Categoria: Vida em Condomínio

Síndico e administradora: você sabe qual a diferença entre os dois?

Apesar das atribuições distintas, muitas pessoas confundem o papel do síndico e da administradora de condomínio; saiba a diferença e as responsabilidades de cada um

Síndico ou administradora para gerenciar um condomínio?

E se nós dissermos que é possível – e muito comum e recomendável – a atuação dos dois juntos, você saberia diferenciar as funções de cada um? Pois bem, é sobre isso que vamos abordar hoje: as diferenças entre síndico e administradora de condomínio.

Apesar de muitos acharem que os dois fazem as mesmas coisas, um síndico e uma administradora têm funções distintas, porém complementares.

A começar pela obrigatoriedade legal: todo condomínio deve, de acordo com o Código Civil, ter um síndico no comando, seja ele profissional ou não. Ele é o representante legal do condomínio, ou seja, o responsável por atuar em nome do Condomínio e defender os seus interesses e dos condôminos. É o responsável pela administração financeira, pela documentação e segurança do Condomínio. Além disso é a pessoa que vai buscar melhorar a qualidade de vida e o bem-estar dos condôminos, equilibrando os diversos interesses.

O síndico pode ser condômino ou profissional, se assim autorizar a Convenção do Condomínio, podendo ser pessoa física ou jurídica.

Já uma administradora de condomínio não é obrigatória no Condomínio, porém é recomendável que se tenha, pois é ela quem vai auxiliar o síndico em suas atribuições e responsabilidades do dia a dia, que são muitas.

A administradora pode contribuir desde tarefas administrativas (recursos humanos, financeiros) até a orientação em aspectos legais do regimento interno e da convenção condominial, bem como auxiliar o síndico nas ocorrências do dia a dia do condomínio, em virtude de sua experiência, inclusive com outros condomínios.

Portanto, ainda que o condomínio tenha uma administradora, ela não substitui o síndico. Continua sendo ele o representante legal do Condomínio e responsável por todas as decisões do condomínio, pela gestão e conservação dele. A administradora será o suporte do síndico, desenvolvendo sob o comando e supervisão dele, as tarefas burocráticas e administrativas.

Trabalho em conjunto entre síndico e administradora

É cada vez mais comum ver o trabalho do síndico ser assessorado por uma administradora de condomínio, principalmente devido a tamanha responsabilidade e quantidade de atribuições que um síndico tem. Esse trabalho é volumoso, especialmente em condomínios cada vez maiores e com mais condôminos e áreas comuns para zelar.

Segundo o artigo 1.348 do Código Civil, compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

Veja, neste texto, como ser um bom síndico de condomínio.

Parece muita coisa, não? E realmente é!

Um síndico, por mais que tenha uma boa equipe de conselheiros, fica bastante atarefado com tantas responsabilidades, como a gestão administrativa, financeira, de recursos humanos, entre outras.

É aí que entram as funções da administradora, que vai auxiliar o síndico sobretudo nos aspectos mais burocráticos e técnicos, como:

Administrativo – Dar suporte na gestão e na organização de documentos; auxiliar na elaboração das convocações de assembleias; transcrições de atas; elaboração de comunicados e notificações; coleta de orçamentos; gestão de contratos e manutenções de áreas comuns; atendimento aos fornecedores; e elaboração de planilhas.

Recursos Humanos – Recrutamento, seleção e admissão de empregados; treinamentos e capacitações; escalas de trabalho (revezamento e férias); elaboração e controle da folha de pagamento; e recolhimento de tributos.

Financeiro – Elaboração e acompanhamento de previsões orçamentárias; emissões de boletos e recibos; pagamento de contas; cobrança de inadimplentes; gestão tributária; elaboração de demonstrativos financeiros; controle da conta corrente e investimentos do condomínio; obtenção de certidões negativas de tributos e de contribuições.

Você sabe quais as diferenças entre a administradora e contador? Veja neste link!

Embora o síndico seja o gestor do condomínio, a administradora conta com mais expertise, pelo fato de atender diferentes condomínios tem mais conhecimento das inúmeras situações que ocorrem nos condomínios e está sempre atualizada quanto às leis e normas que regulamentam a vida em condomínio.

Além disso, a administradora conta com uma equipe especializada e experiente que possibilita atuar nas diferentes necessidades dos condomínios, orientando os síndicos nas tomadas de decisão de forma precisa e profissional, bem como realizando os trabalhos burocráticos de forma precisa.

É importante deixar claro que a administradora atua sempre sob a supervisão do síndico. Ela, com sua experiência profissional tem o dever de orientar o síndico, de acordo com as normas legais, ou seja, tem um o papel consultivo, mas é do síndico, sempre, a decisão final, pois é dele a responsabilidade legal do Condomínio.

O trabalho do síndico e da administradora deve ser conjunto, um auxiliando o outro para que o Condomínio tenha uma administração eficiente e segura.

Ficou clara a diferença entre síndico e administradora?

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Desvalorização do imóvel: não deixe isso acontecer no seu condomínio

Uma má administração condominial pode trazer prejuízos no curto, médio e longo prazo; Saiba como evitar este problema de forma inteligente

Quando alguém investe em um imóvel, seja para morar ou como forma de rendimento, o que a pessoa mais espera é que ele seja valorizado para trazer lucro, seja no curto, médio ou longo prazo. Para que isso se concretize, uma boa administração do condomínio é fundamental para que não ocorra uma desvalorização do imóvel.

Alguns aspectos não dependem unicamente da gestão do condomínio, como a localização, por exemplo. Um imóvel situado em uma área com difícil acesso e com poucos serviços torna este processo mais difícil – valorizando-se em uma taxa menor a de áreas consideradas mais atrativas para se viver ou investir.

Porém, não se pode negar o poder que imóveis têm para atrair novos comércios, conveniências e serviços para o seu entorno, movimentando uma região. Com esse raciocínio em mente, é sempre bom analisar a localização como um todo, pensando em seu potencial desenvolvimento para o futuro.

Em muitos casos, estudar o plano diretor de uma cidade e ficar atento a possibilidades de investimentos na região (como shoppings e supermercados) dão bons indicativos para uma valorização futura.

Aspectos que podem desvalorizar o imóvel

Se a localização não está na alçada do síndico ou da administradora de condomínio, algumas outras questões podem ser muito bem endereçadas para que o imóvel seja valorizado.

Veja alguns dos principais problemas:

Falta de manutenção

Um condomínio em má conservação é visível de longe.

Áreas comuns sem cuidado, falta de limpeza ou de atenção com a pintura da fachada são aspectos que podem levar a desvalorização do imóvel.

Será que não está na hora de trocar as pastilhas da fachada? Ou uma nova pintura, para dar mais vida? Fazer um projeto de paisagismo? Analise o estado dos portões, das entradas dos halls – caso haja – e demais itens que podem melhorar a impressão de um condomínio.

Antes de realizar obras que alterem a fachada do condomínio, dê uma passadinha aqui neste post!

Condomínio sem segurança

Hoje em dia, essa é uma das prioridades de quem adquire um imóvel: segurança!

É importantíssimo que o condomínio foque em uma estrutura eficiente para garantir a segurança dos condôminos do portão para dentro.

Investimentos em câmeras de monitoramento, portões e cercas elétricas, alarmes, portarias (presenciais ou remotas) e outros são algumas das inúmeras opções disponíveis no mercado.

Áreas comuns atrativas

Os condomínios clubes surgiram há alguns anos e continuam em alta entre as tendências dos empreendimentos. Eles visam oferecer o maior número de opções de lazer e serviço aos condôminos para que eles não precisem sair e se deslocar, gerando conforto e conveniência.

Para que elas funcionem e não se tornem espaços mortos no condomínio, é necessário investir nessas áreas para que se tornem atrativas, como as ligadas ao esporte, ao lazer e às confraternizações.

Garagem sem cobertura

Garagem descoberta desvaloriza o imóvel e o veículo, que fica exposto ao tempo.

Se o seu condomínio conta com garagens descobertas, faça um levantamento e calcule quanto sairia este serviço. Muitos condôminos ficarão felizes com esse cuidado e investimento.

Na maior parte dos casos, trata-se de um aporte de recursos que dará retorno para todos os envolvidos.

Falta de acessibilidade

Segundo o IBGE, mais de 17 milhões de pessoas têm algum problema de locomoção no Brasil. Além disso, cerca de 15% da população do país é idosa – estamos falando de cerca de 30 milhões de habitantes.

Se o seu condomínio ainda possui escadarias na entrada principal ou em qualquer outro acesso, sem rampa com corrimão, está mais do que na hora de mudar isso.

Acessibilidade é lei e todos os condomínios devem se adaptar a isso, além de o imóvel se tornar uma opção para este perfil de público!

Área pública e privada

Os cuidados citados acima têm foco no condomínio, mas a preocupação deve ser a mesma também com as partes privativas do imóvel.

Manter tudo bem conservado, cuidando da pintura, infiltrações e rachaduras, bem como estar atento à limpeza e à organização são primordiais para não desvalorizar o imóvel.

Uma boa administração do condomínio, seja por uma empresa especializada, como a Mineira, ou apenas por um bom síndico, também é imprescindível para que o condomínio flua bem, com suas contas em dia e manutenções realizadas.

Uma má gestão pode desvalorizar o imóvel e fazer com que todos percam – se for necessário, invista para garantir um condomínio bem cuidado e valorizado.

Está precisando de ajuda? A Mineira conta com mais de 45 anos de experiência no mercado de Curitiba!

A piscina do seu condomínio está em dia?

Manter as regras atualizadas e realizar a manutenção periódica são duas boas medidas para garantir o bom uso do espaço

Verão, férias e feriados são momentos convidativos para uma piscina. Ainda mais quando a temperatura ajuda e a piscina está em local acessível, como dentro do condomínio: sem dúvida, se torna uma opção atraente e refrescante para curtir uma manhã, uma tarde ou aquele final de semana.

Para que o momento seja de tranquilidade para todos, é importante que a piscina do condomínio esteja em dia com as manutenções e com as regras de uso atualizadas e conhecidas por todos, o que garante a segurança dos usuários.

Manutenção periódica

É fundamental manter a piscina limpa e com as manutenções atualizadas para evitar problemas com os usuários em todo o ano. Ninguém quer chegar e ter uma piscina suja para usar, não é mesmo?

Diariamente, deve-se passar a peneira na piscina, a fim de recolher folhas, galhos, insetos e outras sujeiras que caem naturalmente. Além disso, uma limpeza mais profunda, com aspiração e escovação, também deve ser realizada de forma periódica.

Outro cuidado é manter atualizada a reposição do cloro, que deve ocorrer em datas com intervalo previsto, como de dois em dois dias, por exemplo.

Ter o controle do pH também é importante para que a piscina tenha maior durabilidade e funcione da maneira correta, sem comprometer a qualidade da água. Ele deve ser medido uma vez por semana e seu nível deve ser levemente alcalino.

No caso de piscina aquecida, é importante que a equipe técnica envolvida faça visitas periódicas para garantir o seu funcionamento sem interferir no uso do espaço.

As coisas só funcionam com regras

Com a limpeza e a manutenção garantidas, o foco agora está em outra frente.

É preciso ter regras pré-estabelecidas para que seu funcionamento seja tranquilo, garantindo tranquilidade e segurança a todos.

Por isso, as regras devem estar claramente previstas no Regimento Interno.

Atestado médico

A primeira norma deve ser a exigência do atestado médico para uso de piscinas compartilhadas, emitido por um clínico geral, dermatologista ou médico da família.

Este atestado é fundamental devido às inúmeras doenças que podem ser transmitidas pela água, como as infecções por fungos e micoses, as oculares, gastrointestinais, problemas de pele, entre outras.

A renovação do documento pode ser semestral ou anual, conforme a validade do atestado ou a determinação do condomínio.

Regras gerais

Muitos condomínios deixam placas na entrada da piscina para ressaltar as principais regras. Algumas das informações prioritárias devem ser:

– O horário e os dias de funcionamento: não é incomum que a piscina fique fechada um dia da semana para a realização da limpeza mais profunda (com produtos específicos) e outras manutenções;

– A profundidade da piscina – item importante especialmente por questões de segurança;

– A proibição de alimentos e bebidas na área da piscina, principalmente de copos e garrafas de vidro, bem como do uso de óleos e bronzeadores;

– O uso obrigatório da ducha antes de entrar na água;

– Não permitir caixas de som ou cigarros de qualquer tipo;

– Não permitir a entrada de pets;

– Entrada na piscina somente com roupas de banho;

– Alerta em relação às crianças, que devem ter sempre a supervisão de um responsável para evitar acidentes.

Outra questão a ser analisada é a permissão de entrada de visitantes e de convidados. É preciso estabelecer regras em relação a isso, principalmente baseado no tamanho da piscina e na quantidade de condôminos.

Cada local estabelece as suas próprias regras, de acordo com o uso e o perfil dos usuários. As determinações podem ser mudadas e atualizadas com o tempo, devendo ser alteradas através de assembleia, respeitando o quórum para alteração do Regimento Interno.

Cuidado com acidentes

Outro ponto importante de estar visível para os condôminos é em relação à segurança!

Nem todo condomínio dispõe de salva-vidas ou pessoas cuidando e orientando o seu uso diariamente e em tempo integral, cabendo aos responsáveis ter esse cuidado.

Portanto, proibir a entrada de crianças desacompanhadas ou de pets na área da piscina é o primeiro ponto fundamental. Outras medidas que evitam acidentes são gradear o entorno da piscina e colocar pisos antiderrapantes.

Telar os ralos da piscina, ter um bom sistema de anti sucção e o bombeamento regulado também são importantes para maior tranquilidade na utilização da piscina e evitar acidentes.

É primordial que esses sistemas de sucção e bombeamento sejam constantemente verificados, testados e regulados.

Veja outras medidas de segurança no condomínio para evitar acidentes.

Com essas dicas, é possível aproveitar muitos dias de sol na piscina sem estresse ou acidentes, garantindo a segurança de todos os envolvidos!

O Airbnb e os condomínios

Aplicativo de locação de quartos ou de apartamentos inteiros faz parte das discussões condominiais, deixando muitas dúvidas em relação ao seu uso

Modelo presente na nova economia, o aluguel de uma unidade via aplicativos como o Airbnb está, cada dia mais, em alta nos condomínios residenciais do país. De um lado, condôminos que enxergam uma possibilidade de aumentar a renda disponibilizando um cômodo ou o apartamento inteiro por um curto período. De outro, condôminos preocupados com a segurança e a alta rotatividade de pessoas desconhecidas. E agora, quem está certo?

A Constituição Federal garante em seu art. 5º, inciso XXII, a inviolabilidade do direito de propriedade e o Código Civil estabelece no art. 1228 que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor do bem.

Contudo, o direito de propriedade não se trata de um direito absoluto, existindo algumas limitações como atender sua função social e respeitar o direito de vizinhança, impostas pela Constituição Federal (art. 5º, inciso XXIII e arts. 182, §2 º e 186 da Constituição Federal) e Código Civil (artigos 1277 a 1231 do Código Civil).

Especificamente em relação aos Condomínios edilícios o Código Civil estabelece no art. 1335, inciso I que são direitos de todos os condôminos “usar, fruir e livremente dispor de suas unidades” e no art. 1336, inciso IV, ao estabelecer os deveres dos condôminos, impõe as seguintes limitações: “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Além do Código Civil estabelecer os direitos e deveres dos condôminos, existe ainda a Convenção Condominial (aprovada por no mínimo 2/3 das frações ideais) a qual possui força normativa e autonomia para definir as regras que atendam às necessidades específicas de seus condôminos (artigo 1.334 do Código Civil).

Logo, o direito de propriedade de imóveis em Condomínio sofre além das limitações impostas pela Constituição Federal e Código Civil, também as estabelecidas na Convenção condominial, ou seja, limitações a mais às quais os imóveis autônomos não estão sujeitos.

Diante dessas considerações, pode-se concluir que é direito do condômino usar, gozar e dispor livremente do seu imóvel, ou seja, tem ele o direito de locar seu imóvel, seja a longo prazo ou por temporada, desde que sejam cumpridos seus deveres como condômino de respeitar a destinação do imóvel, o sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos, conforme limitações impostas pela Convenção do Condomínio.

O que diz a Lei

Atualmente, em virtude da frequente disponibilização das unidades privadas para locações por curtos ou curtíssimos períodos, por meio das plataformas digitais, têm crescido os questionamentos nos condomínios sobre a legalidade desse tipo de locação.

Essa preocupação ocorre, principalmente, em virtude de que esse tipo de locação gera uma alta rotatividade de pessoas nos condomínios, criando insegurança aos demais condôminos.

Em que pese exista em nosso ordenamento jurídico a chamada locação por temporada, prevista nos artigos 48 a 50 da Lei de Locações – Lei 8.245/1991 que consiste, basicamente, em locação por prazos inferiores a 90 dias e tem, segundo a lei, como finalidade a locação destinada à residência temporária para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, etc.

Existe também a Lei 11.771/2008 que regula o turismo e a atividade de hospedagem típica.

Portanto, a dúvida existente é se a exploração econômica de unidades privadas mediante locação por curtos períodos realmente se enquadraria numa locação por temporada ou se estaria mais equiparada a uma hospedagem?

Em 2021 o Superior Tribunal de Justiça decidiu nos julgamentos dos REsp 1.819.075 e REsp 1.884.483 que a relação jurídica estabelecida na locação de unidades por meio de aplicativos se configura como um contrato atípico de hospedagem, não se equiparando aos serviços de hospedagem oferecidos por hotéis e pousadas já que não cumpre os requisitos essenciais para ser caracterizado como tal, inexistindo qualquer estrutura, profissionalismo ou serviços suficientes, exigidos pela Lei, como também não se equiparam aos contratos de locação temporária porque falta ao ocupante do imóvel a intenção de estabelecer residência no local.

Assim, a conclusão do STJ nestes casos, foi de que esse tipo de locação não é compatível com a destinação exclusivamente residencial atribuída aos condomínios, logo é possível que os Condomínios, por maioria qualificada dos votos, proíbam a locação por curta temporada.

Vale destacar que os casos julgados pelo STJ foram de situações específicas e não se trata de decisões vinculantes, ou sejam, não obriga que casos semelhantes sigam o mesmo entendimento.

Além disso, o STJ não tem função de legislar, apenas de uniformizar a interpretação das leis federais.

Infelizmente, como demonstrado, não existe ainda uma Lei específica que regulamente esse tipo de locação e nem mesmo o judiciário pacificou nenhum entendimento a respeito do tema. As decisões tomadas pelo STJ têm servido apenas como um parâmetro para outras decisões.

Lembrando, porém, que existem inúmeras situações diferentes dos casos julgados. Existem Convenções com diferentes previsões ou proibições quanto a esse tipo de locação, assim como existem diferentes formas de locação por meio das plataformas digitais.

Por ora, tramita no Senado o Projeto de Lei nº 2.474/2019, de autoria do senador Angelo Coronel, que propõe a alteração da Lei nº 8.245/1991 para inserir o art. 50A nos seguintes termos: “É vedada a locação para temporada contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação em condomínio edilícios de uso exclusivamente residencial, salvo se houver expressa previsão na convenção de condomínio prevista no art. 1.333 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).”

Enquanto não houver uma regulamentação pelo Poder Legislativo, caberá a cada Condomínio lidar com a situação da melhor forma.

Como regulamentar ou proibir no Condomínio

O que se verifica atualmente é a preocupação dos condôminos inseguros com alta rotatividade de pessoas estranhas no Condomínio, inclusive com acesso ilimitado à todas as áreas comuns, além da utilização indevida de serviços dos porteiros e/ou zeladores para atender a constante entrada e saída de pessoas no Condomínio, dentre outras situações geradas por esse tipo de locação.

Em virtude disso e considerando que ainda não existe uma regulamentação sobre o assunto, cabe a cada Condomínio, a fim de evitar dúvidas e entendimentos conflitantes, definir as regras de acordo com as suas necessidades específicas.

É importante que conste na Convenção do Condomínio especificamente sobre a possibilidade ou a proibição desse tipo de locação por curtos período ou por aplicativos.

Convenções mais antigas não possuem esse tipo de previsão, cabendo ao síndico convocar assembleia para discutir a questão e, respeitado o quórum para alteração da Convenção, estabelecer claramente sobre a possibilidade ou a proibição desse tipo de locação.

A utilização desse modo de locação, sem a autorização expressa do Condomínio pode ser considerada, conforme o entendimento adotado pelo Condomínio, infração à finalidade do Condomínio, acarretando nas penalidades previstas no art. 1.337 do Código Civil.

Por outro lado, se esse tipo de locação for permitida no Condomínio, é importante que o Regimento Interno também estabeleça claramente as regras, tais como: obrigação de informar o Condomínio formalmente e com antecedência sobre a locação, com os dados dos inquilinos e documentos; obrigação de divulgar as regras do Condomínio aos inquilinos; estabelecer quais infrações às regras do condomínio ou danos causados pelos inquilinos serão cobrados diretamente dos proprietários; proibir que os empregados do condomínio sejam usados para receber os inquilinos ou manterem a guarda das chaves.

Ter regras claras e definidas na Convenção do Condomínio e Regimento Interno pode prevenir conflitos e melhorar a convivência e harmonia entre os condôminos.

Condomínios podem pegar empréstimos?

Dúvida frequente entre os síndicos, saiba se é possível ou não tomar empréstimos em nome do condomínio

Cuidar de todo o montante arrecadado pelo condomínio, distribuí-lo entre os pagamentos aos colaboradores, aos terceirizados, às contas fixas e às despesas inesperadas e ainda separar um valor para o fundo de reserva pode até parecer, mas não é uma tarefa simples de ser realizada.

É ainda mais desafiador quando a inadimplência é alta e os recebimentos não entram em dia, dificultando um planejamento.

Apesar de um condomínio não ter como objetivo ser fonte de lucros, é necessário arrecadar dinheiro suficiente para arcar com toda a estrutura. Para isso, existem as cotas condominiais e os fundos de reserva.

Mas para aqueles que não realizaram um bom planejamento no início do mandato, pegaram o condomínio no vermelho ou, por qualquer motivo, se perderam nas finanças, as instituições financeiras passaram a trabalhar com linhas de crédito voltadas aos condomínios.

O que antes parecia impensável, já que não havia empresas especializadas para tal serviço, se tornou realidade. Atualmente, é possível contar com um empréstimo bancário, de cooperativas e financeiras especializadas, se necessário.

Mas é preciso ir com calma, pois existem regras e etapas para isso.

Empréstimo para condomínio: como funciona

Emergências acontecem, todos sabem disso. Mas em quais casos o síndico pode recorrer a um empréstimo em uma instituição financeira?

Em geral, é possível solicitar o auxílio financeiro para serviços em geral relacionados a obras, como reformas de fachada, da parte elétrica ou hidráulica, troca de elevadores, adequações obrigatórias do laudo de vistoria do corpo de bombeiros ou outras obras emergenciais.

O valor também pode ser aplicado para cobrir o fluxo de caixa e as temidas inadimplências, tirando o condomínio do vermelho e realizando o pagamento de colaboradores em dia. Um dos exemplos comuns de receios é o fim do ano, quando há necessidade de quitar o décimo terceiro salário.

Bom ou ruim?

Aí vem o motivo que faz os síndicos pensarem e repensarem se devem recorrer aos empréstimos: ele é bom ou ruim para o condomínio?

Captar esse recurso deve ser apresentado em assembleia para votação, já que o síndico não tem poder para simplesmente pedir o empréstimo sem ciência e aprovação dos demais.

Existem prós e contras e tudo deve ser levado em consideração e, mais importante, compartilhado com os demais.

Veja abaixo alguns aspectos importantes:

Pontos positivos

– Colocar as contas em dia e tirar o condomínio do vermelho;

– Atualizar os pagamentos de colaboradores e de terceirizados;

– Realizar uma obra emergencial e inadiável, que esteja colocando o condomínio em risco;

– Fazer uma benfeitoria, que valorizará o condomínio.

Pontos negativos

– Burocracia no momento da solicitação e prazos de recebimento;

– Taxa de juros, o que pode dificultar os pagamentos;

– Afetar a saúde financeira do condomínio no longo prazo.

É preciso avaliar

Pense com calma se solicitar um empréstimo para condomínio é a melhor saída para salvar a sua gestão. E, mais do que isso, avalie todas as condições impostas pelas empresas, pois isso será decisivo para você e os demais condôminos.

Dependendo do caso, identifique se não é possível arrecadar o valor em rateio com os demais condôminos. Claro que isso está sujeito à situação e ao valor, mas, por exemplo, para uma obra emergencial ou de pequeno valor, pode ser uma boa opção. Além de não necessitar da comprovação e de tantos documentos, eliminam-se os tão temidos juros.

Caso obter um empréstimo para condomínio seja a única opção viável, leve para a aprovação na assembleia e garanta unanimidade na votação, afinal, um condomínio é composto por pessoas e um síndico não pode contrair uma dívida com juros em nome dos condôminos. Além do mais, transparência é tudo, então seja sempre transparente com todos.

Por fim, procure empresas sérias, que tenham credibilidade e experiência no mercado. Pesquise as taxas de juros, as formas de pagamento e outras condições antes de fechar negócio.

Como síndico, procurar manter a saúde financeira do condomínio em dia e prestar todas as contas com os condôminos faz parte do trabalho. Para isso, não deixe de realizar um bom plano de ação e de gestão, evitando perder o controle e prejudicar a vida condominial.

Precisa de um auxílio com a saúde financeira do condomínio? Conte com o suporte de uma administradora de condomínios com experiência e mais de 40 anos no mercado.

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Como prestar contas no condomínio de forma eficiente?

Honestidade e comprometimento com os dados são fundamentais para conquistar a confiança de todos e se manter no cargo

Como já dissemos inúmeras vezes, ser síndico não é uma tarefa para qualquer pessoa: é preciso ser proativo, organizado e ter a honestidade como atributo. Afinal, o síndico é o responsável pelo controle financeiro e por prestar contas ao condomínio e garantir que tudo esteja nos conformes quando o assunto são os recebimentos, os pagamentos e os gastos em geral.

Vale salientar que prestar contas no condomínio é um dever que está previsto no Código Civil, em seu artigo 1.348. Esta obrigação precisa ser realizada a cada ano ou quando houver solicitação.

Se fazer o levantamento dos números pode parecer complicado, vamos te auxiliar a prestar contas no condomínio de forma mais eficiente e concreta.

Confira na sequência deste artigo.

O que é prestar contas no condomínio?

Em um condomínio, há uma grande circulação de dinheiro. A prestação de contas por parte do síndico é relatar e demonstrar ao conselho e aos condôminos todas as transações econômicas realizadas em um período – geralmente em um ano.

Com isso, todos têm conhecimento do patrimônio condominial, o quanto entrou de dinheiro com as taxas de condomínio, os valores dos fundos de reserva, todas as demais receitas e todas as despesas, comprovando os recebimentos e os gastos do condomínio.

Embora a lei determine a obrigatoriedade de prestar contas anualmente, o ideal, para uma boa gestão é a prestação de contas mensal, a fim de gerar maior controle e segurança da situação financeira do Condomínio. O principal objetivo de prestar as contas periodicamente é dar transparência sobre como anda a vida financeira do Condomínio, além de auxiliar para o planejamento ds próximos meses e em especial do próximo ano. Esse cuidado auxilia a incluir obras ou melhorias em prol do condomínio.

Por isso, é fundamental que o síndico guarde e arquive todas as notas, os recibos e todos os documentos que possam ser necessários na hora de prestar contas.

Quer saber como planejar os doze meses no condomínio? Veja neste post.

Prestar contas no condomínio: o que deve ser incluído

Em primeiro lugar, faça uma análise do orçamento previsto no início da gestão e compare com o atual para ver se as projeções se concretizaram.

Essas previsões sempre são baseadas no histórico de anos anteriores. Portanto, fica mais fácil para avaliar se os planos deram certo e, em caso negativo, onde ocorreu a divergência em relação ao planejamento.

Alguns documentos são obrigatoriamente exigidos na assembleia durante a prestação de contas:

Demonstrativo de despesas – com um resumo dos pagamentos fixos (as folhas de pagamento, seguros, contratos de manutenção, despesa públicas e impostos); variáveis (as manutenções planejadas) e extras (de despesas extraordinárias).

Relatório de receitas – divididos entre os valores relativos aos condôminos adimplentes e inadimplentes – o último, com os devidos acréscimos de multas e demais encargos -, além de valores referentes aos aluguéis das áreas comuns, como salão de festas e churrasqueira, além de eventuais multas que foram aplicadas e recebidas, taxas de mudança, etc.

Balancete – nada mais é do que o resultado das receitas e despesas, com um saldo atualizado de quanto o condomínio dispõe.

Após agrupar todos os dados, faça uma comparação da previsão do ano anterior para ver se está dentro do resultado final.

E como fazer esta apresentação?

Ter tudo organizado é apenas o ponto inicial da prestação de contas no condomínio.

O desafio maior pode ser como apresentá-lo de forma compreensiva e clara, para que nenhum condômino fique com dúvidas ou questione a sua apuração.

Para isso, prepare-se antes da assembleia: como uma apresentação formal, estude o passo a passo da prestação das contas, por onde começar e que caminho seguir. Leve um material de apoio, tanto para você quanto para entregar aos presentes na assembleia. Acompanhar o que está sendo dito por meio da leitura pode facilitar a compreensão.

E não esqueça de carregar junto os documentos originais, caso precise comprovar alguma informação no momento se houver questionamentos. Algumas dicas:

– Faça demonstrativos financeiros mensais, com as despesas, as receitas e o saldo final e vá atualizando mês a mês para apresentar aos condôminos, de preferência disponibilize toda a documentação relativa às receitas e despesas. Isso facilitará a sua prestação de contas anual.

– Separe cada um dos itens a ser explanado para que não haja confusão e atropelamento de dados. Dessa forma, as informações serão transmitidas de forma fluida e com clareza.

Após a apresentação, esteja aberto para os comentários e críticas. Caso haja objeção, analise e esclareça. Por ser um documento do condomínio, todos os condôminos podem ter acesso quando quiserem ou tiverem dúvidas — o síndico não pode se negar a prestar essas informações.

Transparência é essencial.

Balanço questionado, o que fazer?

Pode acontecer da prestação de contas ser questionada e você não conseguir explicar na hora qual o erro ou problema, que pode ser por uma digitação errônea, um cálculo equivocado, a falta de algum documento, etc.

Nesses casos, uma auditoria pode ser solicitada para conferência e realização de uma nova prestação de contas por parte do condomínio.

Para evitar este tipo de situação, conte com uma administradora de condomínios com experiência, auxiliando a evitar problemas, como a corrupção durante a gestão.

Obras externas em condomínios: é possível alterar a fachada?

Fique atento às regras antes de querer modificar alguma coisa na fachada ou área externa da sua unidade

Obras e mudanças que alteram a fachada ou as áreas comuns, podem ser bem-vindas ao condomínio como, por exemplo, a alteração na pintura, troca dos portões de acesso de pedestres e veículos, decoração dos halls externos das unidades ou até mesmo instalação de ar condicionados e fechamento de sacadas para melhor utilização das unidades. O fato é que estas alterações as vezes são muito debatidas nas assembleias condominiais: é possível alterar a fachada ao realizar obras externas em condomínios?

Assim como outras alterações, elas devem ser discutidas e aprovadas pelos condôminos em assembleia especialmente convocada para este fim e de preferência alteradas na Convenção. No caso de fechamento de sacadas, por exemplo, a Assembleia que aprovar tal alteração, deve também definir regras para essa alteração, a fim de que haja uma padronização para todas as unidades e não afete a estética do Condomínio.

É possível alterar a fachada ou as áreas externas da unidade?

É importante esclarecer que por fachada do condomínio entende-se como toda a área externa visível do condomínio, ou seja, não só a frente do imóvel, mas também todas as paredes das laterais e fundos, esquadrias externas, portas e portões de entrada e saída, sacadas e outros elementos da área externa do condomínio.

Algumas obras podem acontecer também na parte interna do condomínio, mas na parte externa da unidade, ou seja, na área comum como hall dos apartamentos, escadas e garagens.

De acordo com o Código Civil, artigo 1.336, “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Isso vale para grandes alterações como mudança de textura, de cor ou da estrutura, e pequenas alterações que, muitas vezes, não nos damos conta, como fechar uma sacada com vidros ou colocar vasos ou outros objetos nas sacadas e áreas comuns como halls de entrada das unidades.

Tanto no caso das fachadas como das áreas externas das unidades, segundo o artigo 1.336 do Código Civil, não é permitida a alteração pelo condômino, individualmente falando, ou seja, um condômino não pode fazer estas alterações sem a anuência dos demais condôminos, já que o que se pretende resguardar é a uniformidade do condomínio.

Todavia, obviamente que se a coletividade dos condôminos, ou seja, se o condomínio pretender alterar a fachada ou as áreas externas, isso poderá ser feito, desde que aprovado em assembleia e respeitados os quóruns necessários para cada tipo de alteração pretendida.

Quórum para alteração de fachada e áreas externas

É na Convenção do Condomínio que as especificidades de cada condomínio devem estar detalhadas, como o que é permitido ou proibido alterar nas fachadas e áreas comuns do Condomínio e a forma como podem ser feitas essas alterações.

Dentre os principais assuntos que normalmente geram discussões e que devem constar na convenção para evitar desentendimentos são:

– Fechamento da sacada com vidro

– Instalação de telas de segurança

– Instalação de ar condicionado

– Alteração da porta de entrada da unidade

– Decorações no hall da unidade ou do condomínio

Quando a alteração desejada não tem previsão na convenção, o tema pode e deve ser debatido em Assembleia convocada especificamente para o assunto, com os demais condôminos.

Existe um mito de que para se alterar a fachada é necessária a unanimidade dos condôminos. Esse mito decorre da interpretação equivocada do disposto no §2º do art. 10 da Lei 4.591/64, que estabelecia que o proprietário que quisesse alterar a fachada dependeria da aprovação da unanimidade dos condôminos. Primeiro que tal dispositivo se dirigia ao condômino, individualmente falando, ou seja, não atinge o condomínio como um todo, o qual poderia modificar a fachada desde que respeitadas as regras para as demais obras; Segundo, porque atualmente, a Lei que rege os condomínios é o Código Civil e nele não existe nenhuma previsão quanto a necessidade de unanimidade para alteração da fachada.

No Código Civil, consta a necessidade de aprovação pela unanimidade somente nos casos de aprovação para construção de outro pavimento ou edifício (art. 1.343) e mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária (art. 1.351).

Portanto, como unanimidade não se presume, devendo estar expressamente prevista na Lei ou na Convenção, se não houver tal previsão expressa na Convenção do Condomínio ou regra mais restritiva que do Código Civil, as alterações realizadas na fachada devem respeitar os quóruns estabelecidos no art. 1.341 e 1.342 do Código Civil:

– Se forem obras voluptuárias, ou seja, de embelezamento – 2/3 dos condôminos

– Se forem obras úteis, que aumentam, facilitam ou melhoram o uso das existentes – maioria absoluta dos condôminos

– Se forem necessárias, não urgentes e com custo elevado – maioria simples dos presentes na assembleia

– Se forem obras em acréscimo às já existentes para facilitar ou aumentar a utilização (obras novas) – 2/3 dos condôminos (exemplo, criação de uma guarita não existente)

Regimento Interno

Algumas questões menores, que envolvem mais a estética e a segurança dos condôminos, também podem ser listadas no Regimento Interno, para evitar os conflitos. Fique de olho nas seguintes proibições, que costumam ser as mais corriqueiras e que normalmente constam no Regimento Interno:

– Uso de toalhas ou mantas estampadas como cortinas

– Pendurar cobertas, roupas ou outros objetos, como vasos e plantas, para fora das janelas ou sacadas

– Uso de varais externos

Multas e notificações

E se mesmo sem estar autorizada na convenção ou quando vetado em assembleia, o condômino alterar a fachada do condomínio? Infelizmente, ele será multado e possivelmente obrigado a desfazer a alteração! Na maior parte dos condomínios, primeiro é enviada uma notificação, para que o condômino altere ou desfaça a obra. Se o condômino ignorar a notificação e mantiver a obra em desacordo com o condomínio, podem ser aplicadas multas conforme estabelecido na Convenção e nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. Se, mesmo após a aplicação da multa, o condômino mantiver a obra, tendo pago ou não a multa, pode ainda o Condomínio, mediante autorização da assembleia, recorrer ao judiciário para que o condômino desfaça a obra.

Pode-se concluir, portanto, que o que se espera quanto as vedações para alteração da fachada ou áreas externas é manter a uniformidade visual do condomínio. Alterar a fachada para renovar a estética e o visual do Condomínio pode modernizar e valorizar o imóvel, sendo benéfico tanto para proprietários como inquilinos, mas isso depende do interesse da coletividade e não de apenas um condômino.

Violência doméstica no condomínio: o que fazer

Casos aumentaram durante a pandemia de Covid-19 e condomínios devem tomar providências a respeito

“Em briga de marido e mulher ninguém mete a colher”, certo? Errado. Se depender do projeto de lei (PL 2510/2020) que trata especificamente sobre a violência doméstica em condomínios, a afirmativa anterior está errada. Em resumo, condôminos, locatários e síndicos devem informar às autoridades competentes os casos de violência doméstica e familiar contra a mulher no âmbito do condomínio.

O projeto, já aprovado pelo Senado e em trâmite na Câmara dos Deputados, altera a Lei dos Condomínios e o Código Civil, para punir quem omitir socorro à vítima de violência doméstica e familiar contra a mulher, contra criança, adolescente, pessoa idosa e pessoa com deficiência. O síndico terá até 48 horas a partir do conhecimento dos fatos para realizar a denúncia aos canais de atendimento à mulher ou outros meios adotados pelos órgãos de segurança pública. Também condôminos, locatários e possuidores tem o dever de comunicar ao síndico os casos de violência, mesmo os ocorridos no interior das unidades.

Omissões ou não cumprimento da lei acarretam advertências para ambas as partes: condôminos podem levar multas de até cinco vezes o valor do condomínio, enquanto síndicos podem ser advertidos, pagar multa de cinco a dez salários mínimos e até ser destituído do cargo de síndico. Também o Condomínio, poderá, a partir da segunda ocorrência, ser obrigado a pagar multa de 5 a 10 salários mínimos revertidas em favor de programas de erradicação da violência doméstica e familiar. A lei também estabelece que é obrigação do síndico informar, por meio de avisos nas áreas comuns, a respeito da lei, estimulando os condôminos a denunciarem atos de violência.

O texto ainda não está finalizado e alguns ajustes devem ser feitos, antes de se tornar lei federal.

Leis estaduais

Apesar deste projeto de lei federal ainda estar tramitando, alguns estados adotaram medidas específicas de proteção à mulher, principalmente durante o ano de 2020, ano da pandemia de Covid-19 em que os casos de violência doméstica aumentaram.

No Paraná, por exemplo, o governo sancionou a Lei 20.145/2020, que obriga os condomínios, através de seus representantes legais a comunicar aos órgãos de segurança pública quando houver indícios ou ocorrência de violência doméstica ou familiar contra mulheres, crianças, adolescentes ou idosos nas unidades condominiais ou áreas comuns.

O texto determina também que condomínios devem ter afixados avisos nas áreas comuns divulgando a referida Lei e incentivando os condôminos a notificarem o síndico/administrador quando tomarem conhecimento de ocorrência ou da existência de indícios da ocorrência de violência doméstica ou familiar no ambiente condominial.

O aviso às autoridades deve acontecer imediatamente em casos em andamento ou em até 24 horas da ocorrência.

Portanto, ainda que não tenha sido aprovada a Lei federal, diversos estados já aprovaram leis nesse sentido e devem ser cumpridas sob pena de multas.

Pandemia e violência doméstica

Infelizmente, com o isolamento decorrente da pandemia que assolou o mundo em 2020 e perdurou em 2021, o número de casos de violência doméstica cresceu devido ao maior número de pessoas em casa constantemente.

Ainda em março de 2020, mês em que se iniciou o confinamento, o número de ligações para o 180 – canal que recebe as denúncias de violência contra a mulher – cresceu quase 18%, de acordo com o Ministério da Mulher, da Família e dos Direitos Humanos (MMFDH). Os números não pararam de subir, um mês depois (abril de 2020), os casos cresceram quase 40% em relação ao mesmo período no ano anterior.

Essa elevação de casos e denúncias não foi exclusividade no Brasil: mais denúncias também foram registradas em outros países, como França, Argentina e Singapura, de acordo com a ONU Mulheres.

Leis como a Maria da Penha, que coíbe e previne a violência doméstica contra a mulher, também foram mais cobradas para que sejam aplicadas com rigidez, perante o aumento dos casos durante a pandemia.

Papel do síndico

Já faz parte das tarefas incumbidas ao síndico zelar pelo condomínio e pelos que nele residem, cuidando tanto das áreas comuns como do bem-estar dos condôminos. Cabe a ele representar os interesses comuns de todos.

Um dos deveres do síndico é praticar todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, investindo em um ambiente de bom convívio, pacífico e sem violência. Por isso, ele deve se dedicar a fazer o que estiver ao seu alcance para proporcionar um ambiente tranquilo para se viver. Se o projeto de lei federal for aprovado, as responsabilidades do síndico e também dos condôminos aumentarão.

Enquanto a lei federal não é aprovada, vale o que estão estipulados nas leis estaduais. Se no seu estado não existe nenhuma lei específica, cabe o bom senso que prevalece em ambientes condominiais: anormalidades, discussões exacerbadas ou suspeita de violência devem ser denunciadas ao síndico e aos canais direcionados (180) para que providências sejam tomadas.

Som alto no condomínio: o que fazer?

Temática está no topo das reclamações entre vizinhos em condomínios; entenda o que é permitido e proibido em relação ao assunto

A perturbação do silêncio e do sossego entre vizinhos é um dos motivos que mais recheia os livros de reclamações e os interfones das portarias ou dos síndicos. De acordo com o Sindicato da Habitação e dos Condomínios do Paraná (Secovi-PR), o índice de reclamações em condomínios cresceu em 50% durante a pandemia no último ano, provavelmente devido ao aumento do número de pessoas em suas unidades e da maior oferta de lives e shows para assistir em casa. Mas qual o limite de volume do som em condomínios?

A maior parte dos condomínios usa a Lei do Silêncio como regra principal. Instituída no Regimento Interno – documento que todos os condôminos devem ter posse e ciência -, a norma estipula uma faixa de horários em que o silêncio deve predominar, podendo ser variável em cada condomínio e, via de regra, fica proibido o barulho excessivo e o som alto.

O problema está quando a maior parte dos shows e eventos musicais começa à noite e adentra o horário da lei, comumente estipulada entre 22h e 7h da manhã. A perturbação neste período é passível de notificação, seguida de multa em caso de reincidência ou conforme estabelecer o regimento.

Excessos durante o dia

E quando o som alto acontece durante o dia, momento em que, teoricamente, o barulho é permitido? Vale frisar que, ainda que durante o dia, seja permitido certos barulhos, deve-se considerar sempre o disposto no inciso IV do art. 1336 do Código Civil, de que são deveres do condômino não utilizar sua unidade de maneira “prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. Portanto, o barulho durante o dia depende de alguns fatores que o síndico deve analisar, como por exemplo o volume e a intensidade do barulho. São suportáveis e nenhum vizinho reclamou, não está causando nenhum prejuízo aos demais condôminos? Ok, o bom senso permite deixar rolar.

Porém, se estiver alto a ponto de atrapalhar os demais, que podem estar trabalhando ou em aula, vale interfonar para avisar o condômino. Muitas vezes ele nem percebe quão alto está o volume e diminui de imediato. Se, mesmo após uma conversa, o barulho permanecer atrapalhando os demais, cabe uma advertência, conforme a regra do Condomínio.

Casos reincidentes

E aquele vizinho que é um problema constante? É sempre bom analisar os dois lados antes de tomar qualquer atitude.

Lado 1: do barulhento. É um condômino que costuma dar trabalho e incomodar com frequência com barulhos fora da normalidade vindos de sua unidade? Ou é um condômino que incomoda por conta de barulhos decorrentes de atividades domésticas normais do dia a dia? É preciso sempre analisar cada situação e os tipos de barulhos. Existem aqueles barulhos como música alta, instrumentos musicais e/ou gritarias que normalmente não existem justificativa para estarem acontecendo na unidade. Mas existem aqueles barulhos do dia a dia como andar de sapatos, maquinas de lavar, móveis arrastados, etc. Tudo isso deve ser levado em consideração, além das necessidades de cada família devido aos seus horários de trabalho. Antes de qualquer advertência, vale uma boa conversa com o vizinho barulhento. Tentar compreender o porquê de os barulhos estarem ocorrendo na unidade dele. Não havendo nenhuma justificativa e nem mesmo bom senso da parte ele em tentar diminuir os ruídos ou barulhos, cabe a advertência verbal e posteriormente a advertência por escrito. Se mesmo após a advertência por escrito o barulho permanecer deve ser aplicada multa, conforme estabelece o Regimento Interno do Condomínio. Dependendo do condomínio, multas recorrentes pelo mesmo motivo têm valores acrescidos, então verifique conforme o Regimento e a Convenção.

Lado 2: do reclamante. O barulho está incomodando somente um condômino ou outras unidades também estão reclamando? Vale ponderar a situação e confirmar com outras unidades se de fato o barulho incomoda outros condôminos ou não. As vezes pode ser mera implicância entre vizinhos e aí não é mais um problema do Condomínio a ser resolvido pelo síndico, mas sim algo a ser resolvido entre os próprios vizinhos envolvidos. É importante também que a reclamação seja feita no livro de ocorrência, para ficar registrado e dar maior segurança ao síndico caso seja necessário aplicar multa.

É importante que o síndico faça essa mediação, verificando os dois lados antes de partir para advertência e aplicação de multa.

Se mesmo após a aplicação de multas não resolver, é possível acionar a polícia e tentar resolver por vias judiciais. É mais incômodo, certamente. Mas alguns casos, infelizmente, só se resolvem desta forma.

O que diz a lei

Não existe nenhuma lei específica para falar sobre som alto, mas a Lei de Contravenções Penais (3.668/41) diz, em seu artigo 42, que perturbação do sossego alheio ou trabalho por meio de instrumentos sonoros ou sinais acústicos podem resultar em prisão de quinze dias a três meses.

O Código Civil menciona em seu artigo 1277 que: “o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”. E ainda, mais especificamente, no caso de Condomínios, como já citado, o inciso IV do art. 1336 que estabelece que são deveres do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Especificamente em Curitiba, a Lei Municipal 10.625/02 dispõe sobre ruídos urbanos e proteção do bem-estar e do sossego público. A legislação permite ruídos de até 55 decibéis das 7h às 19h, 50 decibéis das 19h às 22h e de 45 decibéis entre 22h e 7h.

Se houver necessidade, é possível adquirir um decibelímetro ou mesmo usar aplicativos de celular para detectar a intensidade do som. No entanto, o síndico precisa ter bom senso na hora de avaliar as queixas e considerar apenas os ruídos que realmente afetam vários condôminos.

Viver em condomínio exige paciência, respeito e muita empatia, por parte dos condôminos, do síndico e dos colaboradores. É um exercício diário que todos devem fazer, em prol da boa convivência e da sanidade, afinal, ninguém quer se estressar com essas situações no dia a dia.

Obras e reformas durante a pandemia

Ainda é preciso manter alguns cuidados, principalmente quando envolve a circulação de pessoas que não residem no mesmo ambiente

Mesmo com a vacinação da Covid-19 em andamento em todo o Brasil, uma grande parcela da população brasileira ainda não foi imunizada contra o coronavírus, alastrando a pandemia e os cuidados necessários para prevenção. Caso seja necessário realizar alguma obra ou reforma durante a pandemia, como proceder?

Enquanto se deve evitar a circulação de pessoas desnecessárias nas áreas comuns do condomínio para prevenir a transmissão do vírus, em algumas situações as obras são fundamentais para o ambiente ou a unidade, como interromper uma grande infiltração, problemas com a tubulação de gás ou a manutenção de elevadores, por exemplo.

Ou seja, é preciso avaliar cada caso, considerando a situação e a necessidade. Assim como em outras situações do dia a dia dos condomínios, a regra é adotar o bom senso pelas partes envolvidas.

Quem decide?

Nestes casos, mesmo com a pandemia e restrições municipais ou estaduais em vigor, as obras e as reformas podem ser permitidas, especialmente se forem de urgência, se tiverem o objetivo de impedir transtornos maiores ou se tratem de manutenção obrigatória e essencial. Vale seguir o ditado: é melhor prevenir do que remediar.

Em situações que cabem debate se a obra é necessária ou não, pode o síndico, com amparo no art. 1348 do Código Civil, decidir o que é importante e o que pode ser postergado. Ele tem a faculdade, principalmente em casos excepcionais como da pandemia, de interromper uma obra em andamento ou não permitir a sua realização, caso julgue que fere os interesses comuns.

Lembrando que qualquer alteração feita na unidade ou nas áreas comuns precisa de autorização do síndico, para que ocorra em segurança, bem como de um profissional responsável habilitado (engenheiro ou arquiteto) que apresente um laudo com a descrição da obra, o tempo estimado para realização, planta com as alterações a serem feitas e lista com os dados dos prestadores de serviços, conforme determina a ABNT NBR 16.280.

Caso o proprietário responsável ignore as regras do condomínio, deixando de apresentar as informações e os documentos necessários, estará sujeito a advertências ou multas, inclusive em caso de descumprimento dos Decretos vigente na época, da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno.

Caso desrespeite a ordem do síndico e siga com a obra, o proprietário pode ser responsabilizado também por eventuais danos causados ao condomínio.

Por falar em decretos, é importantíssimo que o síndico, antes de autorizar qualquer categoria de obra e/ou reforma, verifique o que diz o decreto do estado ou município em relação à pandemia vigente naquele momento — sabe-se que as alterações são constantes e é preciso ficar atento.

Muitas cidades implantaram forças-tarefa para coibir atividades consideradas irregulares — e, em caso de descumprimento, o condomínio pode sofrer sanções, como multas, de valores elevados. Em geral, as reformas e obras são atividades essenciais, mas vale a pena checar, dependendo da situação da pandemia e da bandeira decretada na cidade, até mesmo algumas atividades essenciais podem ser suspensas.

Algumas recomendações

A obra é inadiável e precisa ser realizada com urgência? Ok.

Primeiramente avise o síndico e esclareça a necessidade da obra. Estando o Condomínio ciente da necessidade, contrate a empresa com melhor cotação e verifique alguns detalhes que não podem passar despercebidos, a começar pelo número de prestadores de serviços que irão circular no ambiente. O ideal é que seja o menor número possível, para trabalhar no menor tempo. Talvez soe incoerente, mas é preciso muito bom senso neste momento.

É possível inserir exigências em contrato para delimitar o número de pessoas envolvidas nas manutenções e estipular prazo de entrega dentro da realidade do mercado.

Verifique dias e, mais do que nunca, fique atento aos horários! Eles devem ser respeitados, principalmente considerando que muitos condôminos estão em suas unidades por mais tempo, em home office. Atrapalhar o menos possível também deve estar nas prioridades nas circunstâncias atuais.

Máscara e álcool gel, por favor

Já virou item indispensável em todos os lugares, mas especialmente com terceirizados que trabalham em vários locais diferentes: uso de máscara cobrindo boca e nariz em tempo integral — também exigido em contrato, se for o caso!

Todos os trabalhadores da obra devem estar munidos de equipamentos de proteção individual (EPIs) e higiene durante todo o período dentro do condomínio ou da unidade. Caso eles não a possuam, é função do responsável pela obra fornecer a máscara e deixar álcool gel à disposição.

Se a reforma for dentro da unidade, forneça também sacolas para serem colocadas nos calçados, evitando trazer as sujeiras da rua para dentro da unidade.

Limpeza constante

Qualquer obra e reforma, por mais mínimas que sejam, causam sujeiras e acumulam entulhos. Se em tempos normais a limpeza já deve ser realizada constantemente, em pandemia mais ainda. Não deixe lixos acumulados, já realize o descarte correto de tempos em tempos.

Tem outra dúvida sobre obras e reformas em apartamentos ou no condomínio durante a pandemia? Entre em contato conosco!

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