Categoria: Administração de Condomínios

Obras externas em condomínios: é possível alterar a fachada?

Fique atento às regras antes de querer modificar alguma coisa na fachada ou área externa da sua unidade

Obras e mudanças que alteram a fachada ou as áreas comuns, podem ser bem-vindas ao condomínio como, por exemplo, a alteração na pintura, troca dos portões de acesso de pedestres e veículos, decoração dos halls externos das unidades ou até mesmo instalação de ar condicionados e fechamento de sacadas para melhor utilização das unidades. O fato é que estas alterações as vezes são muito debatidas nas assembleias condominiais: é possível alterar a fachada ao realizar obras externas em condomínios?

Assim como outras alterações, elas devem ser discutidas e aprovadas pelos condôminos em assembleia especialmente convocada para este fim e de preferência alteradas na Convenção. No caso de fechamento de sacadas, por exemplo, a Assembleia que aprovar tal alteração, deve também definir regras para essa alteração, a fim de que haja uma padronização para todas as unidades e não afete a estética do Condomínio.

É possível alterar a fachada ou as áreas externas da unidade?

É importante esclarecer que por fachada do condomínio entende-se como toda a área externa visível do condomínio, ou seja, não só a frente do imóvel, mas também todas as paredes das laterais e fundos, esquadrias externas, portas e portões de entrada e saída, sacadas e outros elementos da área externa do condomínio.

Algumas obras podem acontecer também na parte interna do condomínio, mas na parte externa da unidade, ou seja, na área comum como hall dos apartamentos, escadas e garagens.

De acordo com o Código Civil, artigo 1.336, “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Isso vale para grandes alterações como mudança de textura, de cor ou da estrutura, e pequenas alterações que, muitas vezes, não nos damos conta, como fechar uma sacada com vidros ou colocar vasos ou outros objetos nas sacadas e áreas comuns como halls de entrada das unidades.

Tanto no caso das fachadas como das áreas externas das unidades, segundo o artigo 1.336 do Código Civil, não é permitida a alteração pelo condômino, individualmente falando, ou seja, um condômino não pode fazer estas alterações sem a anuência dos demais condôminos, já que o que se pretende resguardar é a uniformidade do condomínio.

Todavia, obviamente que se a coletividade dos condôminos, ou seja, se o condomínio pretender alterar a fachada ou as áreas externas, isso poderá ser feito, desde que aprovado em assembleia e respeitados os quóruns necessários para cada tipo de alteração pretendida.

Quórum para alteração de fachada e áreas externas

É na Convenção do Condomínio que as especificidades de cada condomínio devem estar detalhadas, como o que é permitido ou proibido alterar nas fachadas e áreas comuns do Condomínio e a forma como podem ser feitas essas alterações.

Dentre os principais assuntos que normalmente geram discussões e que devem constar na convenção para evitar desentendimentos são:

– Fechamento da sacada com vidro

– Instalação de telas de segurança

– Instalação de ar condicionado

– Alteração da porta de entrada da unidade

– Decorações no hall da unidade ou do condomínio

Quando a alteração desejada não tem previsão na convenção, o tema pode e deve ser debatido em Assembleia convocada especificamente para o assunto, com os demais condôminos.

Existe um mito de que para se alterar a fachada é necessária a unanimidade dos condôminos. Esse mito decorre da interpretação equivocada do disposto no §2º do art. 10 da Lei 4.591/64, que estabelecia que o proprietário que quisesse alterar a fachada dependeria da aprovação da unanimidade dos condôminos. Primeiro que tal dispositivo se dirigia ao condômino, individualmente falando, ou seja, não atinge o condomínio como um todo, o qual poderia modificar a fachada desde que respeitadas as regras para as demais obras; Segundo, porque atualmente, a Lei que rege os condomínios é o Código Civil e nele não existe nenhuma previsão quanto a necessidade de unanimidade para alteração da fachada.

No Código Civil, consta a necessidade de aprovação pela unanimidade somente nos casos de aprovação para construção de outro pavimento ou edifício (art. 1.343) e mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária (art. 1.351).

Portanto, como unanimidade não se presume, devendo estar expressamente prevista na Lei ou na Convenção, se não houver tal previsão expressa na Convenção do Condomínio ou regra mais restritiva que do Código Civil, as alterações realizadas na fachada devem respeitar os quóruns estabelecidos no art. 1.341 e 1.342 do Código Civil:

– Se forem obras voluptuárias, ou seja, de embelezamento – 2/3 dos condôminos

– Se forem obras úteis, que aumentam, facilitam ou melhoram o uso das existentes – maioria absoluta dos condôminos

– Se forem necessárias, não urgentes e com custo elevado – maioria simples dos presentes na assembleia

– Se forem obras em acréscimo às já existentes para facilitar ou aumentar a utilização (obras novas) – 2/3 dos condôminos (exemplo, criação de uma guarita não existente)

Regimento Interno

Algumas questões menores, que envolvem mais a estética e a segurança dos condôminos, também podem ser listadas no Regimento Interno, para evitar os conflitos. Fique de olho nas seguintes proibições, que costumam ser as mais corriqueiras e que normalmente constam no Regimento Interno:

– Uso de toalhas ou mantas estampadas como cortinas

– Pendurar cobertas, roupas ou outros objetos, como vasos e plantas, para fora das janelas ou sacadas

– Uso de varais externos

Multas e notificações

E se mesmo sem estar autorizada na convenção ou quando vetado em assembleia, o condômino alterar a fachada do condomínio? Infelizmente, ele será multado e possivelmente obrigado a desfazer a alteração! Na maior parte dos condomínios, primeiro é enviada uma notificação, para que o condômino altere ou desfaça a obra. Se o condômino ignorar a notificação e mantiver a obra em desacordo com o condomínio, podem ser aplicadas multas conforme estabelecido na Convenção e nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. Se, mesmo após a aplicação da multa, o condômino mantiver a obra, tendo pago ou não a multa, pode ainda o Condomínio, mediante autorização da assembleia, recorrer ao judiciário para que o condômino desfaça a obra.

Pode-se concluir, portanto, que o que se espera quanto as vedações para alteração da fachada ou áreas externas é manter a uniformidade visual do condomínio. Alterar a fachada para renovar a estética e o visual do Condomínio pode modernizar e valorizar o imóvel, sendo benéfico tanto para proprietários como inquilinos, mas isso depende do interesse da coletividade e não de apenas um condômino.

Uso de áreas comuns em pandemia: como administrar as férias?

Período exige atenção dos síndicos em relação aos cuidados e higiene, prevenindo condôminos e convidados de novos surtos

O verão, as férias escolares e folgas no trabalho são propícios para um maior número de encontros, confraternizações e reuniões. Apesar de a pandemia ainda não estar controlada, com a chegada de novas ondas de transmissão da Covid-19 e de variantes do vírus da gripe, algumas cidades flexibilizaram um pouco o uso de determinadas áreas comuns, mas com restrições e cuidados.

Veja alguns pontos para ter mais atenção e evitar a contaminação.

Principais cuidados: como reduzir os riscos

Antes de mais nada, entenda qual a situação da legislação do seu município e o que pode e não pode. Como o cenário relacionado à pandemia muda muito rapidamente de acordo com o aumento de novos casos, é importante ficar atento quanto a isso, pois cada cidade adota medidas diferentes conforme a situação da contaminação no momento.

Fechamentos e reaberturas dependem, além das decisões dos governantes, do que determina o síndico, que é o principal regente do Condomínio. No caso de dúvidas se deve ou não reabrir determinados locais, faça uma enquete ou leve o assunto para assembleia.

Ter um bom planejamento, organização e caprichar na limpeza são as regras básicas que devem ser aplicadas em todo o condomínio. Sem normas, as coisas podem desandar e o problema se restaurar, sendo necessárias novas medidas restritivas.

Planejamento

Está trabalhando com as áreas parcialmente abertas e liberadas para uso? Ótimo.

Estabeleça agora alguns pontos importantes, como capacidade de condôminos e fluxo de pessoas, horários de maior demanda, questões de limpeza e de higienização. Vai exigir o comprovante de vacinação dos condôminos? Deixe isso explícito também.

É imprescindível que essas decisões sejam enviadas a todos os condôminos, bem como fixadas em todos os acessos possíveis para não ter nenhum desavisado sobre as regras estabelecidas.

Descumpriu as regras de utilização? Deixe calro quais punições serão aplicadas, que podem ir de advertência verbal e notificação escrita até a aplicação de multas.

Reservas e limpeza

A maior parte dos condomínios que possui vários atrativos nas áreas comuns tem aplicativos ou metodologias de reserva de utilização dos locais, como academia, salão de festas e jogos, piscina, playground, quadra poliesportiva, sauna, entre outros.

Reforce o funcionamento destes lugares de acordo com o que é permitido na sua cidade, seja metade ou parte da capacidade. O ideal é que o ambiente seja usado por apenas uma família por vez, caso da academia e da sala de jogos. Peça a compreensão dos condôminos quanto aos horários, tempo de uso e número convidados.

No caso das piscinas, é possível estabelecer um limite de condôminos, principalmente por ser um ambiente que as pessoas ficam sem máscaras o tempo todo.

Ah, e falando em convidados… Imagine que cada condômino traga gente de fora para usar a piscina em um sábado de calor? Seria um caos, não é mesmo? Por isso, mesmo que o condomínio permita, é de bom tom restringir o número de pessoas.

Em relação à limpeza, deixe produtos disponíveis para que cada um realize a higienização do local, como álcool gel nos equipamentos de ginástica ou nos aparelhos da sala de jogos, por exemplo. Se for possível, deixe o ar condicionado desligado e mantenha janelas abertas e ventilação natural.

Estabeleça a limpeza do próprio condômino usuário do local, em alternância com a higienização realizada pela equipe do condomínio.

Colaboradores ativos

Realizar um treinamento específico com sua equipe de limpeza, portaria e atendimento pode ser necessária, dependendo do número de frequentadores do condomínio. É preciso que eles usem mascara em tempo integral e estejam atentos à higienização constante das áreas com maior circulação, como elevadores, puxadores e maçanetas, corrimões, entre outros.

Permita que eles exijam e cobrem dos condôminos o uso da máscara, que ainda deve ser obrigatório nas áreas comuns, elevadores, garagens e hall de entrada do condomínio, e deixe as portas abertas, quando possível, para favorecer a entrada e circulação do ar.

Não esqueça de ver se a manutenção do seu condomínio e dos equipamentos das áreas comuns está em dia.

Seja claro

Mais importante do que ter regras, é divulgá-las de forma clara, sucinta e que não gerem dúvidas. Exponha no maior número de lugares possível, além de realizar o envio individual para que cada condômino esteja ciente das normas e aproveite a temporada de verão sem estresse.

Tem dúvidas em relação à gestão do seu condomínio? Conte com a Mineira, a administradora de condomínios de Curitiba e região com mais de 40 anos de experiência e certificada ISO 9001.

Assembleia virtual: como fazer dar certo?

Modalidade ganhou força com a pandemia do coronavírus, que modificou a rotina de todos desde março de 2020

Muitos condomínios adotaram as assembleias virtuais em virtude da pandemia de Covid-19 e a impossibilidade de reuniões presenciais com aglomeração de participantes. Mas como fazer uma assembleia virtual dar certo e ser válida?

As assembleias condominiais são obrigatórias, segundo o artigo 1350 do Código Civil, que estabelece que o síndico convoque, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos para aprovar o orçamento de despesas, contribuições e prestação de contas, além de eleger o substituto do cargo e alterar o regimento interno, conforme previsto na convenção.

Em junho de 2020, devido à pandemia e aos isolamentos sociais decorrentes dela, a Lei 14.010/20 autorizou até 30 de outubro de 2020 e em caráter emergencial, a realização das assembleias virtuais, podendo ser adotadas para tratar qualquer assunto pertinente ao condomínio, inclusive a prestação de contas anual obrigatória.

A dúvida, contudo, é que referida Lei autorizava a possibilidade de assembleias virtuais ocorrerem até 30 de outubro de 2020, ou seja, após esta data, voltamos a situação anterior a referida Lei, ou seja, não temos embasamento legal específico para que Condomínios que não têm essa modalidade de assembleia previstas em suas Convenções as realizem de forma totalmente segura.

Todavia, considerando que a pandemia permanece e, que em muitas cidades, ainda são constantes os decretos determinando o isolamento social e a proibição de reunião de pessoas, inclusive a realização de assembleias presenciais, caberá aos juízes, em caso de judicialização, a análise do caso concreto e a interpretação das Leis por analogia. Para isso, temos o art. 4º da Lei de Introdução ao Código Civil que estabelece que “quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais do direito” e também o art. 5º da mesma Lei que estabelece que “o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum”.

Portanto, considerando o cenário de pandemia, cumulado com o disposto nos referidos artigos, quanto a análise de acordo com a analogia, análise dos costumes atuais e os fins sociais e ainda, considerando o princípio da legalidade, de que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer algo, senão em virtude de lei, ou seja, se não está proibido em lei, está permitido, acreditamos que a tendência é que as assembleias virtuais sejam aceitas, desde que respeitados as regras de convocação, quórum, acessibilidade a todos, etc. Mas não podemos afirmar que as assembleias virtuais, cuja previsão não exista na Convenção, não seja passível de discussão judicial.

Neste momento extraordinário, essa forma de assembleia é mais segura já que acontece totalmente online, com cada condômino em sua unidade, evitando a aglomeração de pessoas em um lugar fechado, onde normalmente ocorrem as assembleias presenciais. Além disso, possibilita a participação de mais interessados, até mesmo condôminos que estejam em outras cidades no dia da realização da assembleia.

Dando início à assembleia virtual

A começar pela convocação, como na assembleia presencial a convocação da assembleia virtual deve, necessariamente, seguir as regras estabelecidas na Convenção do seu Condomínio. Nada impede que sejam adotados novos meios para divulgar ainda mais a convocação, como envio por e-mail ou por WhatsApp, mas a regra estabelecida na Convenção não pode ser suprimida. A Convocação deve ser feita para todos os condôminos, sem exceção, respeitando, além da forma também o prazo estipulado na convenção do condomínio.

É imprescindível que todos estejam cientes da realização da reunião, de como participar e acessar a plataforma, por isso, se necessário, faça uma rápida demonstração. Essa explanação pode acontecer online, para os familiarizados, ou impressa, entregue junto da convocação.

Não esqueça dos tópicos necessários e essenciais como a data, o horário, forma de acessar a assembleia e os itens da pautas que serão debatidos. Se possível, envie um alerta um dia antes a todos, para relembrar. Apesar de online, a assembleia deve seguir as regras da assembleia tradicional para não ser impugnada.

O funcionamento da assembleia

Feita a convocação e dadas as orientações, a assembleia virtual acontece nos mesmos moldes de uma assembleia tradicional, a única mudança é o ambiente. No dia e hora marcados, os condôminos se reúnem no aplicativo específico ou plataforma de reunião, como o Zoom ou Hangouts, estabelecido para aquela reunião.

O debate em alguns itens da pauta normalmente é necessário – para discussões e aprovações de orçamentos, contratação de serviços, entre outros -, por isso uma assembleia virtual realizada em tempo real por meio de vídeo e áudio possibilita a maior participação de todos. É preciso estabelecer as regras de funcionamento da assembleia, como utilização dos microfones para que cada um possa falar sem ser perturbado com ruídos ou pessoas falando junto com outras evitando assim uma confusão e dando espaço para todos explanarem suas ideias.

Há ainda a assembleia via streaming, em que o síndico e a mesa participam em vídeo e as interações entre os demais ocorrem via texto. Ou a assembleia digital, somente com comunicação via texto.

As assembleias podem ser gravadas, independente de autorização dos presentes, isto porque, em que pese se realize dentro do Condomínio e de forma restrita é, juridicamente, um ato público, que pode ser levado a registro através da ata. Portanto, desde que seja gravada apenas com a finalidade de registrar o ato, para eventuais conferências e elaboração da ata nada impede que sejam gravadas, ficando referida gravação sob responsabilidade do síndico. A gravação, contudo, não isenta a elaboração de uma ata, como de costume. Já as assinaturas de presença e votações são feitas por meio de login/acesso ao aplicativo, sendo possível, muitas vezes, configurar para um voto por unidade, exigindo dados pessoais do condômino e outras informações pertinentes.

Dicas

Veja algumas dicas para tornar sua assembleia virtual eficiente:

– Se no presencial já é complicado, no virtual não enrole! Seja direto e preciso nos tópicos para entendimento geral.

– Oriente os condôminos quanto ao funcionamento da assembleia e as boas práticas, como desligar o microfone quando não estiver utilizando, não falar ao mesmo tempo, posicionar a câmera corretamente, entre outros.

– Esteja pronto para qualquer tipo de imprevisto, como quedas de internet ou conexões ruins. Não esqueça de conferir a bateria do dispositivo usado.

Seu condomínio já implementou as assembleias virtuais? Tem alguma insegurança de como funciona? Entre em contato com a Mineira e tire suas dúvidas!

Obras e reformas durante a pandemia

Ainda é preciso manter alguns cuidados, principalmente quando envolve a circulação de pessoas que não residem no mesmo ambiente

Mesmo com a vacinação da Covid-19 em andamento em todo o Brasil, uma grande parcela da população brasileira ainda não foi imunizada contra o coronavírus, alastrando a pandemia e os cuidados necessários para prevenção. Caso seja necessário realizar alguma obra ou reforma durante a pandemia, como proceder?

Enquanto se deve evitar a circulação de pessoas desnecessárias nas áreas comuns do condomínio para prevenir a transmissão do vírus, em algumas situações as obras são fundamentais para o ambiente ou a unidade, como interromper uma grande infiltração, problemas com a tubulação de gás ou a manutenção de elevadores, por exemplo.

Ou seja, é preciso avaliar cada caso, considerando a situação e a necessidade. Assim como em outras situações do dia a dia dos condomínios, a regra é adotar o bom senso pelas partes envolvidas.

Quem decide?

Nestes casos, mesmo com a pandemia e restrições municipais ou estaduais em vigor, as obras e as reformas podem ser permitidas, especialmente se forem de urgência, se tiverem o objetivo de impedir transtornos maiores ou se tratem de manutenção obrigatória e essencial. Vale seguir o ditado: é melhor prevenir do que remediar.

Em situações que cabem debate se a obra é necessária ou não, pode o síndico, com amparo no art. 1348 do Código Civil, decidir o que é importante e o que pode ser postergado. Ele tem a faculdade, principalmente em casos excepcionais como da pandemia, de interromper uma obra em andamento ou não permitir a sua realização, caso julgue que fere os interesses comuns.

Lembrando que qualquer alteração feita na unidade ou nas áreas comuns precisa de autorização do síndico, para que ocorra em segurança, bem como de um profissional responsável habilitado (engenheiro ou arquiteto) que apresente um laudo com a descrição da obra, o tempo estimado para realização, planta com as alterações a serem feitas e lista com os dados dos prestadores de serviços, conforme determina a ABNT NBR 16.280.

Caso o proprietário responsável ignore as regras do condomínio, deixando de apresentar as informações e os documentos necessários, estará sujeito a advertências ou multas, inclusive em caso de descumprimento dos Decretos vigente na época, da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno.

Caso desrespeite a ordem do síndico e siga com a obra, o proprietário pode ser responsabilizado também por eventuais danos causados ao condomínio.

Por falar em decretos, é importantíssimo que o síndico, antes de autorizar qualquer categoria de obra e/ou reforma, verifique o que diz o decreto do estado ou município em relação à pandemia vigente naquele momento — sabe-se que as alterações são constantes e é preciso ficar atento.

Muitas cidades implantaram forças-tarefa para coibir atividades consideradas irregulares — e, em caso de descumprimento, o condomínio pode sofrer sanções, como multas, de valores elevados. Em geral, as reformas e obras são atividades essenciais, mas vale a pena checar, dependendo da situação da pandemia e da bandeira decretada na cidade, até mesmo algumas atividades essenciais podem ser suspensas.

Algumas recomendações

A obra é inadiável e precisa ser realizada com urgência? Ok.

Primeiramente avise o síndico e esclareça a necessidade da obra. Estando o Condomínio ciente da necessidade, contrate a empresa com melhor cotação e verifique alguns detalhes que não podem passar despercebidos, a começar pelo número de prestadores de serviços que irão circular no ambiente. O ideal é que seja o menor número possível, para trabalhar no menor tempo. Talvez soe incoerente, mas é preciso muito bom senso neste momento.

É possível inserir exigências em contrato para delimitar o número de pessoas envolvidas nas manutenções e estipular prazo de entrega dentro da realidade do mercado.

Verifique dias e, mais do que nunca, fique atento aos horários! Eles devem ser respeitados, principalmente considerando que muitos condôminos estão em suas unidades por mais tempo, em home office. Atrapalhar o menos possível também deve estar nas prioridades nas circunstâncias atuais.

Máscara e álcool gel, por favor

Já virou item indispensável em todos os lugares, mas especialmente com terceirizados que trabalham em vários locais diferentes: uso de máscara cobrindo boca e nariz em tempo integral — também exigido em contrato, se for o caso!

Todos os trabalhadores da obra devem estar munidos de equipamentos de proteção individual (EPIs) e higiene durante todo o período dentro do condomínio ou da unidade. Caso eles não a possuam, é função do responsável pela obra fornecer a máscara e deixar álcool gel à disposição.

Se a reforma for dentro da unidade, forneça também sacolas para serem colocadas nos calçados, evitando trazer as sujeiras da rua para dentro da unidade.

Limpeza constante

Qualquer obra e reforma, por mais mínimas que sejam, causam sujeiras e acumulam entulhos. Se em tempos normais a limpeza já deve ser realizada constantemente, em pandemia mais ainda. Não deixe lixos acumulados, já realize o descarte correto de tempos em tempos.

Tem outra dúvida sobre obras e reformas em apartamentos ou no condomínio durante a pandemia? Entre em contato conosco!

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Assembleia condominial: como torná-la eficiente

As assembleias são importantes para as tomadas de decisão do condomínio, mas não agrada a todos; Veja como organizar uma assembleia mais eficiente

A assembleia condominial é um momento de extrema importância para o condomínio e seus usuários. Nela, são discutidas ações de melhorias, aprovações, eleições e outros assuntos de interesse geral. Infelizmente, nem todos os condôminos a veem com bons olhos, afinal de contas, é muito comum ir a assembleias nas quais se discute muito e pouco se resolve. Por isso, hoje vamos falar sobre como realizar uma assembleia condominial eficiente.

A convocação da assembleia é o primeiro passo para atrair os condôminos e é importante que ela esteja alinhada para que a assembleia não possa ser impugnada posteriormente. Por isso, a convocação deve ser feita com antecedência e da forma prevista na Convenção do Condomínio. É seguir rigorosamente as regras da Convenção quanto aos prazos para convocação e formas de convocação, se por carta simples, carta registrada, edital…. Ainda que seja costume do Condomínio convocar de outra forma que não a prevista na Lei do Condomínio, evite seguir apenas o habitual. Para evitar anulação da assembleia, siga o que determina a Convenção.. Nada impede, contudo, que além de seguir a Convenção, seja utilizado também outros meios possíveis para entrar em contato com os condôminos e, lembrá-los da realização da assembleia.

Na convocação, é preciso detalhar os assuntos que serão discutidos, colocando-os em tópicos com um breve descritivo. Deixe o mais claro possível e trabalhe com objetividade. Se possível, anexe uma cópia do edital em locais de passagem estratégicos, como garagem, hall de entrada ou elevador, e dispare um alerta no dia para relembrar os mais esquecidos — por e-mail, grupo de whatsapp e sistema do condomínio, entre outros meios.

Normalmente, as reuniões de condomínio acontecem no salão de festas ou outro ambiente comum desocupado e propício, que tenha silêncio e seja de fácil acesso para todos. Arrume a sala antes da assembleia, disponibilizando cadeiras para todos e, por que não, uma água ou cafezinho. Quanto mais convidativo o espaço, maior probabilidade de participação dos condôminos, criando um ambiente propício para discussões saudáveis.

Antes de começar

Um dos motivos que fazem os condôminos não gostarem de assembleias é a falta de foco – é comum iniciar a discussão sobre um assunto e não finalizá-lo ou mudar a pauta no caminho, além de intermináveis discussões. Para isso, uma moderação firme e objetiva por parte do presidente da assembleia é essencial.

Prepare-se antes da assembleia. Estude as pautas e os assuntos que serão abordados, além de ter total ciência do Regimento Interno, da Convenção de Condomínio e do Código Civil. Saber os direitos e deveres dos condôminos é fundamental para avançar nos tópicos.

Evite atrasos! Comece a assembleia no horário e faça a segunda chamada caso não esteja presente metade da fração ideal do condomínio em primeira ordem. Antes de começar a discutir as pautas, coloque regras para um bom andamento, como levantar a mão para pedir a vez, evitando interrupções; celulares no silencioso; fugir de assuntos pessoais ou fora da pauta do dia.

Pode ser interessante também delimitar tempo para cada assunto — 10 a 20 minutos, por exemplo — para não prolongar demais a reunião. Objetividade e precisão são determinantes para uma boa condução de assembleia e também para solucionar as questões do dia a dia.

Durante a assembleia

Primeiramente deve ser eleito o presidente, quem conduzirá toda a Assembleia. Deve ser alguém respeitado no Condomínio, que entenda das normas do Condomínio e que saiba conduzir com firmeza e educação para um bom andamento da reunião. Algumas convenções de Condomínio nãop autorizam que o síndico seja o presidente. Eleito o president, deve ser escolhido um secretário, que fará todas as anotações necessárias e a ata da Assembleia.

O presidente deve conduzir a assembleia de preferencia seguindo os itens da ata na ordem, para que todos os presentes possam acompanhar e estar cientes do que vai ser abordado. Caso surjam outros pontos que valem o debate, anote para uma próxima assembleia ou para serem retomados posteriormente.

O mais importante no andamento do encontro é manter a ordem, para que as discussões sejam saudáveis e sem ofensas. Caso algum condômino se exalte, prolongue demais a fala ou algo saia do padrão, é preciso retomar a palavra e estabelecer o controle, permitindo que todos exponham suas opiniões de forma respeitosa aos demais.

Dar a oportunidade para que todos coloquem seus pontos de vista também é importante para estimular a participação e fazer com que todos se sintam parte do condomínio e das decisões que serão tomadas. Mas, mais uma vez, cuide dos que se prolongam para que não vire uma assembleia monótona e desinteressante.

Pontos importantes

A ata deve ser redigida no decorrer da assembleia, pelo secretário, para que nenhum item seja esquecido. Não esqueça de colocar a data, horário e duração e colher a assinatura de todos os presents na lista de presença. Além disso, a ata deve conter todos os pontos de discussão e as decisões tomadas, sem abreviações ou rasuras. Se necessário, solicite a autorização para gravar a assembleia. Assim, nada se perde e, caso haja alguma dúvida, é possível recorrer à gravação.

Reclamações, fofocas e assuntos pessoais normalmente atrapalham o andamento da reunião. Tente propor soluções que acalmem e, ao mesmo tempo, satisfaçam os condôminos. Reclamação do barulho das crianças? Responda com a pergunta “o que podemos fazer para que as crianças façam menos barulho”? Assim, a participação é mais efetiva e todos colaboram com o fim dos problemas.

Já os assuntos pessoais, peça para que sejam tratados após a assembleia, por não ser de interesse geral. Só não esqueça, de jeito nenhum, de dar a devida atenção ao fim. Questões entre vizinhos, como vazamentos ou barulhos, devem ser separados dos problemas condominiais. Muitas vezes, o vizinho implica com o outro sem ao menos tentar conversar para solucionar o problema que nem mesmo sabia que acontecia.

Chegando ao fim

Normalmente o ultimo item das pautas de Assembleia são “Assuntos gerais”. Esse é o momento em que começam discussões sobre inúmeros temas, desde sugestões de pautas para novas assembleias a reclamações entre vizinhos. É importante que o presidente saiba conduzir e intermediar para que não se prolongue demais ou cause constrangimentos e brigas entre condôminos. É importante frisar que “Assuntos gerais” serve apenas para sugestões, informações, esclarecimento de dúvidas e outros apontamentos, mas nunca para votar ou aprovar nenhum tema, sob pena de anulação da assembleia..Qualquer aprovação de item

Encerre a assembleia agradecendo e frisando a importância da presença e participação de todos para a boa gestão do condomínio.

Lembre-se sempre que uma assembleia eficiente é aquela que não se prolonga em discussões e aponta soluções e definições para qualquer tema que envolva o ambiente condominial comum.

Nos dias seguintes à assembleia, providencie uma cópia da ata da reunião para cada condômino estar ciente das decisões tomadas. Vale ainda esclarecer que não é obrigatório o registro da ata em cartório para que ela tenha efeito legal perante os condôminos, a não ser que a Convenção do Condomínio estabeleça a necessidade de registro, mas isso não é comum. O registro da ata em cartório tem apenas a finalidade de garantir a publicidade e efeito dela perante terceiros.

Os livros atas devem ser mantidos, em poder do síndico, por pelo menos 5 anos.

Lei dos condomínios: os principais pontos que você deve conhecer

Seguir as legislações estabelecidas é essencial para a boa convivência e estabelecer a devida ordem no condomínio

Todo lugar com grande número de pessoas precisa de regras e nos condomínios não poderia ser diferente. Condomínios são comparados às cidades, que, pequenas ou grandes, precisam ter leis para serem obedecidas; caso contrário, penalidades são aplicadas. Tudo pelo bem-estar e bom convívio de todos: condôminos, empregados, visitantes e terceirizados.

Desde 2003, o Código Civil é a base legal dos Condomínios. Antes os Condomínios eram regidos pela Lei 4.591/64, que dispõe sobre condomínios e incorporações, mas quando o Código Civil de 2002 entrou em vigor em 2003, ele passou a ser a Lei principal dos Condomínios. Em que pese o Código Civil não revogar expressamente o artigos referente aos condomínios constantes da referida Lei 4.591/64, como ele trata toda a matéria relativa a Condomínios o entendimento é de que os artigos referentes a condomínio constantes daquela Lei foram tacitamente revogados, ou seja, a Lei que regula hoje os Condomínio é o Código Civil e não mais a Lei 4.591/64.

O Código Civil, como lei fundamental, estabelece as regras gerais dos Condomínios, dentre elas os direitos e deveres dos condôminos, forma de convocação e elaboração da Convenção bem como direitos e deveres do síndico. Abaixo dele está a Convenção do Condomínio que regula as especificidades de cada Condomínio e em seguida está o Regimento Interno que trata mais das questões de convivência, do cotidiano e utilização de áreas comuns do Condomínio.

O que diz o Código Civil

Os artigos do Código Civil que tratam dos Condomínios são os artigos 1.331 a 1358 e além de estabelecer a definição e forma de instituição do Condomínio (arts. 1331 e 1332) regulam diversos assuntos: elaboração e determinações da Convenção (arts. 1333 e 1334); direitos e deveres dos condôminos, bem como penalidades por descumprimento (arts. 1335 a 1337); áreas comuns e vagas de garagem (arts. 1338 a 1340); obras no condomínio (arts. 1341 a 1343); responsabilidade do adquirente de unidade (art. 1345); seguro obrigatório (art. 1346); administração do Condomínio, tudo relacionado às assembleias e quoruns necessários, bem como deveres do síndico e conselho (arts. 1347 a 1356); extinção do condomínio (arts. 1357 e 1358).

É essencial que o síndico e os conselhos estejam a par de todos os artigos do Código Civil, para que sejam aplicadas no condomínio. É imprescindível, por exemplo, que os direitos e deveres dos condôminos, presentes no Código, estejam na Convenção do Condomínio, com as devidas especificações de cada condomínio.

Vale lembrar que são direitos dos condôminos: Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; Votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

E são deveres: Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Outro tópico importante trata sobre as funções e deveres do síndico. Como representante legal do Condomínio, o síndico tem inúmeras obrigações legais. São elas:

Convocar a assembléia dos condôminos;
Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
Dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
Prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigido;
Realizar o seguro da edificação.

Alguns itens não foram contemplados no Código Civil e, para eles, a Lei 4.591 ainda é mandatória. No que diz respeito à incorporação imobiliária, é esta antiga lei que regula.

Convenção, Regimento Interno e decisões de Assembleias

A Convenção do Condomínio tem por finalidade dispor sobre a estrututura do condomínio e os direitos e deveres fundamentais dos condôminos, detalha algumas das regras e das formas de administração do condomínio, que pode ser diferenciada de acordo com o local e seus condôminos. É na Convenção que o modelo de administração do condomínio é determinado.

Ela é obrigatória em todos os condomínios, precisa estar registrada no Serviço de Registro de Imóveis para ter validade contra terceiros e deve ser aprovada por 2/3 dos proprietários (condôminos). Veja mais sobre a Convenção de Condomínio neste post.

Já o Regimento Interno serve para regular as situações de ordem diária, do cotidiano do condomínio. Neste documento, estão descritas, por exemplo, as regras de uso das áreas comuns, como piscina, salões de festas e jogos, academia; informações sobre horário de silêncio; proibições e penalidades; permissões para animais domésticos; uso de bicicletários, entre outros.

É orientado que o Regimento Interno também esteja registrado em cartório e passe por constante leitura e atualização, para se adequar ao perfil e hábitos do condomínio. As aprovações do Regimento podem ser realizadas por maioria simples nas assembleias, ou por outro quorum eventualmente previsto na Convenção ou no próprio Regimento.

As decisões de Assembleias também valem como lei, desde que não sejam conflitantes com o Código Civil, Convenção e Regimento e desde que tenham sido devidamente convocadas e respeitados os quoruns necessários.

Conflito de informações

Com tantas frentes para estabelecer as regras de um condomínio, é normal que haja conflitos nas informações e dúvidas nas decisões a serem tomadas. Quem seguir ou obedecer? Por ordem, tenha sempre em mente como Lei do Condomínio primeiramente o Código Civil, seguido da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno, que serão elaborados baseados no Código Cívil.

Sempre lembrando que uma administradora de condomínios pode auxiliar na orientação, elaboração das cartilhas e assembleias, facilitando as inúmeras tomadas de decisões que o síndico e o conselho terão ao longo da gestão — além de prestar assessoria jurídica.

Obras de grande porte em condomínios: o que você precisa saber

Qualquer mudança no condomínio exige atenção, desde a definição do que vai ser feito até a contratação de profissionais capacitados e o seu acompanhamento

Obras no condomínio! Só de ouvir essas palavras pode ser assustador para alguns, mas com planejamento, cuidado e responsabilidade, as obras no condomínio serão vantajosas para todos. É preciso ficar atento ao que realmente precisa ser feito, cotar com empresas especializadas e responsáveis (considerando mão de obra e materiais), estimar o tempo total, levando em conta os imprevistos e autorizar o serviço. Sempre fiscalizando e tomando nota de todos os passos, para certificação e atualização dos demais condôminos.

Parece mais complicado do que é, na realidade. Ainda assim, é preciso prestar atenção aos detalhes, como pagamento, contratação e o andamento da obra, para não ser enrolado e nem levar calotes e exigir prazos de garantia após a entrega. Contar com uma administradora de condomínios e uma assessoria jurídica pode ser uma boa alternativa, principalmente para os quesitos mais burocráticos, e para a identificação de fornecedores confiáveis. e principalmente, para a análise de contrato.

É importante antes de tudo esclarecer que obras e reformas em edificações, devem seguir a norma 16.280 da ABNT, a qual foi criada em 2014 que regulamenta todas as reformas de edificações, criando maior segurança. Esta norma vale tanto para obras nas áreas comuns como nas áreas privativas.

Um bom planejamento

O planejamento é a parte inicial e principal de toda obra. Primeiro, identifique qual o problema, a urgência, e o tipo de obra que será realizada: se é necessária, útil ou voluptuária. Se preciso, consulte profissionais para um parecer mais técnico.

Entre os tipos de obras, o primeiro compreende as modificações de conservação, como reparos em rede elétrica ou hidráulica, impermeabilização por infiltração, pintura da fachada ou modernização dos elevadores. Obras úteis são as que facilitam e melhoram a convivência, como medidor individual de água, aumento da vaga de garagem, investimento em segurança, entre outros. Já as voluptuárias focam na estética e lazer do condomínio, como a compra de mobiliário novo ou de aparelhos para os salões e academia.

Com isso, é preciso levar as ideias de melhorias para votação em assembleia. De acordo com o Código Civil, em seu artigo 1.341, obras voluptuárias necessitam da aprovação de dois terços dos condôminos, e as úteis precisam de voto da maioria dos condôminos. As necessárias podem ser realizadas independentemente de autorização, tanto pelo síndico quanto por condômino (no caso se ausência ou impedimento do síndico), sendo votadas apenas quando o orçamento tem valor excessivo, que ultrapassa o limite de gastos autorizado ao Síndico. Neste caso, a aprovação é da maioria presente.

Obras nas áreas comuns que visem facilitar ou aumentar a utilização de construções já existentes no Condomínio e desde que não prejudiquem a sua utilização ou as partes privativas dos condôminos, dependem de aprovação de 2/3 dos condôminos, conforme art. 1342 do Código Civil.

O artigo 1343 do Código Civil ainda especifica outros tipos de obras, como, por exemplo, a construção de um novo pavimento, que depende de aprovação unânime dos condôminos. Além do que prevê a lei, o síndico deve considerar sempre o que estabelece a convenção do condomínio. Saiba um pouco mais sobre obras em condomínio neste artigo.

Contratação

Para a definição da empresa que prestará o serviço ao condomínio, tenha em mãos pelo menos três orçamentos para apresentar ao conselho e aos demais condôminos. Trabalhar com empresas reconhecidas ou por indicação é uma boa alternativa. Analise o contrato social da empresa, solicite certidões negativas e peça alguns exemplos de obras semelhantes executadas em outros condomínios. Verifique também a situação dos funcionários, se possuem seguro contra acidentes e se utilizam os equipamentos de proteção individual (EPIs) exigidos.

Certifique-se de que existe um profissional por trás da obra, que assine a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), um documento com todas as atividades técnicas solicitadas. É preciso pensar não só nas consequências do problema, mas também na sua causa. Para isso, um laudo técnico é imprescindível.

Alguns itens importantes para o contrato: cronograma de execução da obra, detalhamento do que será realizado, materiais utilizados, custos totais e período de garantia. Preveja também casos como desaparecimento da empresa ou estouro do orçamento, para que, se necessário, uma ação judicial possa assegurar o condomínio.

Formas de pagamentos

A maior parte das empresas pede uma entrada antes do início da obra. Cuidado para não dar um valor muito elevado logo de partida. Esse montante pode ser arrecadado no condomínio como um rateio extra ou, dependendo do valor, recorrer ao fundo de obras ou de reserva. A forma de rateio entre os Condôminos normalmente está estabelecida na Convenção do Condomínio.

Caso a obra não seja emergencial, tentar arrecadar o valor – ou boa parte dele – antes do início do serviço pode aliviar um pouco a conta.

Importante salientar que, de acordo com a Lei do Inquilinato, obras de melhorias no condomínio são despesas extraordinárias, portanto devem ser de responsabilidade do proprietário do imóvel.

Mãos à obra

Antes de se iniciarem as obras, envie um aviso para todos os condôminos, lembrando a todos sobre o acontecimento, os horários nos quais haverá colaboradores trabalhando e os locais onde eles estarão. Estabeleça os períodos de trabalho de acordo com os permitidos na convenção do condomínio. As informações ajudam a evitar acidentes.

Uma opção preventiva é contratar um consultor técnico para avaliar se os materiais estão conforme o combinado, bem como acompanhar o andamento da obra e fiscalizar irregularidades. É neste momento que ele mais atua, principalmente se todos no condomínio – leia-se em especial síndico e conselho – forem leigos no que diz respeito a reformas. O profissional pode ser valioso para evitar dores de cabeça e prevenir problemas de diversas origens.

O acompanhamento da obra é essencial em todos os processos, principalmente para se certificar de que tudo acordado está sendo realizado. Não esqueça de que chuvas e outras situações inesperadas podem atrasar o andamento das melhorias. Por isso, de olho na obra e no contrato!

Na entrega, veja se há a necessidade de contratar uma empresa de limpeza — caso isso não esteja previsto em contrato. E não descuide do pós-obra: a empresa é responsável pela vistoria para garantir que está tudo certo e que problemas posteriores não surgirão.

Obra grande, mas na unidade

Obras em unidades, como já informado, também devem respeitar a ABNT 16.280 e requerem documentações específicas. Antes da obra deve ser apresentado ao síndico o Plano de Reforma com uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) assinada por engenheiro ou arquiteto que deverá acompanhar obra desde o início.

Realizar obras nas unidades sem consultar o síndico ou um profissional pode ser muito prejudicial para a estrutura do condomínio e arriscado para todos.

Veja mais sobre as obras em unidades aqui.

Comunicação entre colaboradores de um condomínio: como otimizar este processo

Condomínios com muitos colaboradores podem necessitar de ajuda externa ou tecnológica para manter a comunicação em dia

Inúmeras informações circulam pelos condomínios diariamente, sejam referente às regras da rotina dos colaboradores, circulares para condôminos ou um simples recado deixado por um visitante. E, por conta desse excesso de notícias e acontecimentos, os desencontros e mal-entendidos se tornam recorrentes.

Para evitar esse tipo de conflito entre condôminos ou mal-estar entre colaboradores, condôminos e visitantes, uma comunicação alinhada e eficiente se faz necessária tanto entre colaboradores quanto para os condôminos.

Mas como deixar isso em ordem de forma que não interfira no dia a dia das pessoas que frequentam o condomínio, não tenha um custo alto e nem prejudique ninguém? Recursos como softwares de gestão condominial, regras para as atividades mais comuns e até mesmo o auxílio de uma administradora de condomínios pode ser fundamental para a harmonia no recinto.

Veja aqui outras dicas para a boa convivência no condomínio.

O que alinhar?

Questões como “onde registrar uma queixa”, “com quem reclamar” ou “será que alguém viu a minha anotação” são muito frequentes nos condomínios. Por isso, é importante que isso esteja pré-estabelecido no Regimento Interno para que seja regra entre todos, principalmente no que diz respeito ao canal a ser utilizado. Tão importante quanto saber onde registrar é saber se todos estarão cientes do comunicado.

Veja alguns canais possíveis de ser utilizados, quando determinados previamente. Para que a comunicação seja efetiva, é interessante que os colaboradores ou o responsável de cada área esteja presente e ativo neste processo, para transmitir o recado aos demais.

Livro de ocorrências

Normalmente fica na portaria ou com o síndico. Usado para registro de reclamações ou solicitações, o livro deve ser lido diariamente pelo síndico ou responsável e respondido, no caso de questionamentos, o mais breve possível. Nas questões mais complexas, o condômino deve ser notificado de que sua dúvida está sendo avaliada. É a forma de comunicação mais usada nos condomínios, pois tem fácil acesso por todos e registro permanente, mesmo que esteja fora dos meios digitais.

Grupo de whatsapp

Pode ser útil para recados rápidos e sem urgência, já que dificilmente, em um grupo com várias pessoas, o bate-papo ficará somente nos assuntos que realmente importam. É inevitável que aquele “bom dia” seja enviado por um condômino, deixando o assunto relevante para trás.

Software de gestão

Um programa de gestão ou aplicativo pode incrementar a comunicação, especialmente entre os colaboradores, e tornar mais simples a vida dos condôminos.

Apesar de necessitar de investimentos e um pouco de conhecimento em informática, o que pode ser um empecilho para muitas pessoas, os softwares ajudam no processo de reserva de salão ou churrasqueira, no anúncio de assembleias e outros comunicados. No caso da implantação do sistema, é imprescindível verificar se todos os condôminos têm acesso e sabem utilizar a ferramenta.

Mural de recados

Para informações rápidas ou para deixar registradas notas pertinentes ao condomínio, como regras e prestações de contas. Colocá-lo em local de trânsito pode facilitar a leitura de todos.

Neste artigo, apresentamos outros canais possíveis de serem utilizados na comunicação entre condôminos.

Com quem falar?

Outro ponto importante na comunicação em um condomínio é saber para quem falar ou com quem está falando. Para isso, é imprescindível um cadastro atualizado com todos os condôminos, que deve ser revisado periodicamente.

Uma listagem de colaboradores também é interessante, afinal, é bom que todos saibam quem trabalha no condomínio ou quem procurar para determinado assunto. Locais com entra e sai frequente possibilitam a entrada de estranhos e pessoas mal-intencionadas, o que pode gerar problemas de segurança. Quanto mais todos se conhecerem, melhor.

E no caso de recados de visitantes ou de condôminos, para quem falar? Por exemplo, um condômino vai receber uma visita, mas não estará em sua unidade no momento da chegada, por isso deixou autorizado a entrada na portaria. Neste caso, avisar somente a um colaborador pode ser ineficiente, pois com a troca de funcionários nem todos estarão cientes. Muitos condomínios disponibilizam o cadastro eletrônico de visitantes, mas um simples registro no caderno de ocorrências pode ajudar.

Esse é um dos exemplos que mostra a importância de uma comunicação integrada entre condôminos, síndico, colaboradores e administradora. Deixar estabelecido com quem falar, como falar e por onde falar é benéfico para a convivência, para a praticidade e para evitar possíveis confusões ou constrangimentos.

Como está a comunicação entre os colaboradores do seu condomínio?

Coronavírus nos condomínios: 20 medidas a serem aplicadas imediatamente

A quarentena com fechamento de shoppings, comércio de rua e hotéis se espalhou pelo Brasil, e os condomínios devem tomar algumas atitudes para preservar a saúde dos condôminos e colaboradores

Uma pandemia tomou conta do globo e o Covid-19 se instalou também no Brasil. Seguindo as orientações da Organização Mundial da Saúde (OMS), diversas cidades do país tomaram medidas extraordinárias, como fechamento de shoppings, comércios de ruas, templos religiosos, hotéis e até mesmo a proibição de circulação nas faixas de areia nos municípios com praia. Se a situação chegou a esse ponto, é imprescindível que o condomínio também adote medidas de segurança.

O síndico tem o dever de zelar pelo interesse comum (art. 1348, inciso II do Código Civil), tomando as medidas necessárias para proteger os demais condôminos e colaboradores. Por outro lado, é importante garantir a manutenção do direito constitucional de privacidade, conforme estabelece o artigo 5º, inciso X, da Constituição Federal. Em caso de quadro comprovado da Covid-19, o síndico deve avisar os demais condôminos, sobre a existência de contágio no Condomínio, mas respeitando e preservando a privacidade do infectado.

Outro ponto a se destacar é que toda decisão tomada seja comunicada de forma transparente para todos os condôminos. Use e abuse dos recados em murais em locais de grande circulação, como garagem, elevadores e hall de entrada para pedestres, e não esqueça de usar os meios digitais, como whatsapp, e-mail e aplicativos para que todos tenham ciência das providências tomadas.

Veja algumas medidas recomendadas, levando em consideração, principalmente para os Condomínios da cidade de Curitiba, o disposto na Resolução Municipal PMC nº1, de 16 de abril de 2020, que estabeleceu uma série de medidas obrigatórias para o enfrentamento da emergência de saúde pública em Curitiba.

1) Uso obrigatório de máscara

Em algumas cidades, o uso de máscara se tornou obrigatório nas ruas, caso de Curitiba, com a Resolução publicada em abril: “Art. 2º. Fica obrigatório o uso de máscara pela população, em geral, nos espaços abertos ao público e de uso coletivo, inclusive os comerciais”. Com essa orientação, o condômino deve circular pelas áreas comuns com a máscara. Já está comprovado que o uso de máscaras – inclusive as de tecido – reduz a possibilidade de contágio.

2) Notifique a Secretaria de Saúde em casos confirmados

Foi informado de um caso confirmado no condomínio? Alerte a Secretaria de Saúde do seu município. É importante, contudo, resguardar a privacidade do infectado, evitando repassar essa informação aos demais condôminos e gerar um alarde desnecessário. É dever do síndico recomendar que a pessoa infectada permaneça isolada em sua unidade por 14 dias – sem qualquer circulação nas áreas comuns. Assim como é dever de todo Condômino não prejudicar o sossego, a salubridade e segurança dos demais condôminos (art. 1336, inciso IV do Código Civil)

3) Restrição de acesso às áreas comuns

O período de quarentena defendido pelos especialistas em saúde pública visa reduzir a evolução dos casos da doença. Na Resolução acima citada da prefeitura de Curitiba, o art 3º recomenda “evitar aglomerações e observar o distanciamento entre pessoas de no mínimo 1,5 metros”. O objetivo é que os condôminos permaneçam em suas residências e evitem o contato com outros. Nesse contexto, academia, piscina, playground, áreas gourmets, salão de festas e salão de jogos, entre outras áreas comuns, devem ter seu acesso restrito. Por se tratarem de locais de grande circulação, há um risco maior de exposição ao vírus, com a possibilidade de contribuir para a sua disseminação, inclusive no próprio condomínio.

O art. 3º, inciso II, alínea f, da Resolução inclusive estabelece que está proibida e utilização de salão de festas, parquinhos, etc.

Assim como é dever do síndico zelar pelo interesse comum e é dever de cada condômino utilizar as partes do Condomínio de forma a não prejudicar o sossego, salubridade e segurança de todos, o fechamento das áreas comuns se impõe como questão de saúde pública e proteção ao direito à vida, conforme estabelece a Constituição Federal. Prevalece nesse caso o direito da coletividade sobre o direito individual

4) Ainda mais cuidado com o elevador

Conforme Resolução da Prefeitura Municipal de Curitiba, o elevador deve ter uso individual. Só é possível compartilhá-lo entre pessoas da mesma família (art. 5º). Lembre-se de colocar avisos no elevador e próximo a ele e de comunicar os condôminos desta nova regra. Se possível, instale álcool em gel (70%) no interior dos elevadores.

5) Cancelamento de eventos

E se já tiver uma reserva da churrasqueira ou salão de festas? É obrigação do síndico fazer o cancelamento e impedir a realização do evento. O síndico é o responsável legal pelo condomínio e tem o dever de zelar pela segurança dos demais condôminos. Via de regra, os Regimentos Internos dão autonomia ao síndico para que vede as áreas comuns em situações extraordinárias. Por outro lado, não há como proibir festas e eventos nas áreas privativas – no entanto, vale sempre o diálogo para esclarecer sobre a situação e solicitar a colaboração de todos no sentido de suspender eventos nas áreas privativas. Ressalta-se sempre a importância de evitar contatos desnecessários entre pessoas e o distanciamento mínimo de 1,5 metros. E nada de festas ou reuniões durante este período.

6) Mais atenção à higiene

Há diversas dúvidas a respeito da Covid-19, porém, uma das informações mais evidentes é de que o vírus é avesso ao sabão e que o álcool em gel, assim como alvejante e hipoclorito de sódio, contribuem diretamente para a limpeza de áreas contaminadas, especialmente as mãos. Portanto, oriente condôminos e colaboradores a higienizarem sempre as mãos assim que chegarem no Condomínio e principalmente antes de utilizar elevadores, corrimão e maçanetas. Instale, se possível, dispensers com álcool em gel (70%) em áreas de circulação dos condôminos, caso de garagem e elevadores, e deixe sabão ou mesmo detergente em locais de fácil acesso também aos colaboradores.

Outro ponto importante é reforçar com os colaboradores a limpeza nas áreas de maior circulação de condôminos no período de quarentena – se o elevador era limpo uma vez por dia, pode-se dobrar o período. Também se recomenda manter o condomínio e as janelas abertas para ampliar a ventilação. Se todos adotarem esse hábito ao entrarem no condomínio, reduz-se a possibilidade de contágios no Condomínio.

7) Evite gastos extraordinários

Os tempos são difíceis e incertos, evite gastos extraordinários, a fim de garantir a saúde econômica do condomínio. Importante também postergar obras e manutenções que não sejam emergenciais, evitando assim, não só os gastos, como também a circulação de pessoas no condomínio.

8) Biometria

Muitos condomínios usam soluções de biometria para o controle de acesso ao condomínio. Neste caso, se não for possível trocar o sistema (para a tag, por exemplo), recomenda-se instalar dispensers com álcool em gel (70%) ao lado para permitir ao condômino ou colaborador a higienização da mão. Também é importante reforçar a limpeza desses equipamentos. Qual a melhor forma de fazer a limpeza? Procure orientações em seus manuais ou nas empresas que fazem a manutenção para evitar qualquer tipo de problema.

9) Equipamentos de Proteção Individual (EPIs)

Os colaboradores – sejam eles contratados pelo condomínio ou terceirizados – devem ter os EPIs necessários neste momento de pandemia: máscara, luvas, botas e óculos. Eles devem ser usados sempre, e principalmente, no momento da higienização das áreas comuns e da retirada do lixo.

10) Dispense a mão de obra desnecessária neste período e do grupo de risco

Se o acesso à academia, à piscina e a outras áreas comuns foi vedado, não existe a necessidade de fazer com que os colaboradores se desloquem para o condomínio. Contribua com o período de quarentena, evitando que essas pessoas se exponham ao transporte público ou a grandes deslocamentos e possam levar o vírus para o condomínio. É importante que o síndico faça uma avaliação dos serviços essenciais e os mantenha ativos – o que for supérfluo, pode ser dispensado neste momento. Se o Condomínio tem colaboradores acima de 60 anos e/ou portadores de comorbidades, o melhor é dispensá-los, já que fazem parte do grupo de risco.

Além disso, se houver a possibilidade, o síndico deve evitar demandar serviços a prestadores externos. Claro que, neste caso, o síndico deve ter responsabilidade e manter manutenções emergenciais (como dos elevadores, portões, vazamentos de água ou gás, por exemplo), em dia. No entanto, se existir a chance de adiá-lo, é de bom tom que seja feito – a mesma recomendação vale para as unidades individuais. No caso dos condôminos, vale a indicação para que suspendam temporariamente a presença dos empregados domésticos ou prestadores de serviços externos, diminuindo a chance de contágio dentro do condomínio.

11) Adie as reuniões ou mude o seu formato

Há uma reunião de condomínio marcada para os próximos dias? Se os temas tratados serão apenas os assuntos comuns, procure cancelá-la ou adiá-la até segunda ordem, seguindo as orientações da OMS. Se envolver assuntos emergenciais, busque encontrar soluções: é possível fazer via conferência virtual? Algumas Convenções de Condomínio já consideram a possibilidade..

Se não houver possibilidade de assembleia virtual prevista na Convenção do seu Condomínio e o assunto for de urgência, procure primeiramente debater o assunto através dos meios eletrônicos, tais como WhatsApp ou aplicativos e organize uma Assembleia de preferência de pauta única, para agilizar a votação. Organize a assembleia em um espaço amplo, aberto e bem ventilado do seu Condomínio, exigindo o uso de máscaras por todos e o respeito ao distanciamento mínimo de 1,5metros entre as pessoas. Solicite que todos utilizem suas próprias canetas para assinar a lista de presença.. Para os assuntos relativos a prazos vencidos (sorteio de vaga de garagem ou aprovação de contas, por exemplo), a recomendação é pelo adiamento e manutenção da situação até nova orientação.

12) Possível eleição de síndico durante a pandemia?

Se estava agendada a reunião para eleição do síndico para este período, a sugestão é de que o mandato seja prorrogado até que haja possibilidade de agendamento de nova reunião. Caso não haja interesse em permanecer no cargo, o subsíndico pode exercer a função até que a eleição seja marcada novamente.

13) Delivery

Como há um esforço para reduzir a circulação de pessoas pelo condômino, recomenda-se que os moradores recebam os entregadores no portão ou hall de entrada ou que os produtos sejam deixados na portaria, de modo que pessoas externas não circulem pelas áreas comuns.

14) Prestadores de serviço: foco no digital

No caso de personal trainers, professores de música ou de reforço, é importante que, assim como mencionado no item anterior, haja esforço para diminuir a circulação de pessoas externas. O ideal é que esse serviço seja prestado de maneira virtual, se possível.

15) Mudanças

As mudanças devem ser evitadas. Mas, caso não exista outra possibilidade, devem ser comunicadas ao síndico de forma prévia para que haja a preparação necessária das áreas comuns, assim como a orientação aos colaboradores.

16) Cuidado adicional com a segurança

Durante a pandemia, muitas pessoas tentam se aproveitar dessa situação para praticar delitos. As Secretarias de Saúde não têm ação de visita e hospitais não realizam testes da Covid-19 a domicílio. Ou seja, redobre a atenção com esse tipo de abordagem em seu condomínio.

17) Incentive a solidariedade

Se no condomínio há pessoas com casos positivos e/ou do grupo de risco, como os idosos ou pessoas com doenças que afetam a imunidade, vale incentivar a solidariedade entre os demais condôminos.

Coloque avisos nos elevadores e áreas de passagem, disponibilizando-se a fazer compras quando for ao mercado ou ajudar de outra maneira. A responsabilidade individual de cada um passa por gerar um sentimento de comunidade e contribuir para que o vírus não se espalhe ainda mais.

18) Cuide dos animais de estimação

É importante evitar que os animais domésticos tenham contato com outros animais ou pessoas no momento do passeio. Apesar deles não contraírem a doença, pesquisas indicam que o vírus pode se manter presente nos pelos e acabar se transferindo de um animal para o outro ou para humanos. Neste período, os cuidados que podem parecer exagerados podem salvar vidas. Assim como no exemplo acima da solidariedade, voluntarie-se a passear com os animais de pessoas do grupo de risco.

19) Use o bom senso com locações por temporada

Se o seu condomínio recebe condôminos de locação por temporada, não há um entendimento pacífico nos tribunais a respeito da proibição desse tipo de prática. Aplique o bom senso e o diálogo para conversar com os condôminos que realizam esse tipo de locação para tentar evitá-la neste período. O Airbnb, por exemplo, permitiu o cancelamento de viagens marcadas entre 14 de março e 14 de abril e continua sendo flexível em relação aos agendamentos para o período – facilitando tanto para os hóspedes quanto para os anfitriões.

20) Seja responsável com a informação que circula em grupos de Whatsapp

Há diversas informações falsas circulando em grupos de Whatsapp a respeito de formas de contágio do vírus, a situação caótica de hospitais ou cidades, formas de fazer álcool em gel em casa, entre outras. Procure estar informado a respeito da situação, corrigindo eventuais informações falsas que sejam disseminadas neste grupo, usando sempre fontes oficiais, como o Ministério da Saúde ou veículos com credibilidade da imprensa.

Com responsabilidade, paciência e segurança, logo este momento crítico será superado. Conte com a Mineira para tirar suas dúvidas!

Responsabilidades da administradora de condomínios: você sabe quais são?

Entre as Responsabilidades de uma administradora de condomínio estão o Controle financeiro, administrativo, documentação, recursos humanos, entre outros. Conheça mais sobre o tema nesse artigo

Ao contratar uma administradora de condomínios é normal surgirem inúmeras dúvidas em respeito às suas responsabilidades, às funções e às atribuições, seja em empreendimentos de pequeno ou de grande porte.

O que ninguém questiona é o fato de que contar com uma administradora gerenciando o condomínio pode ser uma facilidade imensurável, principalmente para auxiliar o síndico em relação às tarefas cotidianas.

Essa é uma das principais responsabilidades da administradora de condomínios: dar suporte ao síndico em suas atribuições do dia a dia, em questões administrativas, financeiras ou outros assuntos burocráticos pertinentes ao condomínio e que, em muitos casos, ele não detém o conhecimento suficiente.

É importante salientar que uma administradora não substitui o síndico e, dentro do condomínio, cada um tem a sua função distinta e pré-estabelecida. Mas como diferenciar as responsabilidades de cada um e esclarecer a importância de contar com essas duas partes?

Responsabilidades da administradora de condomínios

Como a relação entre síndico e administradora deve ser muito próxima, é comum que as pessoas confundam quem responde por cada ação, afinal, um dá suporte ao outro na vida condominial. Vamos listar algumas das responsabilidades que cabem às administradoras, lembrando que cada condomínio define, de forma contratual, quais os serviços prestados pela empresa contratada, podendo ser modificado de condomínio para condomínio.

O importante é saber que a Administradora atua, sempre e somente mediante autorização do Condomínio, ou seja, quem toma as decisões é o Condomínio, representado pelo síndico, e este delega para a Administradora. Portanto, a Administradora tem a responsabilidade de cumprir as obrigações estabelecidas em contrato e as determinações das Assembleias e síndico. Não cabe à Administradora a tomada de nenhuma decisão sem a anuência do Condomínio.

– Cuidar da gestão financeira e administrativa

Lidar com montantes altos mensalmente e gerenciar toda a parte financeira do condomínio é uma das grandes atribuições e também um dos bons motivos que levam os condomínios a contratarem empresas especializadas. Neste ponto, é de responsabilidade da administradora de condomínios gerir as contas a pagar, cuidar do fundo de reserva, de obras e de pessoal, assessorar nas prestações de contas e em relação à inadimplência.

Elaborar orçamentos, emitir boletos, cuidar de contratos e questões tributárias, que inclui retenção e recolhimento de impostos, gerir contas e auxiliar no planejamento anual de despesas também podem ser atribuições de uma administradora. Em muitos casos, os condomínios possuem valores suficientes para seu sustento, mas esbarram na falta de conhecimento e na capacitação do responsável, qualidades presentes em uma administradora.

– Gestão de Recursos Humanos (RH)

Contratar empregados não é uma tarefa básica, ainda mais quando se trata de um condomínio. Equipes de limpeza, portaria, zelador e segurança devem estar na mira do responsável pela contratação e, para isso, é preciso realizar muita pesquisa, solicitar orçamentos, além de ficar atento quanto à reputação e à qualificação dos contratados. Todo esse processo demanda tempo, esforço e logística, ficando a cargo das administradoras tirar a sobrecarga do síndico.

São de responsabilidade da administradora de condomínios as questões burocráticas da contratação: elaborar contratos de trabalho e folhas de pagamento, bem como gerenciar os pagamentos e tributos, sem deixar de lado férias, décimo terceiro, horas extras e outros pormenores. Caso seja de comum acordo, a administradora pode ficar encarregada de realizar a seleção, contratação, treinamento e demissão dos funcionários.

– Conhecimento da Lei de Condomínio

Assunto complexo para leigos, mas de extrema importância nos condomínios, o conhecimento das normas relacionadas aos Condomínios devem estar no topo das responsabilidades, seja do síndico ou da administradora.

Nenhuma Administradora substitui a contratação de um Advogado especializado em Condomínios, principalmente para casos complexos, mas uma administradora pode auxiliar o dia a dia do Condomínio, tendo em vista que ela, obrigatoriamente tem conhecimento da Lei de Condomínio e experiência.

– Gestão de conflitos

Reclamações de barulho, de comportamento de empregados, de má utilização de espaços comuns, entre outras são comuns em Condomínios e nem sempre o síndico quer se envolver diretamente, até mesmo para preservar a relação de vizinhança.

A Administradora pode ser uma boa aliada nesses casos, já que ela poderá intermediar essas questões, enviando notificações, multas e advertências, tirando a eventual pessoalidade que poderia existir caso o síndico tivesse que lidar sozinho com estes problemas.

– Gestão de áreas comuns

Lavanderia coletiva, salão de festas, de jogos, churrasqueiras, espaço gourmet, sala de pizza e churrasqueira… Cada vez mais, os condomínios contam com espaços coletivos que necessitam de gerenciamento para uma boa convivência coletiva. A administradora de condomínios pode auxiliar e oferecer softwares e outros mecanismos para a gestão de áreas comuns, tornando essa função mais simples para os colaboradores e evitando incômodos para o síndico.

Por que contratar uma administradora?

Possibilitar que o síndico tenha mais disponibilidade para atender outras demandas importantes é uma das principais vantagens de se contratar uma administradora de condomínios para gerenciar as questões mais burocráticas. Além disso, possibilita que o síndico conte com suporte para as mais diversas questões, como assessoria e consultoria imediata para sanar dúvidas ou auxiliar a resolver problemas.

Algumas pessoas podem ver o pagamento à empresa para cuidar do condomínio como um gasto extra desnecessário, mas as facilidades de ter todo o controle em mãos sem necessidade de muita preocupação são inquestionáveis e devem ser levados em conta.

Credibilidade

Para que a parceria entre administradora e condomínio seja transparente e eficiente, é preciso contratar uma boa empresa, que seja referência no mercado, tenha credibilidade, certificação (como a ISO 9001) e ofereça vantagens para seus clientes. Esteja ciente de que ela será responsável pelas finanças e documentos do condomínio.

Não raro são noticiadas matérias de problemas com administradoras desonestas que subtraem valores do Condomínio, não realizam pagamentos necessários e levam o condomínio à falência, trazendo um transtorno para o síndico e para todos os condôminos. Por isso, é muito importante que esta relação seja de transparência e de extrema confiança. Veja neste texto como escolher uma administradora de condomínios.

Ficou com alguma dúvida sobre as responsabilidades da administradora de condomínios? Mande sua questão para a gente te ajudar!

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