses.

Qual profissional você irá escolher para a reforma da sua unidade, aí vai do que você pretende executar. Para obras mais estruturais, aconselha-se um engenheiro. Para reformas mais estéticas, procure um arquiteto ou designer de interiores. Mas essa é mais uma escolha pessoal, até porque, às vezes, você já conta com fornecedores de confiança.

No caso de não ter nenhum profissional, peça indicações aos conhecidos — até mesmo outros condôminos — ou faça pesquisas. É essencial ter uma pessoa responsável pela obra realizada, dependendo do tamanho da reforma. Claro que para reformas pequenas, como a troca de um papel de parede ou de uma torneira, não requer um profissional supervisionando o serviço.

Pesquisa e orçamento

Feito o planejamento do que vai ser reformado e conversado com o profissional, vamos aos orçamentos dos materiais. Pesquise preços, veja descontos por quantidade, procure recomendações e negocie. Tenha em mãos, pelo menos, três orçamentos diferentes, para poder avaliar qual vale mais a pena, considerando os prazos e as formas de pagamento.

Lembre-se de que nem sempre o mais barato é a melhor opção, sendo assim, não defina baseado somente no valor, avalie qualidade do material e reputação da marca.

Mãos à obra

Tudo pronto para começar? Faça um cronograma para controle dos prazos e tarefas, assim você evita atrasos e dores de cabeça. Ter o controle do tempo é válido também para evitar retrabalho, já que a pressa pode ser a inimiga da perfeição. Portanto, sem acelerar, mas sem enrolação.

Atente-se ao que diz o Regimento Interno do seu Condomínio quanto aos horários para entrada de prestadores de serviços, barulhos e todas as regras para reformas e obras em sua unidade.

Tenha também em mente de que na programação podem haver imprevistos por inúmeros motivos, como um cano quebrado ou a falta de um funcionário.

Durante a obra, cuide da limpeza do local e da organização. Não precisa ser a doida do paninho, mas uma reforma organizada facilita para encontrar os materiais e acompanhar melhor o andamento. Seu nariz e sua respiração agradecem.

Faltou verba

A reforma é de extrema importância, mas a grana está curta? Hoje em dia são disponibilizadas algumas linhas de crédito para reformas em unidades, pesquise sobre o assunto, consulte as taxas de juros e veja se as condições valem a pena. Pesquisar sobre os cartões das grandes redes e dos próprios cartões bancários também pode ser um caminho para não deixar o projeto inconcluso.

Vai reformar a sua unidade e não sabe por onde começar? Tem dúvidas em relação ao assunto? Mande a sua questão para a gente!

Os principais erros cometidos pelos síndicos

Saiba quais são os equívocos mais comuns cometidos e como fazer para evitar esse tipo de situação, visto que o síndico tem responsabilidade civil e criminal pelo condomínio

Você deve conhecer alguém que foi eleito síndico sem ter esse desejo, seja pela falta de interessados, em uma tentativa de aumentar a renda ou de reduzir os gastos mensais com o condomínio. Fato é que, ao chegar neste cargo, o síndico se torna o representante legal do condomínio e precisa executar uma série de atribuições com zelo a fim de garantir uma boa gestão do condomínio.

Por esse motivo, listamos, abaixo, os principais erros cometidos pelos síndicos, tomando como base a experiência da Mineira como Administradora de Condomínios.

1. Desconhecimento da Convenção do Condomínio e Regimento Interno

Assumiu como síndico, o primeiro passo é ler com atenção a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio. Neles estão descritas as principais regras que devem ser seguidas pelos condôminos e como proceder nos casos mais comuns, como convocação de assembleias, aplicação de multas, rateio das despesas, regulamento da lei do silêncio, entre outros temas do dia a dia. É impossível tomar medidas e administrar o condomínio sem conhecer as regras desenvolvidas para a boa convivência no local.

2. Não se comunicar

Ser eficiente na comunicação com os condôminos é um desafio, mas vai tornar a gestão mais simplificada. Se a relação for positiva, o síndico será procurado para solucionar os problemas do dia a dia, garantindo a boa convivência e fazendo com que somente os assuntos pertinentes cheguem às Assembleias.

Não hesite em usar o e-mail, os murais e os grupos de whatsapp para que todos saibam o que está acontecendo. Veja 7 maneiras de melhorar a comunicação do condomínio.

3. Desconhecer a destinação dos fundos do condomínio

Nem todas as despesas são iguais e nem todas são de responsabilidade dos locatários: existem as despesas ordinárias (que são de responsabilidade dos locatários) e despesas extraordinárias (de responsabilidade dos proprietários dos imóveis).

Além das despesas mensais do Condomínio, é preciso se organizar e arrecadar recursos para os fundos, seja o fundo de reserva (o mais conhecido e comum) ou fundos com outros propósitos, como os de obras (para obras futuras), de pessoal (para férias, décimos terceiros e outras despesas com empregados).

É preciso ter ciência do porcentual que será destinado a cada um desses fundos, os quais devem estar discriminados nas taxas condominiais, até para controle dos condôminos e separação de valores entre proprietários e inquilinos. E, na utilização destes recursos, devem ser estritamente observadas as suas reais destinações.

4. Não saber lidar com a inadimplência

A inadimplência é um dos problemas corriqueiros em condomínios. No entanto, é preciso tato e boa gestão por parte do síndico para lidar com esse problema sem onerar e, sobretudo, expor o condomínio a riscos, especialmente com ações que possam constranger o inadimplente.

Em caso de uma ação impensada, como impedir o uso de áreas comuns, fixar em editais públicos dentro do condomínio a relação dos devedores, dentre outras ações, o Condomínio pode ser obrigado a pagar indenizações para o inadimplente.

5. Descuidar da conservação

Um Condomínio bonito e bem cuidado valoriza as unidades para uma eventual venda ou locação de unidades.. Por esse motivo, o síndico deve ter em mente que a conservação é fundamental e deve estar no topo de suas prioridades, visto que, no médio e longo prazo, será recompensada a todos.

Além disso e principalmente, é uma questão de segurança manter o Condomínio em bom estado de conversação. Se houver necessidade de realizar obras ou de aumentar a taxa condominial para benefício de todos, é preciso, dependendo do tamanho da obra e do gasto que isso venha a gerar ao Condomínio, que seja levada a necessidade à Assembleia para aprovação.

Obras menores de manutenção muitas vezes estão autorizadas ao síndico, sem a necessidade de aprovação em Assembleia, como deve estar disposto na Convenção do Condomínio ou decisão assembleiar. Lembrando que, em determinados casos, se houver algum tipo de sinistro no Condomínio e este tenha sido causado por falta de manutenção, a Seguradora poderá se recusar a indenizar este sinistro ao Condomínio.

6. Não respeitar as regras de convocação e aprovação de pautas da Assembleia

Qual o prazo mínimo para a convocação? Qual será a pauta da reunião? Qual o quórum mínimo para a tomada de decisões? O síndico precisa conhecer essas informações e regras para garantir que as decisões tomadas em conjunto não serão anuladas por algum equívoco

7. Realizar obras ou contratações sem aprovação

O síndico é o representante legal do condomínio e não pode realizar obras ou contratações sem aprovação dos condôminos – exceto em casos emergenciais ou dentro do limite de recursos definido pela convenção, regimento interno ou decisão de assembleia.

É de bom tom que todas as obras e contratações de serviços sejam validadas em Assembleia, e obrigatórias aquelas que a Convenção ou o Regimento exigem-(geralmente pelo valor da obra)-. No caso de serviços, é importante que as ações necessárias sejam especificadas em contrato, de preferência após a realização de, ao menos, três orçamentos.

8. Não contratar o seguro

De acordo com o art. 1348, inciso IX do Código Civil, é obrigação do Síndico contratar o seguro do Condomínio, que proteja contra incêndios ou a destruição parcial e total do Condomínio.

A Administradora de Condomínios Mineira possui uma Corretora de Seguros com anos de experiência em seguros condominiais, e poderá auxiliá-lo nesta contratação com segurança e economia. Orientando e esclarecendo sobre cada uma das coberturas necessárias especificamente para cada Condomínio.

9. Obter vantagens pessoais

O fato de ser o representante legal do condomínio não significa que o síndico tenha vantagens, como usar a melhor vaga de garagem ou ter preferência para reservar áreas comuns, caso haja mais de um interessado para a data. Pelo contrário, em razão de ter sido eleito, espera-se do síndico o bom senso nesse tipo de situações.

Na sua opinião, algum assunto ficou de fora desta lista? Entre em contato e deixe a sua sugestão.

Está de mudança? Conheça as regras e taxas

Cada condomínio pode estabelecer suas regras, incluindo a cobrança de taxas e horários autorizados em caso de mudanças

Está se mudando para um novo condomínio ou deixando a sua unidade atual? É importante ter ciência das regras estabelecidas pelo regimento interno, como horários, necessidade de agendamento, responsabilidade sobre os danos e o valor da taxa de mudança e da multa, caso alguma norma seja descumprida.

A taxa de mudança visa normalmente compensar gastos extraordinários com limpeza, uso do elevador e até mesmo garantir eventuais prejuízos que a mudança possa causar no Condomínio. Não existe uma previsão legal quanto à cobrança da taxa de mudança. Em razão disso, existem muitos questionamentos sobre sua legalidade ou não, principalmente em caso de mudanças que não gerem transtornos ao Condomínio, como a simples entrada do novo morador, sem por exemplo, o transporte de móveis, mudanças para unidades térreas que sequer utilizam elevador… Como não existe previsão legal que proíba a cobrança, vale o disposto no Regimento Interno, ou seja, se existe previsão no Condomínio ela é devida, independente do tipo de mudança.

Vale ressaltar que, assim como os condôminos, o condomínio também tem as suas responsabilidades para com a mudança. Por isso, é importante que tanto o síndico e os colaboradores envolvidos quanto os interessados em realizar a mudança tenham conhecimento do que deve ser feito. Veja algumas das obrigações para os dois lados.

Para condôminos

Horários – É preciso que os condôminos se informem a respeito dos dias e horários nos quais é possível realizar mudança. Eles precisam estar especificados no Regimento Interno, mas podem ser fixados em murais e rememorados ao longo das reuniões.

Esses horários serão estabelecidos pelo Regimento. Em geral, permitem-se mudanças em dias e horários comerciais, alguns Condomínios permitem mudanças aos sábados em horários especiais, como por exemplo, das 9h às 13h ou 14h.

Agendamento – É preciso agendar com o síndico, avisar o zelador ou a portaria? Essa é uma das obrigações que estará especificada no Regimento Interno. É imprescindível que o condômino faça esse alerta, pois, é a partir dele que o condomínio pode se preparar para as mudanças. Muitas vezes é preciso ter uma autorização de mudança fornecida pelo Condomínio ou pela Administradora do Condomínio.

Avise sobre espaços que serão usados – Um caminhão vai permanecer na área da garagem ao longo do dia? O síndico deve ser notificado para que oriente os colaboradores sobre as medidas e cuidados necessários com a segurança.

Tenha ciência da responsabilidade sobre danos – Invariavelmente, o transporte de móveis e de caixas vai passar pelas áreas comuns do condomínio, como elevadores, corredores, garagem, entre outros. Se houver algum tipo de dano à estrutura, o morador será cobrado pelo reparo do dano causado – mesmo que a taxa de mudança já seja aplicada. Esse valor de taxa de mudança deve constar no Regimento Interno.

Estabeleça um responsável – Caso o próprio condômino não possa acompanhar a mudança, ele precisa designar um responsável perante o condomínio e informar o síndico

Atenção à correspondência – Por mais que você faça a solicitação de alteração do endereço nos correios e com alguns fornecedores, avise o zelador ou o porteiro para guardar as suas correspondências. Comunique também a Administradora do Condomínio a alteração de endereço e/ou propriedade do imóvel.

Para condomínios

Se o condômino faz a sua parte, é justo que o condomínio também o faça. Por esse motivo, ao fazer o agendamento da mudança, é importante que o síndico e os colaboradores envolvidos no processo tomem as providências necessárias.

Preparação de áreas – O elevador precisa ser forrado? Há algum portão que precisa ter o seu acesso liberado? O condomínio deve permitir ao condômino iniciar o processo de mudança dentro dos horários autorizados.

Notifique os empregados – O porteiro e o zelador precisam conhecer a unidade responsável pela mudança e como vai funcionar o processo. Por isso, o síndico precisa tomar ciência e repassar os detalhes do processo, como a necessidade de uso da garagem, quantos empregados vão fazer parte do processo, entre outras informações.

Cuide da limpeza – Na taxa de mudança paga pelo condômino, não está incluída a limpeza das áreas comuns por onde a mudança irá passar. Por esse motivo, não esqueça de orientar os responsáveis pela mudança a respeito da necessidade de fazer a faxina das áreas afetadas.

Atualize o cadastro de moradores – Quando houver uma mudança, lembre-se de atualizar o registro de moradores, deixando claras informações pertinentes: quantidade de moradores; nomes e documentos de identificação, inclusive nº de CPF da pessoa, cujo nome constará na taxa condominial; formas de contato (telefone fixo, celular e e-mail); contatos de emergência; modelo e número da placa do carro. Também é interessante ter alguma forma de mensuração da presença dos moradores no condômino: trabalha em tempo integral, meio-período, entre outros.

Boas práticas para o aluguel de garagem

Fazer uma renda extra ou poder guardar o carro com segurança? O aluguel da garagem beneficia a todos, mas exige atenção

De um lado, uma vaga de garagem sem uso; de outro, um carro dormindo na rua por falta de vaga. Por que não unir esses dois elementos, obter uma renda extra e garantir a segurança do veículo? O aluguel da garagem em condomínio é uma prática comum e todos saem ganhando quando o acordado é cumprido.

Para isso, é preciso ter uma vaga disponível e uma pessoa interessada. Lembrando que este interessado deve ser condômino, proprietário ou locatário de uma unidade do condomínio. O artigo 1.331, §1º do Código Civil proíbe a venda e locação de garagens para não moradores, exceto se previsto na convenção do condomínio.

“§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.

Um dos motivos para a proibição do aluguel de garagem para não condôminos é a segurança. Afinal de contas, é difícil restringir o acesso do locatário apenas à garagem, fazendo com que ele acesse a todo o condomínio e criando uma dificuldade a ser administrada pelo síndico e demais empregados.

Seu condomínio permite e está previsto na convenção? Ok, siga em frente no aluguel a pessoas de fora. Se o seu condomínio não permite ou não menciona o assunto na convenção, restrinja o aluguel aos condôminos ou proponha a alteração da convenção – salientando que ela só pode ser modificada desde que aceita por dois terços dos condôminos em uma assembleia que precisa seguir uma série de regras específicas.

Contratos e valores

Ter um contrato de aluguel de garagem não é obrigatório, mas é mais seguro do que a negociação apenas verbal. O contrato pode ser simples, constar nome do locatário, número da vaga, valor a ser pago, forma e data de pagamento, encargos em caso de atraso. É recomendado ter ciência de qual o modelo do carro e placa, por segurança. Alguns condomínios solicitam essa informação, que fica na portaria.

É de bom tom avisar ao síndico ou o porteiro/zelador de que a vaga será usada pelo condômino de determinada unidade para que fique registrado no livro.

Em relação aos valores, não existe uma tabela fixa de preço para aluguel de garagem. O que muitos fazem é pesquisar pelo condomínio quais os valores praticados, para se ter uma base. Um outro cálculo que também é muito usado é do 1%: cobrar 1% do valor de venda de uma vaga de garagem , ou ainda, verificar o valor cobrado mensalmente por algum estacionamento próximo ao condomínio.

Vale ressaltar que existem vários tipos de garagem, e o valor do aluguel pode ser baseado no tamanho da vaga e na sua localização. Existem vagas pequenas, médias e grandes, fixas ou rotativas, com pilares ou livres, cobertas ou descobertas.

Tipos de vagas

Como falamos há pouco, existem inúmeros tipos de vagas, que podem servir como critério para determinação do valor de aluguel. As cobertas e livres tendem a ser as mais buscadas, pois os condôminos não querem ter a obrigação de empurrar um carro antes de sair, o que acontece nas vagas presas.

Vagas cobertas e fixas também costumam ser alugadas com mais rapidez e têm a negociação facilitada pelo fato de estarem sempre disponíveis no mesmo lugar. Mesmo assim, conheça esse espaço antes de alugá-lo, pois elas podem ter tamanhos diferentes. Na negociação, é possível pedir para testar o seu carro neste espaço.

Já imaginou ter uma vaga pequena e alugar para o dono de uma caminhonete? Isso inclusive pode gerar problema no Condomínio, quando o veículo ultrapassa a marcação do tamanho da garagem, gerando multa e até mesmo a proibição do estacionamento do veículo que ultrapasse as dimensões da vaga de garagem Vagas grandes, com espaço para carro e moto, por exemplo, podem ter um valor melhor de mercado por abrigar mais de um veículo.

No caso de vagas rotativas ou indeterminadas, é importante verificar com o síndico qual o funcionamento da ocupação. De modo geral, essas vagas são do estilo ‘primeiro a chegar’, mas é preciso checar o processo e deixar bem claro para o locatário, evitando confusões ou mal-entendidos.

Quer alugar a sua vaga e não sabe como fazer? Tem dúvidas sobre o assunto de aluguel de garagem em condomínio? Mande a sua pergunta que tentaremos solucionar!

Procuração: quem tem direito a usar?

Este assunto gera muitos debates nas reuniões e assembleias de condomínio; este artigo visa tirar algumas das dúvidas mais recorrentes sobre o tema

No mundo ideal, as assembleias de condomínio contariam com a presença de todos os condôminos para que, em decisões importantes, fosse possível uma representação total. No entanto, a realidade é que os condôminos podem estar viajando ou em outros compromissos, impedindo que estejam presentes nesses momentos.

Nesses casos, há a possibilidade de usar uma procuração para que os seus interesses sejam, de fato, ouvidos e discutidos durante as reuniões de condomínio.

De acordo com o Código Civil Brasileiro, o uso de procurações em assembleias é válido, independentemente da finalidade: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa de condomínio, entre outros assuntos de importância, comuns aos condomínios.

Conforme a legislação, não existe um limite de procurações a ser usada por um condômino, no entanto essa questão pode ser delimitada pela convenção do condomínio ou pelo regimento interno.

O objetivo desse tipo de regra é impedir que uma pessoa possa monopolizar todas as decisões do condomínio ou que um síndico acumule procurações suficientes para permanecer no cargo por um tempo além do normal.

Vale lembrar que a procuração consiste em um documento no qual uma pessoa (outorgante) autoriza um terceiro (outorgado) a agir em seu nome para diversas finalidades que podem ir além das reuniões de condomínio (movimentar contas bancárias, administrar empresas e vender imóveis), dependendo da especificação em cada procuração.

Trata-se de um expediente usado para resolver problemas e tomar decisões às quais não se possa estar presente.

Representatividade

As procurações podem ser dadas pelos proprietários para qualquer pessoa, independentemente do parentesco, para que possam ter suas opiniões defendidas na assembleia. Além disso, em condomínios com um grande número de locatários, as procurações aumentam a representatividade de quem realmente usufrui dos espaços do condomínio e conhece no dia a dia os problemas a serem resolvidos.

Há diversos modelos que podem ser autorizados, no entanto, é preciso que traga algumas informações específicas para que sejam consideradas legítimas:

– Informar o objetivo da outorga: por exemplo, representação na assembleia do condomínio, ou a representação em assembleias por um determinado período, ou mais especificamente, representação na votação de um determinado item da pauta;

– É preciso deixar claro quais são os poderes conferidos para que o outorgado não ultrapasse os limites estabelecidos pelo outorgante;

– Que esses poderes conferidos não constituam uma prática de ato ilícito ou algum tipo de contravenção da lei.

Além disso, outra dúvida frequente é se o próprio síndico pode acumular procurações para usá-las em uma nova eleição, por exemplo. Neste caso, o regimento interno deve conter algum tipo de restrição ou regulação específica, pois, em caso contrário, o síndico pode somar esses documentos em busca de uma reeleição.

É importante que o síndico conheça o Código Civil e as normas do regimento interno, exigindo que apenas pessoas autorizadas possam participar da reunião. Caso contrário, basta um condômino estar representado de forma irregular para que as decisões de uma assembleia possam ser consideradas inválidas pela justiça. Uma administradora de condomínio oferece todo o suporte necessário para que o síndico conheça todos os detalhes a respeito do assunto.

Reconhecimento de firma e cuidados

O consenso popular estabelece que, para ser válida, a procuração deve ter a firma reconhecida em cartório. Esta não é uma afirmação verdadeira, visto que o regimento interno ou convenção devem trazer essa obrigatoriedade. Se não houver nada sobre o assunto nesses documentos, a própria convocação da assembleia deve trazer essa exigência, fazendo com que o síndico apenas aceite caso a procuração, com o reconhecimento, seja apresentada. Do contrário, não há necessidade de reconhecimento de firma.

Outros cuidados importantes:

Inquilinos – Somente tem direito a voto se apresentar procuração, já que o direito ao voto é do condômino, ou seja, do proprietário da unidade. Contudo, existe uma discussão da possibilidade de o inquilino votar nas decisões que envolvam despesas ordinárias. Isto porque o art. 24, §4º da Lei 4.591/64 disciplinava que se o condômino não estiver presente na assembleia cuja decisão é sobre despesa ordinária, poderá o locatário votar.

Porém, o Código Civil foi omisso quanto a isso, gerando divergência de entendimentos. Alguns especialistas entendem que pelo fato do Código Civil ser omisso a questão permanece em aberto, aplicando-se o disposto na Lei 4.591. Outros, contudo, entendem que sendo o Código Civil omisso em relação ao locatário e fazer menção exclusiva ao condômino, referida disposição foi revogada pelo Código Civil.

Diante disso, o mais seguro é que inquilinos sempre apresentem procuração para participar e votar em assembleias.

Parentes próximos – Conforme a lei, a procuração deve ser apresentada em todas as reuniões, mesmo que sejam parentes próximos. Muitos síndicos ignoram o fato por entenderem que a proximidade faça com que um parente próximo possa representá-lo.

Cônjuges – Nem sempre o cônjuge também é proprietário do imóvel, isso depende do regime de comunhão de bens adotado pelo casal. Também nos casos de união estável formal, dependerá do regime de bens adotado; se for união estável fática, à qual se aplica o regime da comunhão parcial de bens, a princípio somente tem direito a voto se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente na constância da união estável. Basicamente, tem direito a voto somente o cônjuge que também é proprietário do imóvel.

Morte – Somente o inventariante – que é nomeado por um juiz – pode responder pelo patrimônio de um falecido, independentemente do parentesco ou relação entre as pessoas.

Tem mais alguma dúvida sobre esse assunto? Gostaria de ter mais informações sobre outro tema relacionado aos condomínios? Entre em contato com a Mineira e deixe o seu recado.

Paisagismo predial: como deixar seu condomínio ainda mais bonito

Um jardim bem cuidado, além de deixar o local bonito com um baixo investimento, valoriza o condomínio

Beleza, promoção de bem-estar para os condôminos, valorização do imóvel, mais área verde para a melhora da qualidade do ar e de vida: podemos listar inúmeros benefícios de um belo jardim no condomínio. E o melhor, dependendo do espaço disponível, é possível fazer belos trabalhos sem comprometer o orçamento disponível, visto que a valorização do condomínio pode recuperar parte do investimento.

Dicas de como fazer um bom paisagismo predial.

Em primeiro lugar, é preciso saber se o síndico – ou alguém do condomínio, como um condômino ou zelador – entende sobre jardinagem, flores e plantas. Caso a resposta seja não, o ideal é contratar uma empresa especializada em paisagismo predial, para receber indicações e orientações de como proceder. Mas, se a resposta for positiva, mãos à obra!

Além do conhecimento, é preciso ter disponibilidade e comprometimento. Afinal, para manter um belo jardim, é necessário muito mais que apenas água.

Saber que tipo de planta vive melhor na exposição ao sol ou em área coberta, realizar a rega periódica, verificar a qualidade da terra, saber quando a planta precisa de poda e cuidar das ervas daninhas são algumas das funções. Lembre-se de que é preciso ter uma pessoa disponível na função periodicamente.

Ter um pouco de criatividade também é indicado para o trabalho, para ter ideias de como dispor as plantas ou aprimorar com desenhos nas podas. O trabalho de paisagismo predial pode ser realizado em várias áreas, em especial nos espaços comuns, como na churrasqueira, área de lazer ou quadra poliesportiva.

Escolha das plantas

Decidir quais plantas ficam melhor para o paisagismo do seu condomínio depende de alguns fatores, como espaço disponível. Para espaços pequenos, é possível investir em flores e buxinhos. Um belo gramado também pode fazer toda a diferença. Painéis verticais, canteiros e vasos são outras opções que devem ser consideradas.

Já espaços maiores podem receber árvores, como as frutíferas. Tome cuidado com árvores que crescem muito para não comprometer a visibilidade dos condôminos. Uma boa dica para a escolha das plantas é pensar em temas, como um jardim japonês ou um jardim italiano, ou ligados ao nome do condomínio, por exemplo.

Além do tamanho do espaço, pense no estilo do local: paisagismo próximo à piscina, lugar de bastante umidade, pede um tipo de planta. Já próximo à churrasqueira, que é mais quente, outro. Cuidado com plantas tóxicas, evite, afinal, muitas crianças e animais transitam pelo condomínio.

Após a definição das plantas, faça um manual de cuidados: quantidade de água, se tem fases, tipo de poda, se precisa de alguma outra atenção. Isso pode ser útil, caso seja necessário trocar o responsável pelas plantas do condomínio.

Cuidados com a manutenção

Fundamental para a boa aparência e para a sobrevivência das plantas, a manutenção deve ser realizada sempre, mesmo que seja apenas um gramado em frente ao condomínio.

É preciso realizar a poda e retirar as ervas daninhas, que podem comprometer o desenvolvimento das plantas. Pensar em inserir novas espécies também é interessante periodicamente, modificando o visual.

Atente-se para as estações do ano! Cuide das pragas, que aparecem com mais intensidade na primavera e no verão devido ao calor e à umidade. Limpe bem os excessos das folhas no outono, época em que elas caem. Essa é uma boa época para adubação. E, no inverno, cuide para que o frio não mate as plantas, com possíveis mudanças de lugares e proteções.

Observar também é fundamental. Veja como as plantas reagem ao clima e à rega. Assim, é possível adaptá-las para que elas cresçam bem e fortes. Com todas essas dicas, é possível ter um jardim limpo, bonito e bem cuidado!

Horta Comunitária

Que tal investir em uma horta comunitária?

Além da beleza que ela gera, deve ser levada em conta principalmente sua utilidade. Os condôminos terão acesso fácil a alimentos saudáveis ou até mesmo orgânicos, além de ser um incentivo para crianças e até mesmo gerar um lazer para muitos que terão a possibilidade de cuidar de sua manutenção.

Hoje em dia, muitas são as soluções para implantação de hortas, não dependendo necessariamente de grandes espaços, existem até mesmo opções verticais.

Temperos e ervas são os mais recomendados por demandarem menos cuidados, mas se existe disponibilidade maior de cuidado por alguns condôminos, podem também ser plantadas hortaliças. Escolha uma área com boa incidência solar do seu condomínio, prepare o solo e mãos a obra.

Gostou? Conte para a gente quais outros temas você gostaria de encontrar por aqui.

Convenção do Condomínio: Como fazer

A convenção do condomínio é obrigatória? Saiba para que serve, como elaborá-la e sua diferença em relação ao regimento interno

Já pensou em um lugar sem leis, sem direitos, deveres ou punições? Assim seria um condomínio sem uma convenção. A convenção do condomínio é o termo de constituição e regulamentação de funcionamento do condomínio e tem validade perante os condôminos, ainda que não esteja registrada. Porém, o seu registro no Registro de Imóveis a torna obrigatória perante terceiros.

A convenção é obrigatória para a constituição do condomínio, conforme previsto nos arts. 1332 e 1333 do Código Civil. Sua importância é tanta que sem ela o condomínio não consegue, por exemplo, um CNPJ e, consequentemente, não consegue contratar empregados e serviços, e nem abrir uma conta bancária.

Mas como elaborar a convenção do condomínio? Quais itens são obrigatórios ou indispensáveis neste documento? Quem precisa aprovar? Calma, nós vamos te ajudar com essas e outras dúvidas!

Como elaborar a convenção do condomínio?

A convenção do condomínio é o ato constitutivo do condomínio, e deve conter a sua descrição, estruturação e regras que o regem. Na grande maioria das vezes, ela é elaborada pela construtora, que repassa ao condomínio junto da entrega do empreendimento.

Na verdade, a construtora entrega a Minuta da Convenção já registrada no Registro de Imóveis e muitos condomínios permanecem com ela sem promover qualquer alteração. Condomínios mais antigos, muitas vezes, sequer contam com esse documento. Nestes casos, é obrigatório a sua elaboração e aprovação.

Na convenção, segundo o que estabelece o art. 1332 do Código Civil, deve constar a descrição e individualização das unidades, o que é propriedade exclusiva e o que é propriedade comum; a fração ideal de cada unidade; o fim a que se destinam essas unidades, ou seja, se residencial ou comercial.

Além dessas informações essenciais, a convenção também deverá listar a forma de arrecadação financeira do condomínio, de administração e de sanções, bem como os direitos e deveres dos condôminos.

Quanto à parte financeira deverá estar previsto na convenção a forma de rateio das taxas condominiais, bem como o modo de pagamento dessas contribuições, tanto para as despesas ordinárias, despesas do dia a dia, quanto às extraordinárias, fundos de reserva, obras e investimentos.

Deverá estar previsto também como lidar com as inadimplências (cobrança, juros, multas, protesto e ações judiciais).

Quanto à administração, é preciso informar quais as funções e os deveres do síndico, bem como a composição e as competências do conselho fiscal. Deverá também conter as competências das assembleias, forma e prazo de convocação, quórum exigido para cada situação e os procedimentos durante a reunião.

Convenção do condomínio x Regimento interno

Qual a diferença entre os dois? Bom, podemos dizer que a convenção é o estatuto do condomínio, já o regimento é um regulamento de utilização e funcionamento do condomínio. O regimento interno pode estar inserido na convenção e entrar em vigor junto dela ou ser elaborado posteriormente. Nele, são incluídas algumas das “regras de boa convivência”.

É no regimento interno que estão os direitos e deveres dos condôminos em relação ao dia a dia, como uso das áreas comuns, reservas e utilização das áreas de lazer, garagem, horários de obras, proibições – principalmente relacionadas ao barulho, reclamação que lidera na maioria dos condomínios -, e penalidades.

Aprovações e alterações na convenção do condomínio

Como a convenção segue a legislação federal, é importante que ela seja atualizada sempre que houver mudanças na lei, a fim de que esteja sempre em consonância com ela.

Por ser o documento mais importante do condomínio, sua alteração não é algo simples, e nem deve ser. Caso seja necessário realizar qualquer alteração na convenção, ela pode acontecer desde que aceita por dois terços dos condôminos (art. 1333 do Código Civil).

Já para a elaboração ou alteração do regimento interno, não existe uma previsão legal mínima para aprovação. O texto original do art. 1351 do Código Civil determinava expressamente que para alteração da convenção e regimento interno era necessário quórum mínimo de 2/3 dos condôminos, porém esse artigo foi alterado em 2004 (Lei 10.931/04) e excluído o termo regimento interno dele.

Essa alteração gerou muita polêmica, com vários entendimentos a respeito do quórum mínimo para alteração do regimento interno.

Contudo, a maioria dos especialistas considera que, não havendo previsão legal, aplica-se a regra geral de que pode ser alterado pela maioria simples, ou seja, 50% mais um dos condôminos presentes em assembleia especialmente convocada para este fim. Mas, se o regimento interno estiver na própria convenção do condomínio, será necessário a aprovação dos 2/3 dos condôminos.

Importante salientar que, mesmo um ou mais condôminos votando contra as regras estabelecidas, se as mesmas forem aprovadas pelo quórum mínimo exigido e estando dentro da lei, elas devem ser cumpridas por todos os condôminos, sem distinções.

É fundamental contar com o auxílio de profissionais experientes para a elaboração da convenção do condomínio e do regimento interno, prevenindo alterações posteriores desnecessárias ou problemas judiciais mais sérios.

Precisa de ajuda na elaboração, atualização ou tem alguma dúvida em relação à convenção do condomínio? Entre em contato, temos uma equipe especializada pronta para te atender.

Obras em unidades: como fazer

Responsabilidade técnica, barulhos, estrutura e higiene: confira alguns aspectos importantes sobre a realização de alterações em unidades

Sou o dono da minha unidade e vou fazer uma reforma. Não preciso avisar ninguém sobre o assunto, certo? Errado!

Mesmo que qualquer mudança estrutural seja feita dentro de uma unidade, o síndico precisa ser comunicado, especialmente nos condomínios verticais.

Desde abril de 2014, uma norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), nº 16.280, rege esse tipo de situação. Qualquer alteração realizada deve ser informada ao síndico, sendo que o condômino precisa apresentar o projeto da reforma e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinados por engenheiro ou arquiteto, respectivamente, antes mesmo de se iniciar o projeto.

Nesse projeto deverá conter um cronograma com os seguintes itens:

– Detalhamento de tudo o que será feito na obra;

– Tempo estimado da intervenção (início e fim);

– Materiais que serão utilizados.

Esse profissional será o encarregado de acompanhar as obras na unidade, do início ao fim. Como o síndico tem responsabilidade civil sobre o que acontece no condomínio, caberá a ele autorizar ou não a reforma.

Por esta razão, ele precisa exigir os documentos necessários e acompanhar a obra, para fiscalizar se o que está sendo executado é o mesmo que está descrito na ART apresentada pelo engenheiro/arquiteto responsável.

Essas atitudes são garantias de que, em uma eventualidade, o síndico e o condomínio terão tido o cuidado necessário, evitando incômodos para os demais e isentando-se da responsabilidade.

Estrutura

Muitas edificações mais recentes foram levantadas com o uso dos chamados blocos estruturais. Esse tipo de construção não permite, por exemplo, que uma parede seja derrubada, pois pode afetar toda a estrutura da torre.

Em obras deste porte, o síndico e o condomínio devem ter uma preocupação adicional para evitar que os outros condôminos sejam colocados em risco.

Muitas vezes a própria construtora, no manual do proprietário, já faz esta ressalva quanto a estrutura da edificação ser feita de blocos e, portanto, proibida de qualquer alteração.

No entanto, mesmo em condomínios com outros métodos construtivos – que permitam a derrubada de paredes -, é preciso confirmar que a estrutura não será comprometida. Nesse contexto, os documentos apresentados pelo proprietário e engenheiro responsável devem garantir que vigas ou estruturas coletivas não serão afetadas, gerando um transtorno coletivo.

Em quais horários é permitido realizar obras?

A Lei do Silêncio pode ser regulamentada cidade a cidade. Por isso, a fim de evitar incômodos, notificações e multas, o proprietário tem o dever de respeitar os horários autorizados para a realização de obras.

Esse período está especificado na convenção do condomínio ou no regimento interno, podendo ser variável em cada condomínio.

Normalmente, esses documentos trazem as alterações e previsões de silêncio, os dias e horários autorizados para a execução de obras. Em geral, elas são autorizadas em horário comercial das 8h às 18h e das 9h às 13h de sábado, sendo vedado esse direito aos domingos e feriados.

Mas observe que obras emergenciais necessárias, por exemplo, que coloquem em risco a vida do condômino, da unidade ou de vizinhos, como por exemplo vazamento de tubulações, podem eventualmente descumprir a regra.

Vale lembrar que o cuidado com esses horários não deve ser adotado apenas em obras grandes, mas também com pequenas manutenções do dia a dia, que exijam o uso de uma furadeira ou martelo. Por menor que seja esse reparo, ele deve ser realizado em horário permitido pelo regimento interno ou convenção condominial.

Limpeza durante as obras

Outro aspecto que pode gerar problemas é em relação à limpeza. É impossível realizar uma obra sem fazer algum tipo de sujeira. Uma obra em uma unidade costuma levantar poeira e outros incômodos relacionados à higiene, em especial aos diretamente afetados, como os vizinhos de andar e os localizados acima e abaixo.

Por isso, a orientação ao proprietário da unidade é para que acompanhe a execução da obra, evitando que a limpeza e a retirada de detritos se torne um aspecto de reclamação para os demais condôminos. Cuidados simples, como a higiene diária da obra, garantem que a manutenção realizada não se transforme em um incômodo para os demais.

E sobre as obras no próprio condomínio? Bom, sobre isso podemos falar uma próxima vez! Ficou com alguma dúvida em relação à realização de obras em condomínios? Entre em contato com a Mineira ou deixe o seu comentário.

Lei do silêncio em condomínios: tudo que você precisa saber

Saiba tudo sobre a lei do silêncio em condomínios. Cada condomínio pode estabelecer suas regras próprias por meio de um regimento interno ou convenção coletiva.

Os barulhos inconvenientes são um dos principais problemas em condomínios, especialmente nos residenciais. Por esse motivo, a fim de regular situações deste tipo, é comum se estabelecer regras específicas, uma lei do silêncio em condomínios. Vale lembrar que, conforme a legislação federal, não existe uma legislação específica sobre o silêncio.

A Lei Federal 3.688/41 (Lei de Contravenções Penais), em seu artigo 42, determina os limites em relação à perturbação do sossego alheio ou trabalho, definindo pena de prisão de quinze dias a três meses, em casos como:

– Gritaria ou algazarra;

– Exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;

– Abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;

– Provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de quem detém a guarda;

Muitas cidades também têm suas regras próprias, que estabelecem limites, penas e delimitações. Em Curitiba, a Lei Municipal 10.625/02 dispõe sobre ruídos urbanos e proteção do bem-estar e do sossego público.

Por outro lado, cabe também a cada condomínio estabelecer suas próprias regulações, dentro de suas necessidades, por meio do regimento interno e da convenção do condomínio em caso de perturbação do sossego. Nesse caso, é possível prever multas, entre outras punições, para o condômino que descumpra a regra.

Diferentes perfis na lei do silêncio em condomínios

É preciso levar em conta que os ruídos podem ter diferentes perfis. Há barulhos esporádicos, que não duram muito tempo, mas costumam incomodar, como o latido de cachorros, a realização de pequenas obras, o andar de salto alto, entre outros, sobretudo em horários inconvenientes.

Nesses casos, o condômino pode ter dificuldade de comprovar a sua queixa ao síndico. No entanto, a recomendação é que, caso a situação seja comum, o síndico seja chamado para que tenha uma conversa franca com os envolvidos para solucionar o problema, sem gerar atritos entre vizinhos.

No caso de obras e mudanças, por exemplo, é preciso respeitar as normas estabelecidas pelo regimento interno do condomínio. Quase 100% dos condomínios impedem que seja realizado qualquer tipo de obra aos domingos e feriados, por exemplo, mesmo em horários que estejam fora do habitual da lei do silêncio em condomínios (entre 22h e 7h).

No caso dos barulhos persistentes, como em uma festa, o síndico pode facilmente perceber o incômodo causado aos demais. A partir disso, ele deve solicitar que o barulho cesse.

Caso a situação persista, é necessário seguir as regras previstas no regimento interno, que, em geral, consideram a aplicação de uma notificação e, em caso de reincidência, multas. Além disso, o síndico também pode chamar a polícia, caso não consiga contornar o problema.

Regras específicas

Ao longo deste artigo, já mencionamos algumas vezes a necessidade de seguir o regimento interno e a convenção do condomínio. Em geral, fala-se na lei do silêncio em condomínios a partir das 22h às 7h da manhã, mas o condomínio pode criar sua própria regulamentação, autorizando que se faça mais barulho até as 24h nas sextas-feiras, sábados e vésperas de feriados, por exemplo.

Cada condomínio também fica responsável por estabelecer os trâmites para a aplicação de multa e até mesmo os seus valores, previstos no regimento interno.

Há condomínios que usam como base o valor de sua taxa condominial, enquanto outros estabelecem o salário-mínimo. Também é possível especificar que, após a primeira multa, em caso de reincidência, os valores pagos pelo condômino sejam dobrados, garantindo que o problema não se repita.

Bom senso é bom e todo mundo gosta

Imagine que um vizinho está realizando uma obra em sua unidade. A situação é desagradável para todos os condôminos, mas será que vale a pena apresentar uma reclamação ao síndico por excesso de barulho se a convenção estiver sendo respeitada? Por esse motivo, ter o bom senso antes de reclamar é sempre positivo, visto que você também pode precisar realizar alguma obra em sua unidade.

A mesma regra vale para reclamações sobre situações que podem acontecer no dia a dia, como a queda de algum objeto ou algo após o horário estabelecido como silêncio. S

e isso não for uma regra, não há necessidade de levar uma reclamação formal ao síndico. Não é porque há uma restrição de barulhos entre determinado horário que o condomínio precisa de silêncio absoluto.

Quer auxílio para elaborar uma convenção do condomínio ou um regimento interno que coíba os abusos de barulho ou outros problemas? Entre em contato com a Mineira e conte com o suporte de uma administradora de condomínio.

Portaria remota: você já ouviu falar?

Ideia se tornou mais simples de ser aplicada com o avanço da tecnologia e pode reduzir o custo do condomínio, especialmente nos com porteiros

A ideia é inteligente: em vez de ter porteiros fixos, o condomínio substitui esses profissionais por pessoas que, de maneira remota, abrem e fecham portões para pedestres, controlam o acesso às garagens e acompanham 24 horas o condomínio por meio de câmeras que transmitem as imagens em tempo real pela internet.

Algumas pesquisas indicam que, em média, os custos com pessoal representam entre 45% e 55% do valor total das despesas do condomínio. Ou seja, trocar a portaria presencial, que exige ao menos três empregados por dia, além de um controle muito eficaz da escala de finais de semana e feriados – a fim de oferecer as folgas obrigatórias –, pode ser uma ferramenta eficaz na redução dos custos de alguns condomínios.

Há alguns anos, essa possibilidade poderia ser vista com incredulidade pelos condôminos, mas o fato é que a evolução da tecnologia e a redução de custo de equipamentos tornou a portaria remota mais acessível. Câmeras que transmitem imagens em tempo real são cada vez mais adotadas e, mesmo a internet, com cabeamentos com fibra ótica, garantem a confiabilidade do sistema.

Ajustes necessários

O primeiro passo para se pensar em portaria remota é, na realidade, a inclusão de tags individuais para os condôminos. Cada pessoa carrega a sua chave de acesso individual, evitando a necessidade de estar em contato direto com os responsáveis pelo monitoramento do condomínio.

Outro ponto importante diz respeito à necessidade de um zelador ou outro empregado capaz de receber encomendas e realizar outras atividades que antes eram desempenhadas pelos porteiros. Esse detalhe precisa ser acertado com antecedência com o empregado a fim de evitar problemas.

Equipamentos necessários

Confira alguns dos equipamentos necessários para o funcionamento da portaria remota, além da possibilidade de abertura de portões à distância:

– Internet/telefonia de boa qualidade – Toda a comunicação entre a empresa responsável pela vigilância será realizada por meio de internet ou telefonia. Nesse sentido, é preciso implantar um sistema de qualidade e pensar em uma segunda solução, caso aconteça algum problema, como em chuvas fortes, queda de energia, entre outras eventualidades.

– Câmeras IP’s – Esses equipamentos são capazes de transmitir imagem e som em tempo real pela internet. Será por meio delas que a equipe remota fará o monitoramento dos acessos pelo portão de pedestres e da garagem.

– Geradores – Em caso de fortes chuvas ou algum problema no fornecimento de energia elétrica, a rede precisa garantir um tempo mínimo de funcionamento. Segundo pesquisa da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel), em média, por ano, os consumidores das capitais ficam cerca de 15 horas sem energia. Ou seja, essa estrutura de retaguarda precisa suportar um período sem energia.

– Botão de pânico – Empresas de monitoramento não podem substituir a força policial. Por isso, ao identificarem uma situação de risco, é preciso que o operador tenha um botão de pânico para acionar a polícia imediatamente. É possível também incluir algum tipo de mecanismo para que os moradores façam esse chamado.

– Servidor ou nuvem para armazenamento das imagens – Contratar um servidor ou um espaço na nuvem para armazenar as imagens por um determinado período de tempo. É preciso ter em mente que o operador pode acompanhar várias câmeras simultaneamente e equívocos podem acontecer. Por isso, o ideal é manter as imagens por cerca de um mês.

Para todos os condomínios?

Será que a portaria remota é adequada para todos os condomínios? Essa é uma pergunta que precisa ser feita pelo síndico e levada à assembleia para averiguar a opinião dos demais condôminos.

Entretanto, via de regra, condomínios muito grandes, com diversos acessos de pessoas, ou muito pequenos, com baixo número de unidades, podem inviabilizar essa prática. No primeiro caso, há a necessidade de se instalar muitas câmeras – para monitorar acesso de pedestres e garagens –, o que pode exigir demais da empresa terceirizada responsável e encarecer o custo, além de diminuir a eficiência.

No caso de condomínios muito pequenos, os custos podem ser elevados em razão do monitoramento 24 horas, visto que muitos desses locais apostam apenas em portarias em horário comercial, por exemplo, o que reduz o custo da folha de pagamento.

Mineira condomínios