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Uso de tecnologias para a segurança dos condomínios demonstra zelo e traz inúmeros benefícios para todos

Um dos motivos que atrai as pessoas aos condomínios está relacionado à segurança, principalmente quando comparado às residências de rua. Os condomínios, via de regra, são mais seguros, pois, além de contar com um controle do fluxo de pessoas através da portaria, muitas vezes, têm o adicional da tecnologia e de equipamentos que ajudam a garantir a tranquilidade dos que lá habitam.

Evitar a invasão, roubo e furto dentro do condomínio é uma das maiores preocupações de quem os administra. Nos dias atuais, em que a bandidagem está cada vez mais à frente nos planejamentos de atividades ilícitas, estar atento à segurança é mais do que obrigação.

A segurança também permite o monitoramento de áreas comuns, registrando a forma de uso de equipamentos em áreas controladas, como academia e lavanderia, ou o acompanhamento de outros ambientes, caso da garagem, corredores e elevadores.

Uso da tecnologia nos condomínios

Existem diversos dispositivos tecnológicos que podem auxiliar na segurança dos condomínios, como o uso de câmeras, sistemas de alarmes, portões eletrônicos, portarias remotas, entre outros.

Vamos abordar algumas opções para que você pense se vale a pena implantar em seu condomínio.

Câmeras de monitoramento

Montar um esquema de segurança nos condomínios com a tecnologia que temos disponível hoje em dia não é difícil. É possível pensar de acordo com o porte do condomínio e a quantidade de pessoas que transitam diariamente.

Para quem vai começar do zero, um circuito de câmeras de monitoramento é bastante útil, independentemente se o condomínio é pequeno, médio ou grande. É preciso que o sistema esteja conectado à internet, registre os movimentos e os salve por um tempo determinado, para que possa ser utilizado posteriormente, quando necessário.

Pense em locais estratégicos para colocar os equipamentos: nas entradas, elevadores, garagem, no acesso das áreas comuns e corredores.

É importante estar atento às leis que garantem a privacidade e a intimidade dos condôminos para que não seja violada, podendo gerar ações judiciais contra o condomínio no caso de assédio e invasão de privacidade. Esteja ciente do que pode e do que não pode, bem como das pessoas que têm permissão para assistir às gravações.

Falamos mais sobre a segurança x privacidade neste texto, confira.

Acesso controlado

Que tal controlar mais o acesso ao condomínio e às áreas comuns? Entrada por tags, digitais e outras formas individualizadas e personalizadas trazem mais segurança ao condomínio e a quem faz uso das áreas coletivas.

As entradas acessadas por digitais na academia e na lavanderia, por exemplo, além de evitar que qualquer pessoa sem autorização use a sala, registra o condômino que a utilizou, garantindo a identificação de qualquer problema relacionado à quebra de equipamentos ou outras situações.

Para implantar, é preciso realizar um cadastro biométrico com cada condômino, garantindo que todos possam ter acesso ao local quando necessário.

Alarmes de acesso

Usado principalmente em condomínios de menor porte e com menos circulação de pessoas, os alarmes de acesso também ajudam a dar mais segurança aos condôminos. Ativados a cada entrada/saída pelo próprio condômino, o alarme alerta aos demais condôminos caso algum estranho adentre.

No início, é mais complexo para se acostumar, pois alguns condôminos esquecem de ativá-lo ou desarmá-lo ao entrar, e os disparos acidentais podem ocorrer. Mas, com o tempo, o processo torna-se natural e automático, incorporando-se à rotina de todos.

Esse mesmo tipo de alarme também pode ser instalado no acesso a áreas restritas, como guarda-corpo de algumas edificações ou salas cuja circulação é proibida. Também é possível configurá-los para que emitam os alarmes sonoros apenas se a porta permanecer aberta por algum tempo ou outros ajustes.

Outra possibilidade na linha dos alarmes são as cercas elétricas com proteção perimetral, que podem ser utilizadas alinhadas ao disparo de alarme. Esse alerta sinaliza o trânsito de possíveis invasores.

Portaria remota

Implantar uma portaria remota no condomínio também é uma possibilidade de segurança, pois o acesso se dá com tags individuais, redução dos custos com colaboradores e mais autonomia aos condôminos. Veja mais sobre as portarias remotas neste texto aqui.

São variadas as formas de contar com a tecnologia na segurança do condomínio. Além destas citadas acima, existem drones vigilantes, botão de pânico (que pode ser utilizado não só em caso de invasão e assalto, mas também se alguém passar mal, se acidentar e até em situações de violência doméstica), interfone virtual.

Para determinar o tipo de tecnologia necessária, é preciso analisar as necessidades do condomínio e adaptá-las para o seu mundo, facilitando para quem habita e também para quem administra! Conheça outras formas de tornar o seu condomínio ainda mais seguro e conte sempre com a Mineira para todas as questões condominiais.

É preciso estar preparado para enfrentar assuntos que geram discussões nos condomínios, principalmente quando se tratam de temas considerados crimes perante a lei 

Homofobia, racismo e até implicância com a vestimenta do outro são alguns dos motivos para brigas e discussões nos condomínios. Não raro, pessoas recebem cartinhas e avisos enviados pelos próprios vizinhos com opiniões, xingamentos e comentários desrespeitosos.

Uma pesquisa do Instituto Datafolha mostrou, em 2019, que os últimos anos registraram um aumento no número de brasileiros que se declararam vítimas de algum tipo de preconceito. Religião, gênero, raça e orientação sexual estão entre os motivos citados no relatório.

Tratar de conflitos do dia a dia no condomínio, como desentendimentos sobre barulho, pets, uso de garagens e outros assuntos corriqueiros já não é muito tranquilo e exige controle do síndico. Quando se trata de temas mais polêmicos, que muitas vezes são considerados crimes, o clima tende a ficar ainda mais tenso.

Casos atuais

Recentemente, o morador de um condomínio em Curitiba recebeu uma carta na sua porta com os dizeres “o lugar de vocês não é aqui”, insinuando uma insatisfação pelo fato de os moradores serem um casal homoafetivo.

O casal registrou boletim de ocorrência e comunicou o síndico do condomínio, que não conseguiu identificar o autor da correspondência entre as mais de 400 unidades.

Também no Paraná, na cidade de Maringá (a 420 quilômetros da capital), uma moradora foi surpreendida com um bilhete pedindo para que ela tivesse mais pudor ao se vestir. A jovem também fez boletim de ocorrência e recebeu apoio do síndico, que notificou todos os condôminos sobre o ocorrido, a fim de identificar o autor da carta.

Mas o que mais um condomínio pode fazer em situações como essas?

Respaldo da lei

Existem diversas leis que abordam esses assuntos. No Código Penal, por exemplo, destaque para o artigo 140, que estabelece além da pena de multa, também pena de reclusão em caso de injúria, com ofensas à dignidade ou ao decoro, que podem variar de um mês a três anos conforme for o caso. Se a injúria consiste na utilização de elementos referentes a raça, cor, etnia, religião, origem ou a condição de pessoa idosa ou portadora de deficiência, a lei define pena de reclusão de três anos e multa.

Já a Lei 7.716 (Lei Antirracismo) diz que “serão punidos, na forma desta Lei, os crimes resultantes de discriminação ou preconceito de raça, cor, etnia, religião ou procedência nacional”. Segundo a Constituição Federal, art. 5º, inciso XLII “a prática do racismo constitui crime inafiançável e imprescritível, sujeito à pena de reclusão, nos termos da lei.”

Como o condomínio pode prevenir e ajudar?

Em primeiro lugar, tenha atenção em relação às leis. Se possível, deixe impresso em um mural de recados do condomínio ou em áreas de grande trânsito de pessoas. Instruir não faz mal a ninguém!

Empatia também é essencial. Seja você parte da comunidade ofendida ou não, coloque-se sempre no lugar das pessoas para tomar as melhores decisões estando de fora. Escute, leia, embase-se e pense antes de tomar qualquer atitude.

Saiba separar as relações. O síndico pode ser amigo ou ter uma boa relação com a parte que ofendeu ou com a ofendida, mesmo assim, ele deve agir profissionalmente, sempre. Amigos, amigos, ofensas à parte!

Esteja atento! Casos de preconceito com colaboradores acontecem muito e, assim como entre condôminos, não podem ser permitidos de forma alguma. Da mesma forma como o síndico ouve os moradores do condomínio, deve ouvir também todos os colaboradores.

É papel do síndico remediar essas situações. Sempre se mantenha informado quanto às reclamações dos condôminos e utilize a legislação como argumento, além do direito de que todos podem e devem (con)viver sem incômodos.

Evite discussões e argumentações com o agressor: dificilmente a pessoa irá entender ou perceber que está tendo uma atitude errada. Usar as vias legais e estabelecidas nos documentos que regem o condomínio é o caminho mais simples.

Qual o papel do condomínio?

Muitos desses casos acontecem no anonimato e quem o fez não é identificado, ficando sem nenhuma punição. Sendo assim, cabe ao condomínio, representado pelo síndico, ir atrás dos autores, seja analisando as câmeras de segurança, tentando buscar alguma reclamação que possa justificar o ato ou dando total apoio à investigação conduzida pela polícia.

Qualquer ataque motivado por menções preconceituosas deve ser tratado com seriedade, levando a tomada de todas as devidas providências cabíveis. Advertências, multas e o que determinar o Regimento Interno e a Convenção do Condomínio devem ser aplicadas.

Em casos de violência física doméstica, é necessário acionar as autoridades e solicitar apoio policial. A vítima poderá fazer isso sozinha após qualquer tipo de ataque, seja ele físico ou verbal, mas, se a situação sair do controle, o ideal é que o síndico (ou qualquer outra pessoa do condomínio) tome uma atitude o quanto antes.

Quando não se conhece o temperamento de todos os envolvidos, é melhor não esperar para que o pior aconteça.

Expulsão do condomínio

Muitos condomínios buscam soluções para relações antissociais e condôminos que não cumpram seus deveres, conforme estabelecido pela Convenção, e ainda desrespeitam as leis. Quando as multas não são mais suficientes, entra a ação da Justiça para que providências sejam tomadas, mesmo que mais drásticas.

Consulte o conselho do condomínio, leve o assunto à pauta (com a devida orientação legal sobre o tema) e, se necessário, encaminhe a situação para as medidas judiciais visando uma solução favorável para o condomínio.

Discriminação x liberdade de expressão

Preconceito não pode ser considerado opinião. A liberdade de expressão acaba quando ofende, ataca ou discrimina alguém. Não permita ataques racistas, homofóbicos, preconceituosos, discriminatórios ou ofensivos no condomínio.

Irregularidades, falta de prestação de contas e transparência estão entre os motivos que levam os síndicos a perderem seus mandatos; saiba o que fazer para não correr este risco

Parece uma tarefa fácil, mas é mais complexa do que muitos imaginam: ser síndico de um condomínio exige muita capacidade, organização e disponibilidade para lidar com os problemas do Condomínio. E você sabia que um síndico pode perder o seu mandato de forma rápida? Basta cometer irregularidades!

Os mandatos de síndico, via de regra, duram dois anos, normalmente estabelecidos na convenção de condomínio. Durante este período, é o síndico o responsável legal pelo condomínio e cabe a ele gerenciar – com ou sem o apoio de uma administradora – todos os acontecimentos.

Quais são as principais atividades do síndico?

Qual o papel do síndico no condomínio? São muitas as atividades que compete ao síndico realizar com maestria.

Ninguém é perfeito, mas para o trabalho de síndico de um condomínio é preciso muito alinhamento com os afazeres, cuidados com os prazos, bom relacionamento e se mostrar disponível para atender aos condôminos, aos colaboradores e a quem precisar.

O artigo 1.348 do Código Civil estabelece quais são as competências do síndico:

• Convocar a assembleia dos condôminos;
• Representar, ativa e passivamente, o condomínio;
• Comunicar imediatamente a existência de procedimentos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio;
• Dar cumprimento à convenção coletiva, ao regimento interno e às decisões tomadas em assembleia;
• Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação de serviços;
• Elaborar orçamento de receita e despesa anual do condomínio;
• Cobrar dos condôminos as taxas de condomínio mensais, assim como multas devidas;
• Prestar contas à assembleia e quando houver exigência de condômino;
• Contratar o seguro para a edificação;

E ficar atento para não cometer possíveis erros.

Listamos aqui alguns dos equívocos mais cometidos pelos síndicos, como desconhecer as normas do condomínio, deixar de prestar contas ou desrespeitar as regras de convocação de assembleia, entre outros.

Um síndico pode perder o seu mandato?

O artigo 1.349 do Código Civil é claro ao estabelecer que: “A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio”.

Sendo assim: sim, um síndico pode perder o seu mandato. E isso pode ser feito por meio dos próprios condôminos que mostrarem insatisfação com a gestão e aprovarem em assembleia.

Destituir um síndico por má gestão é um direito dos condôminos. Mas, como o condomínio é também um exercício de democracia, é preciso que mais pessoas concordem com a falta de transparência do síndico para poder retirá-lo do cargo.

Portanto, desavenças e problemas particulares não são motivos para pedir sua saída. Há necessidade de que o síndico não cumpra com as suas obrigações previstas em lei e que isso seja discutido e aprovado por maioria em assembleia especialmente convocada para este fim.

Como proceder para tirar um síndico do poder?

As assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelos condôminos. Para isto, é necessário coletar a assinatura de, pelo menos, 25% (um quarto) dos condôminos para que ela possa sair do papel.

Feito isso, é convocada a assembleia com o objetivo principal de esclarecer os fatos mencionados. Lembrando que, para a reunião ser válida, é imprescindível que todos os condôminos, independentemente de terem assinado ou não para a solicitação da realização da assembleia, estejam cientes do seu acontecimento — portanto, esteja atento às regras necessárias para uma convocação adequada.

Neste encontro, o síndico também pode — e deve — apresentar a sua versão sobre a gestão do condomínio, os apontamentos e os esclarecimentos relacionados aos fatos que levaram à realização da assembleia extraordinária. Para que a destituição de fato aconteça, é preciso obter maioria absoluta dos votos presentes, isto é, 50% mais 1.

Síndico destituído, quem assume o cargo?

Subsíndico, nova eleição, uma administradora?

O momento é ideal para avaliar qual a melhor opção para substituir o síndico destituído, de acordo com as necessidades do condomínio. Antes de mais nada, porém, é preciso observar o que consta na convenção do condomínio, pois é o que prevalece inicialmente.

Ser síndico é difícil, mas pode ser muito prazeroso e gratificante. Tenha sempre em mente suas tarefas, mantenha as prestações de contas mensais atualizadas, regularize e organize todas as documentações do condomínio, mantenha uma boa relação com todos e, se preciso, conte com a ajuda de uma administradora de condomínios.

A Mineira tem mais de 40 anos de experiência na administração de condomínios em Curitiba, e é a única certificada da cidade com o ISO 9001.

Saber se comunicar com os condôminos e com os colaboradores é essencial para uma boa gestão condominial; veja algumas dicas

Comunicar bem e se fazer entender é primordial para quem quer se posicionar em um cargo de gestão. É preciso saber passar as ideias com clareza, sem enrolação ou dupla interpretação. Quanto mais direto, melhor. No caso de um síndico, fazer bons comunicados no condomínio só traz benefícios e melhorias nas relações.

Afinal, é o síndico quem responde pelo condomínio: convocação de assembleia, elaboração dos orçamentos, prestação de contas, realização de contratações, entre outros. Não saber se comunicar está entre os principais erros do síndico, devido a sua tamanha responsabilidade.

Para saber se está fazendo um comunicado assertivo e eficiente no condomínio, basta ver o quanto os condôminos e colaboradores entendem e respondem pelos seus avisos. Ter respostas – tanto no dia a dia quanto nas assembleias – é um excelente medidor para saber se está no caminho certo.

Perguntas a se fazer

Será que as pessoas leram o comunicado? Será que entenderam? Quanto tempo preciso deixar esta pauta em voga? Ou com qual recorrência preciso repeti-la? São muitas as questões a se fazer (e responder) neste caso. E as respostas só virão com as ações.

A melhor forma de saber se está fazendo comunicados eficientes no condomínio é perguntando aos próprios condôminos. Questione seu público ao cruzar com ele, pergunte aos seus colaboradores e peça sugestões de como pode melhorar.

No meio digital, existem plataformas que permitem acompanhar quantos e-mail/mensagens foram abertos, quanto tempo as pessoas permaneceram nelas, entre outros parâmetros. Essas informações também auxiliam o síndico a interpretar como as pessoas recebem os comunicados.

Fale nos canais certos

Comunicado no mural? Por Whatsapp? Pelo livro de ocorrências? Definir os canais certos e formais para cada tipo de comunicado é o primeiro passo. Assim, você direciona cada canal ou plataforma para determinado tipo de comunicação.

A Convenção do Condomínio ou o Regimento Interno podem estabelecer os canais competentes para cada tipo de informação e eles devem ser respeitados. Os demais canais informais, como grupos de WhatsApp ou outros canais não estabelecidos nas regras do Condomínio são válidos apenas para relembrar os condôminos. Contudo, se não existe previsão nas regras do Condomínio, é importante que os condôminos saibam quais canais de comunicação serão normalmente utilizados para que não haja mal entendido.

Por exemplo, você não deve enviar um comunicado de urgência no grupo de WhatsApp, pois as chances de ele se perder em meio a tantas mensagens são inúmeras. Veja outros exemplos de canais e comunicados neste texto.

Tem falhas? Arrume o quanto antes

Percebeu que nem todos estão tendo acesso aos seus comunicados? Ou que os condôminos não estão entendendo o que você quer dizer? Melhore este ponto o mais rápido possível.

Certifique-se de que os comunicados importantes estão visíveis, em locais de grande passagem e disponíveis nos meios eletrônicos também, afinal, tecnologia é tendência nos condomínios — e permite o seu rastreio, como mencionamos anteriormente.

Determine também o que você, como síndico, pode fazer para melhorar na comunicação com os condôminos e colaboradores. Na maior parte das situações, o síndico também é um condômino, então cabe se colocar no lugar dos demais para ver se tudo está compreensível.

Aqui você pode ver outras dicas de comunicação no condomínio.

Temas de destaque

Separamos alguns exemplos de assuntos que merecem um comunicado de destaque, principalmente se os temas não estiverem na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno.

– Coronavírus/preocupações sanitárias: temática mais presente na nossa vida nos últimos meses. Os cuidados e as recomendações quanto ao vírus e à sua disseminação ainda devem ter evidência, principalmente em condomínios com grande circulação de pessoas. Apesar do avanço da vacinação, ainda há um longo caminho a ser percorrido.

– Airbnb e locações de curta duração: assunto polêmico, mas que precisa estar em pauta nos condomínios, principalmente se houver atualização quanto à permissão ou à proibição das locações.

– Coleta de lixo: de interesse geral, deve-se deixar bem à mostra os dias e horários de coleta seletiva (caso haja na sua região) e incentivar os condôminos e colaboradores sobre o assunto, estimulando a separação e os cuidados com o condomínio e o ambiente.

– Eleições e assembleias extraordinárias: pauta que deve estar bem exposta, com data, hora e local em destaque, para conhecimento de todos — enviada dentro dos prazos estabelecidos em regimento. O ideal é utilizar uma plataforma que possibilite às pessoas confirmarem o recebimento e ciência.

– Dedetização e limpezas externas: não pegue ninguém desprevenido. Comunique o quanto antes sobre limpezas e dedetizações, orientando a fechar as janelas para não passar nenhum constrangimento ou receber visitinhas indesejadas.

– Corte de água: Com o racionamento e os rodízios de água constantes, é importante deixar os condôminos cientes das datas em que terá ou não fornecimento de água. E orientar sempre o consumo consciente, tanto nas unidades como nas áreas comuns.

Seu síndico sabe fazer um bom comunicado aos condôminos e a comunicação está em dia? Conta para a gente o que é feito em seu condomínio!

Dúvida é muito frequente entre locatários, proprietários e síndico; veja o que a lei diz a respeito do assunto

Condomínios têm suas vantagens e uma das principais é a diversidade de atrativos distribuídos pelas áreas comuns. Não são em todos, mas os condomínios mais completos contam com piscina, churrasqueira, salão de festas, jogos, espaço gourmet, playground, academia, quadras, entre tantas outras opções de lazer e entretenimento.

Os espaços são ótimos para condôminos aproveitarem os momentos com a família e os amigos. Mas e nos casos em que a unidade está locada, quem tem direito ao uso? O locatário, o proprietário ou os dois?

Os argumentos são referentes ao direito de propriedade, já que o detentor de uma unidade no condomínio tem livre acesso às áreas comuns e ao seu uso. O mesmo raciocínio cabe ao locatário, que é quem reside no local no momento. Por outro lado, há o síndico, representante legal do condomínio, que precisa gerir e limitar este uso.

Imagine um final de semana ensolarado no período das férias escolares. Condôminos querendo aproveitar a piscina e brincar com as crianças. E se esse número de usuários for dobrado, com a presença de proprietários e locatários ao mesmo tempo? Uma grande balbúrdia, não é mesmo?

Como agir?

Em primeiro lugar, é preciso ver o que diz a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno sobre o assunto, afinal, essas são as cartilhas que regem o condomínio. O ideal é que nestes documentos já tenham artigos relacionados ao assunto, para evitar dores de cabeça e garantir o respaldo documental.

O síndico também deve ter muita diplomacia e jogo de cintura para lidar com questões relacionadas ao assunto, tendo em vista que é normal que todos os envolvidos se sintam no direito de uso, caso não tenha nada explícito nos regimentos.

Mas o que diz a lei?

Selecionamos alguns trechos do Código Civil e da Lei do Inquilinato que tratam sobre os direitos em condomínios para mostrar o que está escrito na lei.

O Código Civil, no artigo 1228, deixa claro que o “proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa”.

O artigo 1339, também do Código Civil, estabelece que: “Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

• 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
• 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral”.

Em relação à locação, o artigo 565 da Lei 8.2245/91 (Lei do Inquilinato) informa que “na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.

A referida Lei em seu artigo 22, determina ainda que o locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

Portanto, fica claro que no momento em que existe a locação do imóvel, o proprietário cede ao locador seus direitos de uso e gozo por tempo determinado – período vigente da locação do imóvel estipulado em contrato, do imóvel.

Considerando que o direito de cada condômino às partes comuns é inseparável da propriedade exclusiva, conclui-se que estando o imóvel locado, o proprietário transfere seus direitos de uso, tanto da áreas privativas quanto das áreas comuns ao locatário.

Com isso, não é possível permitir o uso do proprietário às áreas comuns do condomínio enquanto a unidade estiver locada.

Como controlar?

Essa é uma tarefa mais complexa, tendo em vista que nem sempre o síndico tem ciência de quem está morando no imóvel e a que título.

Cabe ao síndico as medidas para zelar pelo cumprimento das regras e pela coletividade do condomínio, exigindo igual cumprimento de direitos e deveres de todos. Cabe também, e especialmente, a cada um dos condôminos manter a administração do Condomínio sempre informada e atualizada quanto a utilização das unidades, se está desocupada, se está locada, se foi vendida, etc. Um cadastro sempre atualizado dos proprietários e ocupantes do imóvel ajuda muito na organização do Condomínio e, principalmente, garante a segurança de todos.

O uso de catracas, carteirinhas ou tags de acesso pode ajudar a limitar a entrada de pessoas não autorizadas. Controle com reservas e registro em livros também auxiliam no uso de espaços que demandam reserva.

Se não existe previsão na Convenção ou Regimento quanto ao uso das áreas comuns por proprietários em caso de locação, se for do interesse do Condomínio, é possível convocar uma assembleia para levar o assunto à votação e à discussão dos demais condôminos. Todavia, não havendo previsão expressa nas regras do Condomínio, o síndico poderá esclarecer ao proprietário que a utilização das áreas comuns cabe a quem estiver utilizando a unidade, conforme estabelece o Código Civil.

É importante também constar nas regras do Condomínio quais as punições cabíveis no caso do uso do proprietário das áreas comuns enquanto a unidade estiver locada, seja ela advertência, notificação ou multa.

Viver em condomínio pode parecer complicado, mas com ordem e boa gestão, a convivência tende a ser harmônica e tranquila. Seu condomínio se preocupa com essas coisas? Conta para a gente!

Supervisão com os pequenos pelos responsáveis em áreas comuns deve ser constante para evitar problemas

Julho é um mês com muitas crianças no condomínio devido às férias escolares, especialmente no momento da pandemia, quando se fica mais em casa ou circulando pelas áreas comuns. Por isso, redobrar os cuidados e a segurança em relação a elas é imprescindível para evitar acidentes e transtornos.

Alguns cuidados são de responsabilidade do condomínio, como a manutenção do playground e de todas as áreas destinadas aos pequenos (e aos adultos também). Mas nem toda a obrigação deve recair sobre o condomínio: os pais e responsáveis também precisam ficar sempre de olho.

Morar em condomínio exige respeito para que a convivência seja tranquila. E isso serve para as crianças. Discussões e brigas acontecem, mas o ideal é que não haja falta de respeito e que sejam resolvidas com maturidade e bom senso.

Cuidados a tomar

Uma das maiores preocupações em um condomínio com crianças e com as manutenções em dia é em relação a quem as supervisiona. Nem sempre os pais estão juntos – muitos até veem no condomínio uma opção segura para deixar as crianças sozinhas sem problemas com assaltos ou trânsito – , mas crianças com menos de 10 anos não devem andar pelo condomínio sozinhas.

Tampouco é função dos porteiros e colaboradores do condomínio que tomem conta das crianças. Salvo aqueles com recreadores contratados para a função, nenhum outro colaborador tem essa responsabilidade. Igualmente, é importante instruir as crianças para não atrapalharem o trabalho dos colaboradores do condomínio, de forma alguma.

Por isso, é de responsabilidade dos pais que orientem as crianças a não andarem sozinhas, a não brincarem em escadas, elevadores e áreas com passagens de veículos. O condomínio pode proibir a permanência de crianças sem supervisão em algumas áreas, como piscina e playground, por exemplo, por meio de placas informativas e do Regimento Interno.

Incômodos e barulho

É função do zelador ou do próprio síndico chamar a atenção das crianças em caso de algazarras, sempre educadamente e com respeito, claro. Caso a situação continue, é possível registrar a reclamação aos responsáveis e relatar o problema. É preciso lembrá-los que o condomínio é um local compartilhado e que há regras e limites a serem respeitados.

Se o barulho vier de dentro das unidades, vale orientar os pais e os responsáveis a colocarem tapetes emborrachados para diminuir os atritos e barulhos, caso a unidade não tenha carpet e tapetes.

Todos os condomínios têm (ou deveriam ter) as normas referentes aos horários de silêncio e quando é permitido barulho. Portanto, respeitar essa determinação é lei, passível de notificação e até mesmo multa (em caso de reincidência após notificação). Mesmo com o regulamento, bom senso e coletividade não fazem mal a ninguém!

E na falta das áreas de lazer, o que fazer?

Brincar faz parte da natureza de qualquer criança: elas precisam gastar energia e extravasar. Mas o que fazer quando no condomínio não tem nenhuma área própria para tal?

Veja se existe alguma área inativada ou sem uso que possa ser aproveitada para o uso das crianças, como montar uma brinquedoteca, por exemplo. Áreas do entorno do condomínio – que não atrapalhem a passagem – também são boas opções.

Alguns condomínios que só possuem salão de festas podem disponibilizá-los para o lazer das crianças durante os períodos sem reserva. Para isso, é preciso estabelecer regras e obter a aprovação dos demais condôminos em assembleia.

Estimule o brincar

Período de férias é para brincar. E o condomínio pode colaborar com os pais para driblar a permanência das crianças em casa. Incentivar alguns jogos, como os de tabuleiro, que normalmente são jogados em grandes grupos, ou quebra-cabeças para os menores, já é um atrativo.

Criar uma pequena biblioteca, com a colaboração de todos os condôminos, também distrai as crianças, incentiva o empréstimo e o hábito da leitura. Além disso, quando eles participam da organização, eles se sentem parte do projeto e o sucesso é ainda maior.

Caso o condomínio tenha recreador ou consiga contratar um específico para o período, jogos que instiguem a criatividade são ótimos para crianças, como adivinhações e o tradicional “stop”.

Estatuto da Criança e do Adolescente (ECA)

O ECA tem como objetivo proteger as crianças e os adolescentes, até seus 18 anos – e em alguns casos, 21. De acordo com o Art. 4º , “é dever da família, da comunidade, da sociedade em geral e do poder público assegurar, com absoluta prioridade, a efetivação dos direitos referentes à vida, à saúde, à alimentação, à educação, ao esporte, ao lazer, à profissionalização, à cultura, à dignidade, ao respeito, à liberdade e à convivência familiar e comunitária”.

Todos os condôminos devem respeitar os direitos das crianças, não às submetendo de maneira alguma ao constrangimento ou à humilhação. Ao mesmo tempo, as crianças precisam entender que apesar de estarem de férias e disporem desse tempo para brincar, precisam respeitar as regras do Condomínio e o direito dos demais condôminos, em especial quanto a questão barulho. É direito das crianças brincarem, mas sempre respeitando o sossego, a segurança e a saúde de todos que vivem no Condomínio. Compete aos pais a orientação de seus filhos quanto as regras do Condomínio, ao respeito e a boa convivência com os demais condôminos.

Veja, neste artigo do blog, outras dicas para encarar o período de férias das crianças!

Nem todos sabem para que serve um zelador no condomínio; vamos explicar as principais atribuições e tarefas deste colaborador

Considerado um colaborador importantíssimo no dia a dia do condomínio e muitas vezes o braço direito do síndico, o zelador normalmente faz tudo para que as coisas no ambiente funcionem da melhor maneira possível. Seu nome já diz: zelador é aquele que zela, que cuida.

O zelador é responsável por fazer manutenções básicas no condomínio, tomar conta das áreas comuns, coordenar e fiscalizar os serviços dos demais colaboradores, na tentativa de manter o condomínio em seu melhor funcionamento possível.

É ele também quem reporta qualquer irregularidade ou problema ao síndico, para que sejam solucionados o quanto antes ou para dar início às providências.

Principais atividades do zelador no condomínio

Cabe a ele:

– Fiscalizar os usos das áreas comuns – como piscinas, salões, churrasqueiras, quadras, academias -, e preservar a sua conservação;

– Verificar as instalações elétricas e hidráulicas, incluindo os encanamentos e possíveis vazamentos;

– Ter ciência das datas das manutenções dos elevadores e extintores;

– Acompanhar obras e outros reparos que ocorram no condomínio;

– Liderar os demais colaboradores. Isto é, auxiliar na distribuição das tarefas, fiscalizando seu cumprimento sempre que possível; verificar horários de entradas e saídas; cobrar quando as atividades não são realizadas;

– Fazer as distribuições de correspondências e encomendas;

– Acompanhar a visita de técnicos e prestadores de serviços para o condomínio (como abastecimento de gás, leitura da luz ou água);

– Receber as reclamações e queixas dos condôminos, repassando ao síndico;

– Cuidar para que visitantes não descumpram regras do condomínio;

– Zelar pela tranquilidade dos condôminos e pelo cumprimento do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio.

Quando recorrer ao zelador?

Muitos condôminos têm no zelador uma figura que dá suporte em determinadas situações, como em problemas estruturais da unidade, de vazamentos ou até mesmo com o uso de equipamentos pessoais, essas atividades não são obrigações do zelador no condomínio e não podem ser realizadas por ele. O Zelador não pode prestar serviços particulares aos condôminos.

Também não compete ao zelador realizar manutenções ou reparos que exijam conhecimentos técnicos ou que possam interferir na estrutura do Condomínio e/ou segurança dele, condôminos e Condomínio. O zelador deve ter uma noção básica das instalações do Condomínio, mas não pode substituir uma mão de obra técnica e especializada.

Há aqueles ainda que se disponibilizam a carregar sacolas dos condôminos mais idosos ou auxiliar segurando portas: essas atitudes não fazem parte das atribuições do zelador e não devem ser exigidas dele, mas bom senso e cordialidade nunca fizeram mal a ninguém, não é mesmo?

Características do profissional

Algumas características pessoais são imprescindíveis para um bom zelador: a organização é a primeira delas. Como a demanda de tarefas de um zelador não é pequena, é necessário que ele seja muito organizado ao longo do dia de trabalho.

Para facilitar, é importante que ele tenha um check-list das tarefas que precisa fazer diariamente, semanalmente ou periodicamente, para não esquecer nenhuma atribuição já estabelecida e evitar gastos inesperados com o condomínio.

Como a demanda por ele é grande e constante, e as tarefas inesperadas acontecem com certa frequência, uma listagem ajuda na organização e realização dos trabalhos — sempre com cuidado para determinar quais são as prioridades.

Outra individualidade deste profissional é a disponibilidade para atender às demandas e estar ciente de que deve sempre repassar ao síndico as ocorrências no Condomínio, quando este não estiver disponível no local.

Acúmulo de função

Zelador no condomínio faz tudo? Sim e não! Apesar de ele ter uma lista de tarefas extensa e ser demandado em demasia, é preciso prestar atenção em relação ao acúmulo de tarefas (quando o empregado acumula habitualmente mais de uma função no trabalho), para não caracterizar como tal e correr o risco de levar uma ação trabalhista em uma eventual saída do colaborador. O acúmulo de função só pode ocorrer quando devidamente autorizado pelo empregador, já que haverá um acréscimo salarial, onerando o Condomínio.

Para evitar este estresse, estabeleça todas as tarefas do zelador em contrato, detalhadamente, e certifique-se para que não haja duplas interpretações. Converse com o zelador sobre suas obrigações e estabeleça limites que devem existir entre o profissional e os demais condôminos e colaboradores — assim como atribuições “pessoais” ou de sua função.

É importante tomar cuidado com atitudes mínimas que possam configurar acúmulo de função, caso não estejam estipuladas em contrato, como cobrir o almoço do porteiro ou cuidar com a segurança na passagem de pedestres ou de veículos para dar suporte ao segurança.

Nunca se esqueça de sempre seguir o que está pré-estabelecido no Regimento Interno e na Convenção do Condomínio.

Zelador x síndico

Devido às atribuições do zelador no condomínio, muita gente confunde suas funções com as do síndico. Mas existem diferenças! A primeira e principal é que o síndico foi eleito pelos condôminos como o representante legal do condomínio. Isto é, é ele quem responde civil e criminalmente pela gestão do Condomínio.

Além disso, o síndico tem mandato com período determinado, diferente do zelador que é um colaborador contratado. O zelador está em seu cargo independentemente do síndico, podendo postergar sua relação contratual com o condomínio mesmo que mude a gestão de síndico.

Ficou com alguma dúvida em relação ao trabalho de zelador no condomínio? Manda sua questão para nós que tentaremos saná-la!

Muitos relacionam auditorias com fraude ou fiscalização, mas a ação pode auxiliar na gestão do condomínio

Quando se fala que um local vai passar por auditoria, logo vem à mente irregularidades, desvios ou problemas. Essa ideia faz com que muitos lugares deixem de ser vistoriados com frequência, e as acusações de falta de transparência se tornam mais corriqueiras. Mas você sabia que a auditoria não serve somente para apontar erros?

A auditoria nada mais é do que uma análise de todas as movimentações financeiras do condomínio, entradas e saídas, em conformidade com a convenção do condomínio, com as decisões registradas em atas das assembleias e, claro, com o Código Civil. Com essas informações, é feito um relatório, que pode ser usado como base financeira para o condomínio.

Benefícios da auditoria em condomínio

Garantir a transparência do trabalho do síndico é uma preocupação que todo condomínio deve ter. Afinal, os condôminos se preocupam e precisam se sentir seguros em relação ao destino do montante desembolsado mensalmente, normalmente destinado à manutenção e às melhorias do patrimônio.

A auditoria também é uma forma de provar a idoneidade do síndico, que pode ser questionada ao propor um aumento de taxa condominial ou de fundos, por exemplo. É uma forma de assegurar que os valores estão em dia, com uma boa reserva emergencial de segurança.

Durante o processo de auditoria, são analisadas todas as contas do condomínio, a validade das notas fiscais (se não são frias), os contratos e os serviços prestados, se não existe fraude, irregularidade ou desvio de verbas, entre outros detalhes que podem influenciar na vida financeira do condomínio.

Além disso, elas podem ser utilizadas para servir como base para o próximo ano de gestão, já que mostram todos os balancetes, valores gastos e recebidos, oferecendo uma média de quanto o condomínio gasta em determinado período. Esse histórico pode auxiliar no planejamento de gastos ao longo de um período.

Ela pode ser elaborada periodicamente, dependendo da verba condominial destinada, ou ainda antes da assembleia anual de prestação de contas.

Como funciona?

A auditoria pode ser contrata pelo síndico, desde que o valor do serviço esteja dentro do orçamento disponibilizado a ele, caso contrário, precisará da autorização da assembleia para aprovação do orçamento. Se a decisão de realizar uma auditoria partir de algum condômino ou alguém do conselho, também deverá uma assembleia aprovar, devido ao custo deste tipo de serviço.

Para contratar um auditor ou empresa especializada, o ideal é cotar com pelo menos três empresas, como em todos os orçamentos realizados pelo condomínio. Observe os registros em conselhos de contabilidade ou instituto de auditores, procure empresas com referências e certifique-se de que a atividade dela junto à Receita Federal é de ‘atividades de consultoria e auditoria contábil e tributária’. Caso seja um profissional independente, busque pelo cadastro no Cadastro Nacional de Auditores Independentes (Cnai).

Com as melhores opções selecionadas, é realizada uma assembleia para debater com o conselho e demais condôminos qual empresa ou auditor será contratado.

Documentos necessários

É preciso apresentar alguns documentos para a auditoria, começando pela convenção do condomínio e o regimento interno, que são as leis que prevalecem no local. As atas das assembleias realizadas também são necessárias para entender quais decisões foram tomadas.

Em relação à parte financeira, os auditores analisam as previsões orçamentárias propostas para o ano; os contratos e pagamentos de todos os prestadores de serviços, desde os colaboradores registrados, os autônomos e as empresas terceirizadas; as notas fiscais e todas as entradas e saídas no período.

Tipos de auditoria 

Os condomínios podem realizar três tipos de auditorias: as preventivas, as emergenciais ou as especiais. Os nomes são autoexplicativos: o primeiro é para evitar que surjam problemas futuros, identificando erros e corrigindo-os, se possível; o segundo serve para quando já existe alguma suspeita de irregularidade; e o último modelo visa analisar alguns pontos específicos do orçamento do condomínio.

Os prazos para a realização das auditorias podem variar de acordo com o tamanho do condomínio mas, em geral, leva-se entre 15 e 30 dias. Tanto a duração como a forma de entrega devem estar descritos no contrato com a empresa contratada para executar o serviço.

Irregularidades

Com o relatório de auditoria em mãos, todos os resultados são analisados e, em caso de serem confirmadas irregularidades, medidas devem ser tomadas.

O art. 1349 do Código Civil estabelece que o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído do cargo pelo voto da maioria absoluta dos presentes em Assembleia especialmente convocada para este fim.

Além da destituição do cargo de síndico, ele pode também responder civil ou criminalmente pelos atos e ser ainda condenado a restituir os valores devidos ao Condomínio.

Período exige coordenação das tarefas e disciplina para evitar distrações tanto em espaços coletivos quanto na própria unidade

Há um ano palavras como pandemia, isolamento e home office entraram em nosso vocabulário para não sair mais. Muitas empresas adotaram o hábito de permitir que seus colaboradores trabalhem de casa devido ao coronavírus, evitando colocar em risco a própria saúde e a de quem convive no mesmo ambiente. Para isso, é preciso disciplina e organização para um bom rendimento.

Alguns condomínios que dispõem de área de trabalho compartilhada adotaram estratégias para auxiliar neste processo, afinal, trazer um escritório inteiro para seu local de moradia não é nada fácil. Como o mais complicado normalmente é o mobiliário, os condomínios com esta área disponível facilitaram a vida de muitos, porém, com algumas regras:

– Reserva antecipada do espaço: se o objetivo é evitar a aglomeração, o ideal é que fique apenas um número limitado de pessoas por horário, exceto aqueles que moram na mesma unidade. Se você tem aquela reunião – online, claro – em determinado horário e precisa do espaço, agende e garanta o uso.

– Em caso de salas grandes, é possível avaliar o número de usuários simultaneamente, respeitando as regras de distanciamento locais.

– A limpeza da sala é importantíssima, principalmente dos equipamentos compartilhados. Certifique-se de ter limpado tudo.

– Evite comer na sala! Mesmo que esteja sozinho, caso possa evitar, melhor! Pode parecer repetitivo, mas é bom destacar: por se tratar de espaço compartilhado, o uso de máscara é obrigatório.

Caso seu condomínio não tenha uma sala de trabalho, isso não o impede de trabalhar de casa, dependendo, lógico, da atividade que você exerce. De acordo com o art. 1.336 do Código Civil, em seu parágrafo quarto, é dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Sendo assim, se você trabalha com alimentação, por exemplo, que exige o uso de equipamentos e proporciona odores diversos, é importante conversar com o síndico antes de trazer seu trabalho para casa. A avaliação cabe, especialmente, para condomínios que não têm água e gás individualizados. A mesma lógica se aplica a atividades que gerem muitos ruídos.

E, claro, nada de entra e sai no condomínio, seja de fornecedor ou de cliente. O tempo é de isolamento e não é coerente pessoas estranhas circulando no ambiente condominial.

Vamos dar algumas dicas para quem precisa adaptar a unidade para o home office:

Determine os horários

Assim como no trabalho em escritório, trabalhar de casa exige disciplina e atenção aos horários. É muito comum as pessoas se perderem no tempo e virarem a noite trabalhando. Isso não é muito favorável para quem vai iniciar a vida no home office. Organize seu horário de início e de término, ou uma média aproximada disso.

Troque de roupa, sempre

Evite começar a trabalhar de pijamas. Não é porque está sem seus companheiros de trabalho ou em casa que não precise de uma rotina. O cérebro entende melhor quando essas mudanças não são bruscas. Então, levante, faça a sua higiene, tome seu café e troque de roupa antes de iniciar o trabalho.

Espaço de trabalho

Ter um ambiente específico para trabalhar é mais indicado. Sabemos que nem sempre isso é possível, mas tente arrumar o espaço da melhor maneira, para não se pegar trabalhando no sofá ou junto dos pratos do almoço! É importante pensar na ergonomia dos equipamentos, para não sofrer de dores nas costas ou nos punhos, ainda mais quem passa o dia em frente aos eletrônicos.

Aviso aos familiares

Lembre-se de avisar os pais, o cônjuge ou as crianças de que você não está à toa em casa e nem de férias: está trabalhando. Mesmo que as pausas sejam possíveis ao longo do dia, o ideal é programar os intervalos para não interferir no rendimento.

As crianças estão com as aulas remotas? Organize-se para realizar seu trabalho e, ao mesmo tempo, dar o suporte que elas precisam. Não é uma tarefa fácil, mas, com jeitinho e colaboração, todos saem ganhando. Caso elas não estejam com aulas remotas, planejar entretenimentos ao longo do dia pode ajudar a evitar os estresses de se manter crianças em isolamento em horário comercial.

Faça intervalos

Às vezes, nos tornamos reféns do trabalho, mas realizar pausas periódicas, almoçar e comer no meio da tarde, tomar água ou o cafezinho são fundamentais para manter a saúde, a sanidade e a própria performance. Alongue-se sempre que necessário, descanse e volte ao trabalho.

Tem uma equipe? Conversem!

Apesar dos colegas não estarem ao lado, manter a comunicação com a equipe é indicado para que a sinergia não se perca e o trabalho esteja alinhado. Além disso, uma palavra amiga e um incentivo sempre vão bem.

Não é fácil, mas não é um bicho de sete cabeças: com organização e disciplina, é possível fazer um home office no condomínio. Veja pelo lado bom, trabalhar em casa evita o trânsito e os deslocamentos nas grandes cidades, fazendo com que os colaboradores tenham mais tempo para todas as atividades, incluindo as que lhe dão prazer!