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A má administração das finanças do condomínio somada aos altos índices de inadimplência pode impactar negativamente o futuro da gestão e a qualidade de vida dos condôminos

A administração de um condomínio envolve uma série de responsabilidades financeiras que, se não forem bem geridas, podem levar a sérios problemas. Um dos temas que frequentemente gera dúvidas entre síndicos e condôminos é: um condomínio pode declarar falência?

Neste artigo, vamos esclarecer essa questão e abordar como a inadimplência afeta o caixa condominial, o que fazer em caso de dívidas e como prevenir uma crise financeira. Acompanhe!

Condomínio: empresa ou entidade civil?

Antes de mais nada, é importante entender que, apesar de ter um CNPJ, um condomínio não é uma empresa e não gera lucros para benefício próprio. Portanto, ele não está sujeito à falência como ocorre no mundo empresarial.

O condomínio é uma entidade civil sem personalidade jurídica própria, que existe para administrar o uso comum de um bem coletivo — o edifício ou um conjunto de casas, por exemplo.

Ou seja, o condomínio não pode “quebrar”oficialmente, nem declarar falência judicialmente. Apesar desse aspecto legal, isso não significa que ele não possa enfrentar sérias dificuldades financeiras.

Saúde financeira do condomínio

É importante entender como funciona o sistema financeiro do condomínio na maioria dos casos. As receitas geradas pelas taxas condominiais e outros possíveis rendimentos são a base financeira do condomínio, que, infelizmente, costuma ser afetada pelas inevitáveis inadimplências.

Do outro lado, estão as despesas fixas, os pagamentos de colaboradores, as manutenções, entre outros aspectos da vida condominial.

O impacto da inadimplência

A inadimplência é o principal vilão da saúde financeira de um condomínio. Quando os condôminos deixam de pagar suas taxas mensais, o caixa coletivo diminui e isso compromete o pagamento de contas básicas como:

– Salários de colaboradores e contratos que envolvem terceiros;

– Contas de água, luz e gás e outras despesas fixas;

– Manutenção de elevadores, portões e áreas comuns;

– Serviços de limpeza e segurança;

– Contribuições para fundos de reserva ou de obras.

Um alto índice de inadimplência pode levar o condomínio a acumular dívidas com fornecedores, entrar em disputa judicial ou até interromper serviços essenciais, afetando diretamente a qualidade de vida dos moradores.

O que fazer quando as dívidas se acumulam?

Se o condomínio já enfrenta dificuldades para equilibrar as contas, é essencial agir com rapidez e estratégia. Algumas medidas importantes:

1. Renegociação de dívidas: conversar com fornecedores e prestadores de serviço para tentar condições melhores de pagamento;
2. Cobrança ativa dos inadimplentes: reforçar a cobrança amigável e, se necessário, judicial. O Código Civil permite a penhora do imóvel em casos de inadimplência condominial. Caso seja necessário, conte com a ajuda de uma garantidora;
3. Transparência com os moradores: apresentar relatórios financeiros claros e atualizados, mostrando a real situação do condomínio.
4. Assembleias extraordinárias: convocar reuniões para discutir soluções, como rateios emergenciais ou cortes temporários em despesas.

Previna-se!

A melhor forma de evitar um colapso é agir preventivamente. Para isso, realize um planejamento orçamentário anual, com controle financeiro do condomínio, das receitas e das despesas computadas, considerando também gastos imprevistos.

Pensar em um fundo de reserva robusto, mantendo um valor guardado para emergências quando necessárias, pode salvar o condomínio em momentos críticos. Caso não tenha muito domínio na administração, conte com uma administradoraespecializada, que vai auxiliar a assegurar um maior controle e eficiência na gestão.

Outro ponto fundamental é a conscientização dos condôminos, por meio de campanhas educativas que podem ajudar a reduzir a inadimplência e promover o senso de responsabilidade coletiva.

Embora um condomínio não possa declarar falência nos moldes tradicionais, ele pode sim entrar em colapso financeiro se a inadimplência for alta e a gestão não tomar medidas rápidas e efetivas. A chave está na transparência, no planejamento e no engajamento dos condôminos.

Quando todos compreendem sua importância no funcionamento coletivo, é possível manter o condomínio saudável e bem administrado.

Precisa de uma ajuda na administração do condomínio? Conte com a Mineira, há quase 50 anos na gestão de condomínios em Curitiba, na região metropolitana e no litoral paranaense. Entre em contato!

Saiba quem responde pela correspondência extraviada em condomínios, quem deve pagar pelo prejuízo e como evitar esse problema com boas práticas de gestão

Em condomínios, o recebimento de cartas, encomendas e delivery é uma rotina constante. De acordo com uma pesquisa realizada pela Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas e pelo Serviço de Proteção ao Crédito (SPC Brasil), 91% dos internautas realizaram compras pela internet nos últimos 12 meses, número que não para de crescer desde a pandemia.

No entanto, quando uma correspondência ou uma entrega é extraviada ou danificada, surge a dúvida: quem é o responsável por esse prejuízo? O porteiro? O síndico? Ou o próprio condômino?

Neste artigo, vamos esclarecer as responsabilidades legais e práticas quanto à gestão de correspondências, além de apresentar dicas importantes para evitar transtornos.

Quem é responsável pela correspondência extraviada no condomínio?

Uma correspondência extraviada no condomínio significa que ela não foi entregue, teve atraso, caiu em mãos de outras pessoas que não o destinatário real ou acabou perdida. Isso pode ocorrer por diversos motivos, que incluem falhas na identificação do morador, separação errada, má organização na distribuição ou mesmo por ações intencionais.

A responsabilidade sobre o extravio de correspondências no condomínio depende de onde e quando o problema ocorreu. Vamos entender melhor:

– Antes da entrega ao condomínio

Se o objeto ainda estava sob o domínio dos Correios ou da transportadora e nunca chegou a ser entregue, a responsabilidade recai sobre a companhia de entrega. Nesse caso, o morador deve abrir uma reclamação junto à empresa, solicitando reembolso ou reenvio do item.

– Após a entrega ao condomínio

Caso a encomenda tenha sido entregue corretamente na portaria ou na recepção e, a partir daí, foi extraviada, a responsabilidade é do condomínio. Isso acontece porque, ao assinar o recebimento, o condomínio assume a guarda do objeto até a entrega ao destinatário final – no caso, o condômino/morador.

Isto porque a Lei 6.538/1978, que dispõe sobre os serviços postais, estabelece no art. 22º que “Os responsáveis pelos edifícios, sejam os administradores, os gerentes, os porteiros, zeladores ou empregados são credenciados a receber objetos de correspondência endereçados a qualquer de suas unidades, respondendo pelo seu extravio ou violação.”

Portanto, se o morador comprovar que houve o recebimento pelo Condomínio e que o extravio ou a violação ocorreu por ação ou omissão de empregado do condomínio, será responsabilidade do Condomínio reparar eventuais danos materiais e morais.

Tenha atenção: antes de apontar culpados, a situação deve ser analisada com cautela.

Outro ponto de atenção é o recebimento de intimações judiciais. O art. 247 do Código de Processo Civil, estabelece no parágrafo 4º que: “Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.”

Portanto, a responsabilidade pelo recebimento e entrega da intimação ao destinatário é do Condomínio e a falha neste recebimento e comprovação de entrega pode causar sérios problemas ao morador que não receber ou ao Condomínio se comprovado o recebimento pelo empregado do Condomínio e não entrega ao destinatário.

Nestes casos, é fundamental que a entrega da intimação pelo empregado do Condomínio ao destinatário esteja registrada em livro próprio para protocolo de entrega de correspondências, com data, hora e nome do empregado. Além disso, é importante ressaltar a prioridade de entrega desse tipo de correspondência.

Passo a passo para o recebimento de correspondências e encomendas

Não existe uma regra clara para o processo de gestão de correspondências, mas normalmente os condomínios adotam uma sequência simples de processos em relação a esse recebimento:

Controle de recebimento: registro de todas as entregas, com data, hora, nome do entregador, destinatário e assinatura do porteiro. Se possível, torne esse processo digital;

Armazenamento em segurança: após o registro da encomenda, ela deve ser armazenada em um local seguro, seco e organizado, de preferência com acesso restrito e se possível, com escaninhos individuais por unidade;

Notificação ao morador: seja por meio digital ou pelo interfone, o morador deve ser notificado assim que a encomenda chegar, para providenciar sua retirada.

Não aceitar correspondências violadas: caso a correspondência ou encomenda já esteja violada no momento da entrega, o empregado do condomínio deve recursar, para evitar futura responsabilização do condomínio. Outra hipótese, nesse caso, é entrar em contato diretamente com o morador ao qual se destina a correspondência, para que ele mesmo receba se quiser.

Cuidados para evitar o extravio de correspondências

Além dos processos citados acima, é fundamental que o condomínio adote práticas seguras e bem organizadas para minimizar problemas. Veja algumas recomendações:

Armários inteligentes ou lockers: sistemas automatizados garantem mais segurança e controle sobre as entregas, reduzindo o risco de extravios.

Treinamento de colaboradores: porteiros e zeladores devem ser treinados para seguir o protocolo de recebimento corretamente.

Comunicação eficiente: aprimore a comunicação entre os colaboradores e os moradores, com informações claras e diretas.

Câmeras de segurança: sua instalação ajuda a identificar erros e aumenta a responsabilidade de todos os envolvidos. Só tome cuidado com quem pode acessar as câmeras e gravações.

Quem paga pelo extravio?

Comprovado o erro na guarda ou entrega da correspondência pelo condomínio, cabe ressarcimento ao morador.

Vale frisar que se for comprovada a responsabilidade do empregado, este pode ser demitido por justa causa, mas qualquer decisão nesse sentido é importante que seja, antes, consultado um advogado para evitar problemas ao Condomínio.

Importante: o síndico deve evitar responsabilizar funcionários sem devido processo ou provas claras. Além disso, cláusulas de responsabilidade devem constar no contrato de trabalho ou no regulamento interno para tomar esta atitude com segurança jurídica.

Investir em boas práticas de gestão e em soluções tecnológicas pode evitar transtornos e garantir mais tranquilidade para todos. Que tal contar com a ajuda de uma administradora de condomínios nessa tarefa?

Analisar as condições antes de fazer qualquer tipo de obra é fundamental para evitar problemas, tanto em muro de divisa entre as unidades quanto do condomínio com terceiros

O muro de divisa, embora muitas vezes não receba tanta atenção no dia a dia, desempenha um papel fundamental na delimitação de propriedades, garantindo segurança e privacidade. Saber como lidar com questões relacionadas a ele, especialmente em situações de obras, é essencial para evitar conflitos e problemas estruturais no condomínio ou entre vizinhos.

As principais dúvidas sobre o muro de divisa são em relação à sua construção, às obras realizadas e à responsabilidade. No caso de paredes compartilhadas, como nas unidades internas, de quem é a responsabilidade em caso de problemas?

Vamos falar sobre essas e outras questões ao longo do texto, acompanhe!

O que diz a lei?

De acordo com o artigo 1.297 da lei 10.406 do Código Civil, “o proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural…”.

Se houver um único muro na divisão dos terrenos, deve haver concordância entre os vizinhos quanto a sua construção e a responsabilidade e despesas com manutenção e conservação serão de responsabilidade de ambos. Contudo, se a construção do muro ocorrer dentro de apenas um terreno, cabe ao proprietário do terreno os gastos com a construção e responsabilidades pela manutenção, não podendo neste caso o outro vizinho se utilizar do muro.

É necessário se atentar às legislações locais em relação à altura da construção, à distância mínima entre um edifício e outro, entre outras particularidades que podem diferir entre cada município.

O muro externo do Condomínio é de responsabilidade do Condomínio e não poder ser alterado pelos condôminos.

Obras no muro do condomínio ou entre vizinhos

Em situações em que ocorram obras na fachada ou em algum dos muros do condomínio que cause rachaduras ou instabilidades é responsabilidade do condomínio arrumar e deixar como antes. Isso deve estar no plano de obras e constar no orçamento total do serviço.

Saiba mais sobre as obras de grande porte nos condomínios.

No caso dos muros de divisa entre as unidades a responsabilidade por danos no muro ou nas paredes internas das unidade é do proprietário que deu causa aos prejuízos ocorridos na estrutura do muro ou da parede de divisa.

Qualquer obra ou reforma no muro de divisa entre as unidades devem ser acertados entre os vizinhos.

Lembrando que toda e qualquer reforma, independentemente do tamanho, deve ser comunicada previamente ao condomínio e autorizada pelo síndico, especialmente se envolver a estrutura predial.

Essa preocupação nas obras em unidades é importante para evitar que vizinhos sejam colocados em risco ou mesmo afetar a segurança do condomínio como um todo.

Para isso, é fundamental que as obras sejam realizadas por profissionais capacitados, que apresentem um projeto detalhado do que será executado, um prazo estimado de conclusão e todos os materiais que serão utilizados.

Além disso, toda a limpeza deve ser realizada de forma correta, com o descarte do material de maneira consciente.

Buraco no vizinho

Mexeu na sua parede e interferiu na do vizinho, seja com uma rachadura, infiltração ou um buraco mais profundo do que o necessário? Isso pode acontecer. Por exemplo, uma obra de reforma que avança além do limite do muro pode causar infiltrações, como já ocorreu em diversos condomínios urbanos, levando a custos inesperados e desgaste nas relações entre vizinhos.

Entre os principais problemas que podem acontecer, estão: infiltrações ou outros problemas hidráulicos, rachaduras, avarias diversas, deslocamento de estrutura, reassentamento do solo, risco de incêndio e até mesmo de desabamento.

Neste caso, o condômino responsável pela obra deve arcar com todas as despesas em relação ao reparo necessário para que a parede do vizinho fique como nova.

Caso o responsável pela obra não tome os devidos cuidados e não queira arcar com o conserto dos danos, uma ação judicial pode ser protocolada para que a parede seja arrumada o quanto antes. 

Manter as estruturas do condomínio em bom estado é essencial para a segurança e o conforto de todos. Caso tenha dúvidas ou precise de suporte em obras relacionadas a muros de divisa, conte com nossa experiência e equipe especializada para auxiliar em todas as etapas.”

Tem alguma dúvida em relação ao muro de divisa e as responsabilidades em obras nesses locais? Entre em contato com a gente!

O síndico deve prestar o suporte necessário, seja em um óbito que ocorra em uma área comum, envolvendo um colaborador ou mesmo dentro de uma unidade

Falecimento no condomínio é um tema que ninguém quer falar, mas que é extremamente importante saber o que fazer. Afinal de contas, é uma situação que pode acontecer a qualquer momento, em qualquer local e com qualquer pessoa.

Mesmo sendo um tema delicado, é fundamental que o síndico saiba qual seu papel neste tipo de ocorrência, a quem acionar e que atitudes tomar. Dessa forma, as ações serão executadas de maneira rápida, mas com consciência e segurança.

Quando o local importa

Via de regra, quando um morador morre dentro da sua unidade, todo o trâmite legal é assumido pela família, sem a necessidade do envolvimento do síndico ou do condomínio.

Porém, alguns casos podem exigir a interferência de um responsável, como por exemplo:

– Falecimento nas áreas comuns do condomínio

Neste caso, o síndico ou algum responsável pelo condomínio deve isolar a área até a chegada das autoridades, sem permitir que nenhum curioso se aproxime ou interfira no local.

A partir daí, deve-se seguir as recomendações das autoridades e ceder imagens de câmeras de segurança quando solicitadas, sempre com um pedido formal para evitar que as imagens caiam em mãos erradas e seja preservada a privacidade dos condôminos.

– Suspeita de óbito dentro da unidade

Como dissemos anteriormente, nesta situação quem aciona as autoridades é a própria família, sem a interferência do síndico ou do condomínio. Mas quando o morador está sozinho ou não responde aos chamados e surge a suspeita de algum problema grave, o síndico deve entrar em ação.

Em primeiro lugar, abrindo um chamado pelas autoridades – Polícia Militar (190) ou Samu (192). Na sequência, facilitando o acesso à unidade e atendendo às solicitações necessárias feitas pela polícia ou atendimento médico.

Esses casos reforçam a importância de solicitar que todos os moradores sempre mantenham os seus contatos atualizados e completos – inclusive de familiares e de outras pessoas que possam ser contatadas em eventualidades.

– E quando é um colaborador?

Além de todos os trâmites já citados, como acionar as autoridades, isolar a área e fornecer as informações solicitadas, cooperando com o processo, é preciso verificar se o seguro predial oferece alguma cobertura de auxílio-funeral ou outros possíveis benefícios, bem como se a Convenção Coletiva de Trabalho estabelece uma cobertura para o caso de morte.

Ainda, no caso de falecimento de empregado fora do condomínio, mas com contrato de trabalho vigente, implica em obrigações relativas ao encerramento do contrato e pagamento de verbas rescisórias.

Neste contexto, contar com o suporte de uma administradora de condomínios pode ser fundamental, tendo em vista que será necessário dar andamento à rescisão do contrato e outras burocracias que devem ser feitas de forma cuidadosa.

Responsabilidade com sensibilidade

Mesmo o síndico não tendo responsabilidade direta nos casos de falecimento no condomínio, é importante que ele esteja preparado para lidar com a situação, com profissionalismo e, ao mesmo tempo, sem deixar a sensibilidade de lado. Trata-se de um momento duro para familiares, colegas e amigos e que merece respeito.

Auxiliar as autoridades, seja no acionamento inicial da polícia ou médicos, no fornecimento de informações ou imagens e no isolamento da área, pode ser essencial para o caso.

É imprescindível cuidar, porém, para que o ocorrido não se espalhe ou ganhe os olhares da mídia, para evitar mais alarde e uma possível desvalorização do imóvel. Outro ponto para ficar atento é em relação ao uso das imagens e à LGPD, para que a situação não se desdobre em outros problemas ao condomínio.

Ao mesmo tempo, mesmo sendo o responsável legal pelo condomínio, é válido frisar que ele não é obrigado a presenciar cenas com vestígios de violência ou permanecer em situações de perícia. Ele nem mesmo tem a obrigação de informar a família: as autoridades e os profissionais podem realizar essas ações, resguardando o síndico ou outros colaboradores do condomínio.

O síndico pode se preocupar em fazer o comunicado do falecimento no condomínio, mas somente se a família permitir, com informações sobre velório, enterro, missa, entre outras possíveis homenagens.

Faleceu o proprietário: como ficam as cobranças?

Infelizmente, ninguém quer pensar em cobranças em um momento de falecimento. Mas é inevitável que o assunto seja abordado posteriormente com quem assumir a responsabilidade sobre o imóvel.

As dívidas do condomínio de uma unidade são do imóvel, não do proprietário. Com isso, é preciso acompanhar de perto a situação da unidade, verificar possíveis herdeiros para que as cobranças e notificações não se percam – impactando financeiramente os demais condôminos.

Caso o condômino já tenha outras dívidas da unidade anteriores à sua morte, o espólio do falecido respondem por elas, sendo responsável pela quitação, e este, a princípio, é representado pelo Inventariante.

Para essas situações, recomenda-se o acompanhamento por uma administradora de condomínios e de uma assessoria jurídica, para esclarecer possíveis dúvidas e auxiliar no acompanhamento do caso com segurança.

Que tal estar preparado para essas situações com uma empresa com quase 50 anos de mercado? Conheça os serviços oferecidos pela Mineira, a primeira administradora de condomínios do Paraná com ISO 9001.

Mudanças previstas geram dúvidas de como a reforma vai impactar nos custos das empresas  do setor; saiba mais sobre a reforma tributária no mercado de imóveis

Toda mudança é vista com estranhamento pelas pessoas, pelo menos de início, já que normalmente estão habituadas com um formato. No caso da reforma tributária não é diferente. 

Após anos de avaliação e estudos, a regulamentação da reforma tributária saiu do papel, trazendo algumas dúvidas para a população. Uma delas é: como a reforma tributária vai impactar o mercado imobiliário?

Apesar de não ter efeito imediato – afinal, a reforma só entrará totalmente em vigor em 2033 –, as empresas já estão pensando nas alterações nas formas de pagamento de impostos. Os custos vão aumentar? Diminuir? Tudo isso impacta o fluxo do negócio, por isso, deve ser bem compreendido desde já.

Quer saber como uma administradora pode ajudar seu condomínio?

Como funciona o sistema tributário?

Atualmente, o sistema tributário é dividido em três níveis no governo brasileiro:

• Impostos municipais (ISS – Imposto sobre serviço); 
• Estaduais (ICMS – Imposto sobre circulação de mercadorias e serviços);
• Federais (IR – Imposto de Renda; IPI – Imposto sobre produtos industrializados; PIS – Programa de integração social /Pasep; Cofins – Contribuição para financiamento da seguridade social, entre outros).

A reforma vem para simplificar este sistema, unificando tributos, trazendo mais transparência e impulsionando um crescimento sustentável no país, aliviando a sobrecarga de tributos, que é uma das principais reclamações do setor produtivo.

Quais as principais mudanças?

Que teremos algum impacto na economia como um todo, isso já está claro. Agora, se isso será positivo ou negativo para a sociedade, só o tempo é que vai confirmar, pois há ainda incerteza quanto à alíquota total de tributos.

O que se sabe é que existe a possibilidade de um aumento na carga tributária para alguns setores devido à unificação dos tributos em um único imposto, o IVA – Imposto sobre valor agregado, que vai substituir o ISS, ICMS, IPI, PIS e Cofins.

O IVA será composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de arrecadação municipal e estadual , e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), para o governo federal. Além disso, terá o Imposto Seletivo (IS), sobre produtos considerados nocivos à saúde e ao meio ambiente. 

Com isso, provavelmente, as negociações com fornecedores, o cálculo de impostos e a precificação do setor imobiliário sofrerão alterações, tornando-se mais simples e evitando a cumulatividade de impostos ao longo de uma cadeia produtiva.

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E qual o impacto para os condomínios?

Ainda não é possível cravar qual o impacto da reforma tributária para os condomínios sem a definição da alíquota, todavia alguns pontos já são debatidos.

O que se prevê com a reforma é um aumento na carga tributária para o setor de serviços. Isto porque, como as atividades deste setor são baseadas essencialmente na mão de obra, terão menos acesso aos créditos tributários, ou seja, aos descontos de impostos pagos ao longo do processo produtivo e consequente não conseguirão compensar o aumento da alíquota do IVA.

Segundo a Central Brasileira do Setor de Serviços (Cebrasse) a reforma deve aumentar os impostos sobre empresas de segurança, vigilância e limpeza.

Considerando que os condomínios costumam contratar com frequência serviços como limpeza, manutenção, segurança, entre outros e, considerando que estes setores de serviços sofrerão um aumento na carga tributária, serão os condomínios impactados com um aumento de despesas.

O setor de serviços tem como principal demanda uma desoneração da folha de pagamentos, o que evitaria um aumento dos preços aos consumidores, contudo, essa demanda ainda não foi atendida pelo governo.

As alíquotas ainda não estão definidas, mas estima-se que varie entre 27% e 28%.

Diante desse aumento da carga tributária para o setor de serviços, as projeções são de um aumento de 2,1% até 6,5% nas taxas condominiais dependendo do perfil e localização dos condomínios.

Como fica o mercado imobiliário com a reforma tributária?

Conforme mencionamos, o setor deve sofrer algumas mudanças com a reforma tributária. De acordo com especialistas, o IVA vai abranger transações como compra, venda, locação ou arrendamento dos imóveis, que hoje não são impactados por todos os tributos, podendo ser mais rigoroso para quem faz negociações de grande porte ou com maior frequência.

Ao mesmo tempo, ele pode oferecer benefícios para quem negocia imóveis populares, tornando-os mais acessíveis especialmente para as famílias de baixa renda, ou transações mais pontuais. 

Nesse contexto, as atividades comerciais de compra e venda com maior aporte sofrerão mais com o novo tributo, enquanto os demais ficarão apenas com a cobrança do IR e a incidência do ITBI – Imposto sobre a transmissão de bens imóveis.  

Impactos no bolso

Os novos tributos incidirão diretamente no bolso do vendedor, que deverá pagar o tributo no momento de alienação do imóvel, mesmo que o processo esteja com pagamento parcial. 

Como consequência, o comprador pode sentir os valores de forma indireta, devido aos repasses no momento da venda. Para reduzir a carga tributária, a regulamentação da reforma estabeleceu uma redução de 50% nas operações de compra e venda.

Enquanto a reforma tributária não está cem por cento vigente – terá um período de transição a partir de 2026 –, é interessante estudar os primeiros impactos e mudanças para já ir se adaptando gradativamente, evitando grandes consequências negativas.

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Flutuações na economia, sustentabilidade e muito uso da tecnologia estão entre as principais tendências para o ano que se inicia

Quem está em busca do apartamento ideal e investidores devem ficar de olho no comportamento do mercado imobiliário. As novas tendências – no que apostar ou evitar – e, principalmente, o andamento da economia, que influencia diretamente nos valores dos imóveis, são pontos de atenção para não errar na escolha e no melhor momento de fechar negócio.

Entender esse panorama pode parecer um tanto complexo e desafiador, afinal algumas alterações são constantes e é preciso estar sempre atualizado. 

Se esse é o seu caso, não se preocupe, pois no artigo de hoje nós vamos te ajudar.

Sobe e desce da economia

Não é preciso ser um mestre da economia, mas se atentar a algumas taxas que interferem diretamente nos valores de compra e venda de imóveis é fundamental para não começar o ano em uma cilada financeira.

Apesar de a economia ter fechado o ano com bons números, o crescimento na concessão de crédito, o aumento de 20% no número de lançamentos imobiliários e no de vendas de imóveis no terceiro semestre de 2024, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), as projeções para 2025 não são tão positivas assim.

A taxa de juros Selic teve um ciclo de aumentos que deve afetar diretamente o setor, dificultando os processos de financiamento de imóveis e limitando o acesso da população ao crédito. Com isso, o ideal é aguardar um pouco antes de investir e ficar de olho nas mudanças macroeconômicas do país, que podem oscilar ao longo do ano.

Veja as tendências dos condomínios modernos para os próximos anos aqui.

Tecnologia: os apartamentos inteligentes

A automação é uma tendência forte nas residências, que já estão mais integradas e conectadas. Controlar a iluminação, a temperatura e os eletrônicos da casa de qualquer lugar estará cada vez mais acessível e presente – e também uma exigência. Saiba mais sobre os apartamentos inteligentes aqui.

O uso da realidade virtual nos processos de compra e venda também tende a ser mais constante, permitindo uma imersão maior ao comprador e facilitando a vida do agente imobiliário, que pode personalizar e otimizar este atendimento.   

Neste contexto, as vendas com o suporte do digital também podem apresentar crescimento, com as visitas virtuais e imersivas e os contratos fechados por meio de aplicativos e assinaturas digitais, agilizando os trâmites e reduzindo a burocracia.

Sustentabilidade sempre em voga

Questões relacionadas ao meio ambiente e ao futuro do planeta são preocupações presentes na vida das construtoras, dos condomínios e dos moradores também. 

A procura por imóveis que incorporam práticas ambientais aumenta a cada dia, visando uma maior responsabilidade por parte de todos os envolvidos.

Construções com redução de desperdícios e reaproveitamento dos materiais, uso de matérias naturais ou menos prejudiciais ao ambiente e mesmo ações práticas no dia a dia dos condomínios podem ser grandes diferenciais.

Entre as iniciativas organizadas pelos próprios condomínios, encontram-se: o uso de energias renováveis, a captação da água da chuva para uso interno, a coleta seletiva, o estímulo do uso de bicicleta, entre outros.

Imóveis menores e compactos

A procura por apartamentos estilo estúdio ou mesmo com metragens menores, mais compactos e com a área privativa reduzida tem se tornado uma tendência nos últimos anos que deve persistir. E isso vale para todos os perfis de poder aquisitivo e faixa de renda.

Os motivos são vários: uma rotina de trabalho que minimiza o tempo de permanência no imóvel; a redução do tempo disponível para realizar faxinas em grandes apartamentos; as questões sustentáveis, que mostram que viver com menos é possível e não demandam grandes decorações ou investimentos são alguns deles.

Com isso, a busca por condomínios que ofereçam mais espaços comuns, como coworking, academia, sala de jogos, piscina, entre outros, também cresce.

Entender o mercado imobiliário não é fácil, mas ao identificar tendências e o que acontece na economia auxilia a aproveitar o momento certo para comprar ou vender.

Fique de olho em nosso blog, sempre abordamos temas relevantes para o mundo dos condomínios. Tem alguma sugestão de tema? Encaminhe para a gente!

Modelo de gestão pode parecer interessante, especialmente pensando exclusivamente na economia financeira, mas os riscos são inevitáveis e os cuidados devem ser redobrados

A autogestão do condomínio é literalmente o que o nome diz: quando o próprio condomínio assume todas as responsabilidades relacionadas à gestão do local, como pagamentos de despesas e impostos, contratações de colaboradores, realização das manutenções, conflitos entre condôminos, entre tantas outras demandas do dia a dia.

Com isso, ele dispensa o serviço de empresas facilitadoras, como as administradoras de condomínios, especializada na gestão dos condominios, ou de um síndico profissional.

Mas quais são os riscos que um condomínio assume quando opta pela autogestão? Será que os benefícios valem a pena o trabalho e a responsabilidade? É sobre isso que vamos falar no texto de hoje!

Modelo mais econômico, mas…

Cortar custos certamente é algo que todo condomínio quer. Mas será que eliminar o serviço de uma administradora ou mesmo de um síndico profissional para optar pela autogestão do condomínio é uma decisão assertiva?

Sem dúvidas, a autogestão do condomínio poupará um gasto mensal, porém é necessário ter em mente que todas as atividades rotineiras da gestão de um condomínio serão de responsabilidade do síndico e da sua comissão.

Por isso, tomar essa decisão é extremamente importante e deve ser bem analisada, pois envolve não só o condomínio em si, mas os condôminos, seus bens e os valores investidos por eles mensalmente.

Como funciona a autogestão do condomínio?

Já falamos outras vezes aqui no blog sobre o papel de um síndico, suas tarefas e deveres, que não são poucos, porém podem ser compartilhados com outros especialistas da área. 

Um condomínio que opta pela autogestão assume sozinho todos esses pontos, exigindo, ao menos, uma equipe (síndico e conselho) que entenda o mínimo sobre administração e que possa se comprometer a assumir o compromisso junto. Entre as principais tarefas, estão:

– Administrativo: relacionado à organização de documentos, às convocações de assembleias e à realização de atas, à elaboração de comunicados e notificações, à coleta de orçamentos, à gestão de contratos, à manutenção de áreas comuns e ao atendimento aos fornecedores.

Além do conhecimento administrativo, para a autogestão do condomínio também são necessários conhecimentos de:

– Recursos Humanos: recrutamento, seleção e admissão de empregados, treinamentos e capacitações, escalas de trabalho (revezamento e férias), elaboração e controle da folha de pagamento e da folha de ponto, recolhimento de tributos estão entre as atribuições.

– Financeiro: fundamental para a elaboração e o acompanhamento de previsões orçamentárias, emissões de boletos e de recibos, pagamento de contas, cobrança de inadimplentes, gestão tributária, elaboração de demonstrativos financeiros, controle da conta corrente e investimentos do condomínio, obtenção de certidões negativas de tributos e contribuições.

Essas são apenas algumas das tarefas que um síndico e seu conselho devem ter controle quando assumem a autogestão do condomínio.

Além disso, questões de relacionamentos e dos acontecimentos do dia a dia do local também são de controle interno, como a gestão de conflitos e intercorrências que podem acontecer independentemente do motivo, mas que alguém precisa interferir e mediar e, em muitos casos, exigem orientação jurídica.

Afinal, existe alguma vantagem?

Condomínios pequenos, com poucas unidades e de pouca infraestrutura, ou ainda com orçamentos muito limitados, podem ser os mais beneficiados com o modelo de autogestão, devido à baixa complexidade administrativa.

Mesmo assim, é preciso que o condomínio tenha um síndico e uma equipe comprometida, organizada e com tempo disponível para se dedicar às demandas do local e de seus condôminos.

A falta de conhecimento técnico, de tempo e de organização podem comprometer o condomínio em diferentes frentes, desde questões de manutenção estrutural a rombos financeiros, falta de transparência e problemas legais (expondo o condomínio a riscos). Isso pode gerar um descontentamento entre os condôminos, comprometendo a convivência de todos.

Prevenir é sempre a melhor opção

Embora a autogestão do condomínio possa parecer atrativa e interessante, muitos síndicos não conseguem dar conta de absorver todas as responsabilidades que a função exige.

Pensando em reduzir os riscos e visando também a saúde mental do síndico, é possível contar com o auxílio de uma administradora de condomínios ou de um síndico profissional na gestão do condomínio. Há, ainda, opções de terceirização parcial, com a contratação de múltiplos profissionais ou ainda dividir as funções com a própria administradora.

Cuidar de um condomínio e mantê-lo saudável não é tarefa fácil. Conte com aqueles que podem ajudar nessa tarefa, proporcionando uma gestão eficiente e positiva para todos. Conte com a Mineira, há mais de 45 anos no mercado.

Muitas mudanças acontecem constantemente nos condomínios tanto na estrutura quanto na forma de gestão; veja se o seu condomínio está atualizado em relação às últimas tendências

Os condomínios, de forma geral, evoluíram muito nos últimos anos. Desde a parte estrutural, ganhando inúmeros conceitos, atrativos e aumentando consideravelmente o número de áreas comuns, como na parte gerencial, com a modernização e o uso de tecnologias para facilitar a gestão do síndico, e, com isso, valorizar ainda mais o imóvel.

Seu condomínio está acompanhando essa evolução? Listamos, no texto de hoje, algumas das modernidades que ganharam corpo nos últimos anos. 

Acompanhe, invista em seu condomínio e valorize o seu imóvel.

Quer saber o que desvaloriza um condomínio? Leia neste texto.

Principais mudanças

Antigamente, os condomínios eram vistos apenas como local para dormir, especialmente para aqueles que trabalhavam fora, passavam o dia na rua e só retornavam para casa no fim do dia. Com isso, todas as atividades necessárias, além do trabalho, já eram aproveitadas e realizadas, como as compras no mercado, os exercícios físicos a ou a aula de línguas.

Atualmente, as coisas mudaram, principalmente após a pandemia, com um maior número de pessoas com trabalhos híbridos ou home office e que exploram ainda mais os atrativos que um condomínio pode oferecer. Espaço de coworking ou de reuniões, mercadinho, academia ou uma área para as crianças e para os pets são bastante valorizados.

A oferta de serviços, como aulas e cursos de forma online, também contribuiu para uma maior permanência das pessoas em suas casas. Nesse contexto, investir na melhora e na manutenção das áreas comuns e no bem-estar dos condôminos tornou-se uma prioridade para muitos.

A busca por uma gestão eficiente

Se antes a gestão do síndico era focada mais na manutenção das áreas e na solução de pequenos problemas e conflitos, hoje ela é mais complexa e precisa de uma adaptação mais completa por parte dos profissionais que se dispõem a gerenciar o local.

É preciso que os síndicos se atualizem constantemente, investindo em estudos e em conhecimento para benefício próprio, do condomínio, dos moradores e dos colaboradores.  

Para conquistar a satisfação dos condôminos e atender às suas expectativas, é recomendado pensar em uma gestão que valorize o imóvel, implementando serviços e melhorias que, além de agregar valor às unidades, ofereça mais qualidade de vida àqueles que moram ou que pretendem investir no condomínio.

Evolução tecnológica constante

Um dos principais fatores para a modernização dos condomínios foi o aumento do uso da tecnologia no dia a dia dos condôminos e dos colaboradores.

O uso de aplicativos, de automação e softwares de gestão permitem não só uma melhor comunicação dos condôminos como facilitam a parte de cobranças, o controle de reservas, o agendamento de manutenções, entre outras atividades de rotina.

Condomínios que oferecem aplicativos próprios e programas de vantagens conquistam mais admiradores, além da possibilidade de acrescentar serviços pré-pagos e dos mercados de conveniência.

Conheça o Clube de Benefícios Mineira e veja as vantagens oferecidas aos condôminos.  

Na parte de segurança, câmeras de monitoramento e de movimento reforçam a proteção dos moradores nos acessos e áreas comuns. A entrada por reconhecimento facial ou biométrico também oferece mais comodidade, conforto e tranquilidade ao chegar ou sair de casa.

Além de todos esses benefícios aos condôminos, a prestação de contas é facilitada e mais transparente com a tecnologia. Vantagens para os moradores e para o próprio síndico.  

Serviços para atrair e reter condôminos

Ninguém gosta de um condomínio vazio ou com alta rotatividade de moradores. Muitas vezes isso sinaliza uma gestão deficiente, que afasta os condôminos e deixa o local com má fama.

Para atrair novos moradores, os condomínios investiram em versões clubes, com uma ampla variedade de áreas comuns para satisfazer famílias de todos os perfis e pessoas de todas as idades.

Se antes os condomínios se limitavam a um playground, um salão de festas e, às vezes, uma quadra de esportes, hoje eles contam com espaço gourmet para cozinhar e receber os amigos, sala de trabalho, brinquedoteca, piscina, spa, sauna, academia, entre outras inúmeras opções de áreas comuns.

Com isso, o perfil dos condôminos também mudou: eles passaram a ser mais exigentes e a ter uma maior participação nas decisões, pensando na aplicação dos valores de reserva e na valorização futura do imóvel.

Condomínios inteligentes, sustentáveis e seguros

De forma geral, focar nesses pontos mencionados acima moderniza e atualiza os condomínios, atraindo e conquistando moradores e adeptos.

Locais que pensam na sustentabilidade e no futuro do planeta, no bem-estar e na acessibilidade dos usuários e visitantes e na segurança de todos apresentam mais vantagens e são mais valorizados no mercado.

Veja outras tendências para um condomínio moderno neste texto!

O condomínio que você vive ou gerencia está seguindo a evolução ou continua parado no tempo?

Caso precise de uma ajuda para se atualizar, conte com o suporte de uma administradora de condomínios como a Mineira. Estamos há mais de 45 anos no mercado auxiliando os condomínios de Curitiba, região Metropolitana e litoral. Conheça nossos serviços!

Caso a resposta seja afirmativa, quem arca com o valor? Descubra as respostas no texto abaixo

A dúvida é comum entre proprietários de unidades em condomínios e investidores: afinal, alguém deve ficar responsável pela mensalidade e outras despesas de unidades desocupadas? Se sim, quem?

Toda unidade em um condomínio apresenta uma série de despesas mensais que deve arcar ao longo do período em que o imóvel estiver em seu nome, salvo em unidades alugadas. Neste caso, o inquilino fica responsável por alguns desses montantes.

Quer saber quem fica responsável pelo quê? 

Vamos detalhar no decorrer do texto. Continue a leitura para entender melhor!  

Para que serve o valor da taxa de condomínio?

A taxa de condomínio é o rateio das despesas mensais de uso comum do condomínio, ou seja, é o rateio das despesas de manutenção e administração do condomínio. Os valores incluídos na taxa condominial são as despesas com a conservação, manutenção, limpeza e segurança das áreas comuns, tais como luz, água, equipamentos de segurança, manutenção de equipamentos como elevadores e piscina, pagamento de colaboradores etc. Elas existem para garantir a manutenção das áreas comuns, o bom funcionamento, a preservação, o bem-estar e a conservação do ambiente.  

Portanto, os valores inclusos nas taxas mensais do condomínio visam arcar justamente com essas despesas, que são de uso de todos os condôminos, mesmo que indiretamente e devem ser rateados entre todas as unidades.

O rateio desses valores deve ser feito entre todas as unidades do condomínio e pode ser feito de acordo com a fração ideal do imóvel ou de forma igualitária entre cada unidade. Isso varia de condomínio para condomínio, conforme estabelecido na Convenção Condominial. Se a divisão das despesas condominiais for pela fração ideal, os proprietários de unidades com maior metragem pagam proporcionalmente a mais. Quando a divisão é igualitária por unidade, independentemente do tamanho da área privativa, todas as unidades pagarão o mesmo valor, independentemente do tamanho de sua unidade.

As despesas que compõem as taxas de condomínio são divididas entre despesas ordinárias e extraordinárias. Podemos definir que as despesas ordinárias são as relativas à manutenção diária do condomínio, tais como pagamento de empregados, água, luz, manutenção de elevadores e equipamentos, manutenção de jardim, seguro condominial, material de limpeza, etc. As despesas extraordinárias são para realização de melhorias e benfeitorias no imóvel, tais como reformas de fachada, ampliação de áreas comuns, projetos de paisagismo, instalação de novos equipamentos de segurança ou lazer, indenizações trabalhistas, fundos de obra, de pessoal, de reserva…

Em caso de imóveis alugados, o inquilino fica responsável pelas despesas ordinárias e o proprietário pelas despesas extraordinárias (art. 22 da Lei 8.245/91).

Se o condomínio for recente e algumas unidades não tiverem sido vendidas, são as próprias construtoras ou incorporadoras que respondem pelo pagamento dessas unidades desocupadas e que ainda estão em nome delas.

Em resumo: a taxa condominial deve ser paga por todas as unidades, independentemente se o imóvel está ou não ocupado.

A diferença está apenas entre quais despesas devem ser arcadas pelo proprietário e quais devem ser suportadas pelo inquilino. De qualquer forma, para o Condomínio, importa que o proprietário pague a taxa condominial como um todo. Essa divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias deve ser feita entre o inquilino e o proprietário, não sendo responsabilidade do Condomínio cobrar separadamente de cada um, cabe ao Condomínio apenas demonstrar na taxa condominial o que são despesas ordinárias e o que são despesas extraordinárias para que inquilino e proprietário possam se entender e fazer as divisões necessárias entre eles.

Não deixe que seu imóvel se desvalorize! Veja algumas medidas para evitar!

Taxa condominial diferente do fundo de reserva

Normalmente, o valor do fundo de reserva é calculado com base em uma porcentagem da taxa de condomínio. Este montante, como o nome bem sugere, é recolhido mensalmente para manter uma arrecadação extra, uma reserva para segurança financeira do condomínio, ou seja, um valor para manter guardado em caso de necessidade ou emergência, como despesas imprevistas ou obras futuras de maior monta.

Sendo assim, por ser um valor destinado para melhorias do condomínio e não para manutenção diária, ele deve ser arcado pelo proprietário da unidade e não pelo inquilino, salvo se, por alguma eventualidade, o valor do fundo for usado para manutenções do dia a dia, neste caso deverá ser pago pelo inquilino, porém isso deve ser uma exceção, já que o fundo de reserva não deve ser utilizado para esta finalidade.

Inadimplência

Caso a taxa do condomínio não seja paga na data estipulada, a unidade se tornará inadimplente e estará sujeita aos encargos decorrentes do atraso, tais como multa, juros, correção monetária e, eventualmente, com as despesas judicias se necessário ajuizamento de cobrança.

Saiba mais sobre a inadimplência no condomínio neste texto.

Como aliviar as despesas?

Como as unidades desocupadas também devem arcar com as despesas condominiais, caso a unidade esteja vazia por muito tempo, seja por processo de venda ou outro motivo, uma das soluções é tentar alugá-la, mesmo que por períodos curtos.

Com isso, além de diminuir o custo mensal, ainda entra um valor extra que pode ser usado na manutenção do imóvel.

Quer saber mais sobre a vida no condomínio? Acompanhe o nosso blog e nos envie a sua dúvida!

Comportamentos desrespeitosos ou não cumprimento de regras são características deste perfil de condômino; saiba como lidar com isso em seu condomínio

Morar em um condomínio é dividir seu espaço de convívio com outras pessoas e exige sociabilidade e muito bom senso. Afinal, mesmo que você viva sozinho em sua unidade, ao seu redor existem outras inúmeras pessoas, seja partilhando uma parede ou um teto/chão, além das áreas comuns do condomínio. 

Para uma relação tranquila, o mais importante é ter respeito com os outros, com as regras e com o local. Mas o que fazer com aquele condômino que não respeita nada disso? Ele tem até nome: com vocês, o vizinho antissocial.

Um condômino antissocial é aquele que causa transtornos no que diz respeito ao convívio, ao sossego, à saúde e até mesmo ao aspecto financeiro do condomínio. Não estamos falando de um problema individualmente, mas de um comportamento repetido e que gera transtornos recorrentes.

Entre os comportamentos inadequados, podemos citar os barulhos constantes e inconvenientes no horário de silêncio, confusões com outros condôminos ou colaboradores, comportamentos inapropriados, ou outros, como tráfico de entorpecentes, presença de animais silvestres ou de animais domésticos em situação de risco e violência doméstica.

São diversos os meios e as atitudes que podem caracterizar um condômino antissocial. Será que você conhece alguém que se enquadra nesta definição?

Como proceder com um vizinho antissocial?

O primeiro passo é uma boa conversa, como em todos os casos em busca de uma resolução. O síndico deve conversar pessoalmente com o condômino, a fim de tentar estabelecer a paz e a harmonia.

Não funcionou? É hora de considerar uma advertência escrita, conforme rege a convenção do condomínio para os casos de infração. Ainda assim não foi suficiente? O artigo 1.337 do Código Civil estabelece uma multa ao condômino antissocial:

“O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia”.

Caso seja definida a aplicação da multa – correspondente a dez vezes o valor atribuído para as despesas condominiais –, uma assembleia deve ser convocada, já que pede a aprovação de três quartos dos condôminos.

É sempre necessário seguir o que diz a convenção, para que a multa aplicada não seja questionada, evitando que o condômino antissocial tenha motivos para não pagar ou para entrar com ações judiciais contra o condomínio.  

Ok, o condômino foi identificado, notificado e multado. E, se mesmo assim ele apenas pagar as multas, cujo valor é considerável, e não mudar a atitude ou a forma como convive com os demais?

Veja como tornar o ambiente condominial mais agradável!

Expulsão do condômino

Multas aplicadas, advertência feita e, mesmo assim, o vizinho antissocial não muda seu comportamento, continuando com a perturbação? A primeira ação que se passa na cabeça de todos é a expulsão do condômino, certo?

Essa atitude ainda gera muito questionamento e, não à toa, está em discussão no Senado uma reforma no Código Civil a esse respeito (Projeto de Lei nº 616/2021)

Mas o que diz o novo texto?

O texto propõe a inclusão de novos parágrafos no art. 1.337 do Código Civil estabelecendo que caso a multa prevista no referido artigo se mostre ineficaz uma assembleia possa deliberar, com o voto de pelo menos 3/4 dos condôminos, pela propositura de ação judicial para exclusão do condômino ou possuidor antissocial, desde que o condomínio comprove que o condômino ou possuidor antissocial tenha tido direito de defesa perante a assembleia.

Atualmente, ainda que não exista previsão legal para expulsão de condômino antissocial, é possível ajuizar pedido nesse sentido, desde que tenham provas do comportamento antissocial, da ineficácia na aplicação de multas e das discussões em assembleia quanto a questão. Certamente, com a aprovação desta lei, esse processo será facilitado.

A exclusão de um condômino antissocial implica na perda de seu direito de convivência no local, mas não impede que ele possa locar ou vender a sua unidade.

Caso a caso

Nem todo comportamento que infringe as regras do condomínio pode ser considerado uma conduta antissocial, por isso é preciso analisar caso a caso. 

Inadimplência – Casos de condôminos que deixam de pagar as taxas obrigatórias do condomínio são considerados antissociais, mas é preciso verificar as causas e motivos. Perda de emprego ou morte podem ser motivos fortes o suficiente para descaracterizá-lo como tal.

Situações extremas – Podem incluir violência física ou troca de agressões, devendo ser comunicadas à polícia por meio de boletim de ocorrência. No caso de violência contra colaboradores, vale a mesma regra – existindo, inclusive, a possibilidade de pedido de danos morais por parte da pessoa agredida.

A análise do caso é importante para que a melhor decisão seja tomada de forma certeira e cautelosa. Tudo deve ser pensado em prol do bem-estar, do convívio em harmonia e da proteção ao condomínio.

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